摘要：2020年3月8日，海南省宣布“全面實(shí)施商品房現(xiàn)房銷售制度”。自此，海南成為全國(guó)首個(gè)規(guī)定全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的省份。從這一天開始，海南購(gòu)房者更是成為全國(guó)數(shù)以萬計(jì)購(gòu)房者羨慕、嫉妒的對(duì)象。事實(shí)上，在過去的這一年多時(shí)間里，全國(guó)關(guān)于“全面取消商品房預(yù)售”的呼聲從未停止。

       近日，一篇標(biāo)題為《明年起，“預(yù)售制”將全面取消，購(gòu)房者迎來重磅利好》的文章全網(wǎng)熱傳，更是將“全面取消商品房預(yù)售”的消息再次拉進(jìn)公眾的視野。

       我們注意到，該文章表達(dá)的觀點(diǎn)不僅引得數(shù)以萬計(jì)的網(wǎng)民拍手叫好，其中一條關(guān)于“取消預(yù)售的好處”的分析留言，更是獲得近1萬多的最高點(diǎn)贊：取消商品房預(yù)售，不僅能有效約束開發(fā)商的資金，防止炒作地價(jià)，還能防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。更重要的是，現(xiàn)房銷售最大程度保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。所以取消預(yù)售是民心所向，更是大勢(shì)所趨。

       言歸正傳，明年（2022年）起，在我國(guó)存在了近27年的商品房預(yù)售制，真的會(huì)全面取消嗎？該制度的取消，對(duì)于數(shù)以億計(jì)的購(gòu)房者來說，真的是一項(xiàng)重磅利好嗎？對(duì)于關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，取消預(yù)售制又將對(duì)他們產(chǎn)生哪些重要影響？

       在回答上述問題之前，我們先搞清楚“商品房預(yù)售制”到底是什么？以及大家為什么都如此強(qiáng)烈地支持取消“預(yù)售制”？

       公開資料顯示，商品房預(yù)售制和公攤面積制度一樣，都起源于HK。在住房短缺時(shí)代，為了促進(jìn)住房供給，真正解決商品房建設(shè)資金不足的問題，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，1994年商品房預(yù)售制正式落地內(nèi)地。說得再直白點(diǎn)，預(yù)售制切實(shí)有效地解決了開發(fā)商的融資難題，且降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。所以，預(yù)售制最初的設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的正面意義。

       但隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，預(yù)售制也越來越開始“跑偏”，發(fā)展到今天更是被廣為詬病，甚至是“人人喊打”，根本原因是越來越多的人意識(shí)到，商品房預(yù)售制對(duì)購(gòu)房者極為不公平：購(gòu)房者先交錢再收房，最長(zhǎng)的可能要等待3年以上。這就是我們所說的，開發(fā)商拿到地，挖個(gè)坑，搞個(gè)項(xiàng)目沙盤模型，就敢開始賣房子。開發(fā)商靠著購(gòu)房者的購(gòu)房款和銀行貸款，以及少量的自有資金，就輕松賺得了上億收入，簡(jiǎn)直是“空手套白狼”。不僅如此，購(gòu)房者在漫長(zhǎng)的等待過程中也存在很多未知的變數(shù)，比如貨不對(duì)板、偷工減料、延期交房、開發(fā)商因資金鏈斷裂而導(dǎo)致的樓盤爛尾等等。所以一直以來，購(gòu)房者都迫切希望預(yù)售制能全面取消。

       很多人不知道的是，在海南之前，包括深圳、杭州、南京等不少城市都出現(xiàn)過“取消預(yù)售”的聲音，但相關(guān)政策只在部分城市零星出現(xiàn)試點(diǎn)，并未有省份大面積實(shí)施，還有的甚至悄然終止。

       取消商品房預(yù)售制，可以從根本上杜絕很多弊端的發(fā)生，那么現(xiàn)實(shí)中為何取消預(yù)售制這么難以推行？我們分析認(rèn)為，主要是三大原因：

       其一、基于前面的分析，取消預(yù)售制意味著開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的模式將就此終結(jié)，這將更考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，而且必然會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗牌。正如房地產(chǎn)專家劉曉博所言，取消預(yù)售制有利于龍頭房企更大更強(qiáng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)日益“寡頭化”，與此同時(shí)，數(shù)以萬計(jì)的中小房企將被擠出市場(chǎng)；

       其二、前面我們也提到了，商品房預(yù)售制給了開發(fā)商“空手套白狼”的機(jī)會(huì)。一旦取消預(yù)售，開發(fā)商的利益會(huì)被嚴(yán)重壓縮——購(gòu)房者先交購(gòu)房款，等于是先幫開發(fā)商墊付了開發(fā)資金，而且是無息的，相當(dāng)于是開發(fā)商提前兌現(xiàn)了利潤(rùn)。而取消預(yù)售制則意味著開發(fā)商原來只需要6個(gè)月就能回款的項(xiàng)目，現(xiàn)在可能至少需要2-3年才能回款，其利潤(rùn)勢(shì)必大大降低。簡(jiǎn)單來說就是，預(yù)售制取消后，開發(fā)商“拆東墻補(bǔ)西墻”，玩“資金池游戲”的機(jī)會(huì)越來越小了。所以，一有人談?wù)撊�面取消預(yù)售制，開發(fā)商便群起而攻之，根源就在于此。

       其三、根據(jù)第一條，取消預(yù)售制將導(dǎo)致數(shù)以萬計(jì)的中小房企被淘汰出局，這意味著現(xiàn)有的住房供給機(jī)構(gòu)將發(fā)生巨大變化：開發(fā)商少了，新房供應(yīng)也會(huì)減少，供小于求會(huì)推高房?jī)r(jià)。此外，現(xiàn)房銷售會(huì)全面提高開發(fā)商的資金成本，也會(huì)讓開發(fā)商把房子賣得更貴一些，畢竟他們要保障利潤(rùn)。

       商品房預(yù)售制真的不能取消嗎？內(nèi)行道出“實(shí)情”，答案清楚了——易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全面取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售，是順應(yīng)民意，更是科學(xué)之舉。取消預(yù)售制勢(shì)在必行，只是時(shí)間問題。海南省第一個(gè)實(shí)施該政策，一方面說明取消的政策確實(shí)可行，另一方面也會(huì)給其它城市輸出了很多經(jīng)驗(yàn)，相信在未來幾年，會(huì)有更多的城市跟進(jìn)宣布“取消預(yù)售制”的好消息。

       一言概之，海南走出的這條路，或?yàn)楦�多城市提供新的思路，取消預(yù)售制，回歸房地產(chǎn)務(wù)實(shí)的屬性，切實(shí)保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，才是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之道。

       此外，在房地產(chǎn)專家劉曉博看來，未來取消預(yù)售制大局已定。原因有兩個(gè)：其一、只有現(xiàn)房銷售制度才能從根本上保護(hù)購(gòu)房者的利益；其二、現(xiàn)房銷售制度更能很好地對(duì)開發(fā)商的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，斷絕了開發(fā)商騰挪的可能，從根源上杜絕了爛尾樓的發(fā)生。這不僅有利于保護(hù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，也最大程度維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。

       通過上述兩位專家的“實(shí)情”分析，關(guān)于預(yù)售制會(huì)否全面取消的疑問，答案也清楚了：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從保障購(gòu)房者的利益看，全面取消預(yù)售制局勢(shì)已定。不過由于取消“預(yù)售”，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，未來在實(shí)施這一政策時(shí)，大概率也會(huì)采取分步推進(jìn)、因城而異的方式。原因很簡(jiǎn)單，我們不僅僅要考慮購(gòu)房者的利益，開發(fā)商的感受同樣需要注意。因此，文章開頭，有傳言預(yù)售制明年就全面取消，絕對(duì)是不可能實(shí)現(xiàn)的。

       那么取消預(yù)售制真的會(huì)推高房?jī)r(jià)嗎？在專家看來，也不能“一刀切”地下結(jié)論。對(duì)于新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)依賴度較高的城市來說，貿(mào)然取消預(yù)售制，確實(shí)有可能推高房?jī)r(jià)，畢竟供應(yīng)跟不上需求了；但對(duì)于海南這類對(duì)房地產(chǎn)依賴度較低，且有海量存量房的城市來說，取消預(yù)售制，并不會(huì)有推高房?jī)r(jià)的作用。相反現(xiàn)房銷售制度，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，更有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

       不過，需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)前時(shí)期樓市調(diào)控早就已經(jīng)上升到“行政干預(yù)”階段了，縱使取消預(yù)售制在理論層面有推高房?jī)r(jià)的可能性存在，但國(guó)家真的想壓制房?jī)r(jià)不讓上漲，同樣也有一百種辦法。所以，這并非是阻礙預(yù)售制全面取消的根本原因。

       最后我們想提醒購(gòu)房者，雖然取消預(yù)售制已經(jīng)板上釘釘了，而且也有分析認(rèn)為，取消預(yù)售制將有效防止“爛尾樓現(xiàn)象”的發(fā)生，但是作為購(gòu)房者還是應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)：以后買房子，還是要盡量選擇大城市的大開發(fā)商，而且是杠桿率不高的大開發(fā)商。因?yàn)樵诂F(xiàn)房銷售制度下，這樣的開發(fā)商才最具競(jìng)爭(zhēng)力，且開發(fā)的樓盤品質(zhì)才有保障。對(duì)于那些人口流失、低級(jí)別城市的郊區(qū)、新區(qū)，又是小開發(fā)商的項(xiàng)目，樓盤爛尾的可能性會(huì)很高，大家購(gòu)房時(shí)一定要學(xué)會(huì)避開。