摘要：一年前還是“競地價、競自持”，如今成為北京試點先鋒，金盞鄉(xiāng)小店村地塊將以“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標準商品住宅建設(shè)方案”的規(guī)則出讓。歷經(jīng)三次掛牌、兩次暫停波折的金盞鄉(xiāng)小店村地塊，新的出讓規(guī)則下，將面臨怎樣的命運？

       在北京土地市場,罕有地塊像朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，經(jīng)歷過三次掛牌、兩次暫停出讓、兩次推遲競價時間，期間地塊還被拆分出讓，土地出讓規(guī)則發(fā)生變化。一年前還是“競地價、競自持”，如今成為北京試點先鋒，金盞鄉(xiāng)小店村地塊將以“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標準商品住宅建設(shè)方案”的規(guī)則出讓。

       在近日的現(xiàn)場探訪中，朝陽金盞鄉(xiāng)小店村地塊被舊河灣、金港賽車場、在建的中海首開拾光里，以及大面積地塊包圍。此外，區(qū)域周邊的在售項目還包括華樾國際、九章別墅等。

       4月16日晚間，北京市規(guī)劃與自然資源委員會（簡稱“北京市規(guī)自委”）公布首批集中供地的核心數(shù)據(jù)，其中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊、3005-02地塊的合理上限價格分別為26.83億元和39.27億元，最高溢價率分別為3.87%和3.8%。那么，作為北京首批集中供地計劃中的“明星”地塊，在新的出讓規(guī)則下將面臨怎樣的命運？能否擺脫首次掛牌時無人報價的尷尬？

       起始樓面單價約5.1萬元 疊加多種出讓規(guī)則

       3月31日，北京公布的首批集中供地計劃中，出現(xiàn)了兩個既熟悉又陌生的純住宅地塊——朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊及3005-02地塊。對于北京的房企來說，熟悉的是這兩宗地塊一年前就曾掛牌，陌生的是，出讓規(guī)則發(fā)生了很大變化。事實上，金盞鄉(xiāng)小店村地塊出讓規(guī)則的變化也是北京土地市場的縮影。

       其中，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，掛牌出讓起始價25.83億元，土地面積3.89萬平方米，建筑控制規(guī)模5.06萬平方米。朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊掛牌出讓起始價37.8億元，土地面積5.7萬平方米，建筑控制規(guī)模7.41萬平方米。兩宗地塊折合起始樓面價約為51000元/平方米，將在4月22日開始網(wǎng)上競價。

       雖然在規(guī)劃文件里，金盞鄉(xiāng)小店村兩地塊四周都規(guī)劃有市政道路，但是目前還沒有能夠通行的道路。

       4月15日，新京報記者在地塊附近看到，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村地塊已經(jīng)被圍擋包圍起來，無法看到地塊的真面目，但從地塊周邊來看，目前配套缺乏，生活環(huán)境仍不盡如人意。

       從具體四至來看，金盞鄉(xiāng)小店村地塊南邊是正在建設(shè)中的中海首開拾光里；東邊是溫榆河老河灣，只能遠遠隔河對望這兩塊金盞鄉(xiāng)小店村地塊；西邊是金港賽車場，有著高高的圍墻隔斷；北邊是一片片被圍隔起來的地塊，有的地塊覆蓋著用來防塵蓋沙的綠色安全防護網(wǎng)。

       掛牌文件顯示，此次金盞鄉(xiāng)小店村掛牌的這兩宗地塊，將全部建設(shè)商品住房，沒有配建保障性住房。朝陽區(qū)政府承諾于2021年8月31日前完成遷改和拆除工作，土地一級開發(fā)商將向競得人提供“五通一平”的供地條件。

       值得關(guān)注的是，這兩宗地塊疊加了多種出讓規(guī)則。據(jù)掛牌出讓文件顯示，當掛牌競價期截止而未達到土地價格上限時，將進行現(xiàn)場競價。在現(xiàn)場競價中最高報價達到上限時，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額。若最高競報產(chǎn)權(quán)份額達到政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額時，再轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。

       4月16日晚間，北京市規(guī)自委公布了北京首批集中供地的核心數(shù)據(jù)，涉及土地合理上限價格、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額等。

       從數(shù)據(jù)來看，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊土地合理上限價格為39.27億元，最高溢價率為3.8%。而金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊土地合理上限價格26.83億元，最高溢價率為3.87%。兩地塊政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額均為20%。

       競拍總價、銷售均價設(shè)天花板 將建“新型共有產(chǎn)權(quán)房”

       據(jù)悉，這也是北京市首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標準商品住宅建設(shè)方案”的方式供地。早在2020年12月31日，北京市規(guī)自委發(fā)布補充公告稱，調(diào)整包括金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊在內(nèi)的三宗地塊的競買規(guī)則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”的出讓規(guī)則。

       而在今年北京首批集中供地中，試點地塊擴大到了6個，分別是朝陽、海淀、通州等區(qū)位較好的熱點地塊。

       由于采用競報政府持有產(chǎn)權(quán)份額，該地塊被業(yè)內(nèi)稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，但是與此前的共有產(chǎn)權(quán)房有著明顯不同。

       共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后，只能轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的申購家庭，也就是說，只能在體系內(nèi)循環(huán)，不能轉(zhuǎn)為商品房交易。但是對于“新型共有產(chǎn)權(quán)房來說，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額的同時，政府持有的產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，在政府回收對應(yīng)份額的價款后，二手房購買人可以取得100%產(chǎn)權(quán)。

       通過掛牌文件可知，雖然地塊不限價，但是對銷售價格有著嚴格的要求，比如項目銷售均價加上政府產(chǎn)權(quán)份額對應(yīng)均價，即住房總均價，不得超過所在區(qū)域商品住房最高均價。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類新型共有產(chǎn)權(quán)房，體現(xiàn)政府落實“房住不炒”決心。同樣，為了抑制地塊過熱，兩宗地塊總價也設(shè)置了溢價率上限，分別為3.87%和3.8%。

       在北京首批集中供地計劃中，競買人須提交的《房屋售價承諾書》，不僅承諾具體銷售價格，而且承諾不能捆綁銷售或在售房合同中安排不合理條款等各種手段，變相加價。如果未履行承諾，一年內(nèi)不得參與土地招拍掛活動。

       歷經(jīng)三次掛牌、四次改變競價時間

       事實上，競買規(guī)則的調(diào)整僅是朝陽金盞鄉(xiāng)小店村地塊一年出讓中的小插曲。三次掛牌，四次改變競價時間（包括兩次暫停出讓、兩次推遲競價），金盞鄉(xiāng)地塊經(jīng)歷了怎樣的坎坷？

       去年3月，朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-02和3005-08地塊整體掛牌，出讓起始價為63.63億元，建筑控制規(guī)模約為12.48萬平方米，容積率1.3。據(jù)當時土地出讓文件顯示，當報價達到上限時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。當競報自持面積比例達到預(yù)設(shè)比例時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。

       不過，在2020年4月1日，現(xiàn)場競價的前一天，北京市規(guī)自委發(fā)布暫停出讓掛牌交易的公告。當時有媒體猜測是由于無企業(yè)報價，并稱其為2020年首宗流拍的純商品房地塊。

       而后再次掛牌時，曾經(jīng)的整體地塊被拆分出讓。去年10月30日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地被拆分出來，單獨上架。折合起始樓面價51008元/平方米，樓面價與此前基本保持不變，仍為純商品房不限價用地，同樣采用“競地價、競自持”的方式出讓。

       但是這次出讓也不順利，去年12月10日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊的競價截止時間由1月29日改為2月1日。去年12月31日，競買規(guī)則出現(xiàn)調(diào)整，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”。

       今年1月11日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊競價截止時間又被調(diào)整為2月9日。但在競價的前一天，1月26日，北京市規(guī)自委再次暫停該地塊掛牌交易，而且交易恢復(fù)時間另行通知。

       對于推遲的原因，北京市規(guī)自委的解釋是為了確保實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，對“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”住房銷售、管理等進一步完善。

       經(jīng)歷一波三折之后，3月31日，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊、3005-02地塊同時出現(xiàn)在北京首批集中供地計劃中，這似乎也在意料之中。

       周邊已有多項目入市 區(qū)域迎來利好

       雖然金盞小店村3005-02、3005-08地塊的出讓“時運不濟”，但是鄰近地塊的產(chǎn)品卻早已上市。

       早在去年4月，在金盞小店村3005-02、3005-08地塊暫集拍賣的同時，其南側(cè)的金盞鄉(xiāng)小店3005-12、3005-14、3005-15、3005-17地塊被中海+首開以46億元的底價斬獲，樓面價4.1萬元/平方米，包括居住用地、基礎(chǔ)教育用地、文化活動用地、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地項目，同樣是住宅銷售“不限價”地塊。

       目前，上述中海+首開獲得的地塊定名“中海首開拾光里”，在售的是二期產(chǎn)品，為140-240平方米的疊拼別墅，價格1000萬元/套起。當前，項目售樓處仍設(shè)在望京。

       附近在售的九章別墅，位于朝陽區(qū)東葦路3號，開盤有近10年時間，其產(chǎn)品為獨棟別墅，總價超億元，其產(chǎn)品定位與金盞小店村地塊顯然不同。

       而距離金盞小店村不足6公里的華樾國際，也是目前區(qū)域內(nèi)的在售項目，主力戶型為89-126平方米的三至四居。去年5月15日，旭輝+金地+首開以底價20.55億元拿下該地塊，項目銷售均價不超69422元/平方米，最高單價不超76364元/平方米。

       從目前來看，包括中海、旭輝、金地、首開、金茂近兩年在金盞區(qū)域均有土地入賬。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，對于新掛牌的金盞小店村地塊，此前拿地的房企自然都會關(guān)注。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，很多房企看好掛牌的金盞鄉(xiāng)地塊，其也是朝陽區(qū)的“明星”地塊。

       張大偉表示，以前區(qū)域沒有利好，在當時的土地條件下，房企未來將面臨規(guī)劃設(shè)計的問題，不容易做出好產(chǎn)品。不過，在金盞國際合作服務(wù)區(qū)（北京自貿(mào)區(qū)國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)的組成部分之一）落地后，對于區(qū)域未來的影響較大。從目前來看，金盞鄉(xiāng)地塊未來的產(chǎn)品定位無疑將是“改善型”。