摘要：征收房地產(chǎn)稅可能會將存量和增量的投資者趕出市場，讓住房回歸到“居住”的屬性，實現(xiàn)去“金融化”。日前，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，引發(fā)市場對房地產(chǎn)稅可能會立法和出臺的關(guān)注。尤其是“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中也提出，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

       中國研究和計劃推出房地產(chǎn)稅改革源自十年前“十二五”規(guī)劃中提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”，上海和重慶于2011年被列為房產(chǎn)稅試點。隨后中國推進(jìn)不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，其間也多次提出要加快立法，但是，一直沒有合適的時機(jī)推出。當(dāng)前，在相繼遭遇中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情沖擊之后，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的時期，因此，應(yīng)該為房地產(chǎn)稅的有序推進(jìn)和未來落地做好準(zhǔn)備。

       房地產(chǎn)稅是大多數(shù)國家采用的稅種，它可以承擔(dān)增加地方財政收入以及調(diào)節(jié)分配等作用，但在轉(zhuǎn)型期的中國，它也被賦予了較多的期待，牽扯到更多方面，也因此才被廣泛關(guān)注。事實上，房地產(chǎn)稅改革本質(zhì)上是以健全地方稅體系、培育地方稅源為主要目標(biāo)。

       自1990年代財政改革后，地方政府財權(quán)與事權(quán)存在不匹配的問題，在住房制度改革后，一些地方政府逐步走上了依靠土地拍賣籌集資金的道路。土地財政的確為地方政府持續(xù)增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金，但是，同時也帶來兩個問題。一是地方政府融資平臺公司以土地為抵押進(jìn)行貸款，導(dǎo)致負(fù)債率越來越高；其次，“擠牙膏”的拍賣方式造成土地價格越來越高，從而間接推動房價不斷上漲，這是房價剛性上漲的主要因素，而房價過高成為中國經(jīng)濟(jì)一些結(jié)構(gòu)性問題的核心因素。

       因此，地方政府必須擺脫對土地財政的依賴，同時需要開辟新的稅源。房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是可以提供穩(wěn)定財政收入的一種安排。剛剛公布的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，中國居住在城鎮(zhèn)的人口占63.89%，而“十四五”期間要實現(xiàn)的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)是65%，這意味著城鎮(zhèn)化建設(shè)或?qū)⒎啪彛�空間也可能有所縮小，一些地區(qū)依靠土地財政的增長方式或也會受到挑戰(zhàn)，只有少部分大都市圈存在聚集更多人口并占用更多土地的可能。因此，房地產(chǎn)稅應(yīng)能夠及時替代土地財政，為地方政府補(bǔ)充稅源。

       不過，人們更關(guān)注的是房地產(chǎn)稅對房價的影響。對于大部分國家而言，房地產(chǎn)稅幾乎與房地產(chǎn)市場同時誕生。而在中國的房地產(chǎn)市場制度之下，與房地產(chǎn)有關(guān)的主要是土地、交易等環(huán)節(jié)的稅賦，目前還缺乏對財產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅。這在客觀上使得一部分人將住房視為投資品，他們通過囤積住房而獲取巨額增值收益。這種投資或投機(jī)需求也推動了房價上漲，讓后來買房的人承受越來越高的房價并為此承擔(dān)很高的按揭債務(wù)。

       央行《2020年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，居民債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張的空間已非常有限，要高度警惕居民杠桿率過快上升的透支效應(yīng)和潛在風(fēng)險。與此同時，在一定程度上脫離城市居民可支配收入水平的房價收入比，增加了年輕一代的壓力，同時，資源持續(xù)流向房地產(chǎn)業(yè)也會對制造業(yè)發(fā)展構(gòu)成一定沖擊。總之，如果不擺脫對房地產(chǎn)的依賴，中國就很難實現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地方政府債務(wù)與居民債務(wù)還會持續(xù)上升，而這是難以持續(xù)的。

       更重要的是，中國構(gòu)建新發(fā)展格局的基礎(chǔ)就是擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)。但是，如果房價與居民負(fù)債率越來越高，就會對消費(fèi)形成直接且持續(xù)的沖擊。因此，中國必須穩(wěn)定住房價，并滿足中低收入者的居住需求，讓人們從購房壓力中解放出來。在此背景下，征收房地產(chǎn)稅有利于實現(xiàn)抑制房價上漲的目標(biāo)，因為這可能會將存量和增量的投資者趕出市場，讓住房回歸到“居住”的屬性，實現(xiàn)去“金融化”。

       當(dāng)政府向市場傳遞出確切的意志和目標(biāo)后，在試點以及各地有序推進(jìn)的前提下，能夠給市場一定的時間消化政策沖擊，雖然這在短期內(nèi)可能產(chǎn)生市場波動，但長期可以起到穩(wěn)定樓市的作用。應(yīng)當(dāng)說，房地產(chǎn)稅對于大部分居民而言沒有影響，主要是對持有過多房產(chǎn)的家庭有沖擊。