摘要：“一年只賣三次地”，這個(gè)新的政府供地規(guī)則最近浮出水面。2021年2月24日，一份出自土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳。該文件指出，住宅用地“兩集中”的新規(guī)將在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)。

       所謂“兩集中”，指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)。同時(shí)，文件還要求各地2021年發(fā)布住宅用地公告不得超過(guò)3次。22個(gè)試點(diǎn)城市包含北上廣深4個(gè)一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

       兩天后，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人對(duì)此公開(kāi)回應(yīng)。該負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

       據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月1日，已有青島、天津、鄭州、濟(jì)南、南京等5城先后發(fā)文，明確今年將推行住宅用地“兩集中”模式，全年分三次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

       廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶向南方周末記者表示，在“因城施策，一城一策”原則下，當(dāng)前資金端實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，嚴(yán)禁銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，土地供給端亦將實(shí)施住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控，這是貫徹落實(shí)“房住不炒”、完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的需要。

       多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)的目的是為了調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)。但是對(duì)于調(diào)控力度和效果，卻存在分歧。

       看起來(lái)，資本市場(chǎng)的判斷是，新規(guī)有利于龍頭房企。廣發(fā)地產(chǎn)研究部發(fā)文指出，集中供地可以帶來(lái)參拍企業(yè)數(shù)減少，競(jìng)爭(zhēng)格局改善，降低地價(jià)，除控制房?jī)r(jià)上漲外，也會(huì)改善企業(yè)盈利，利好綜合能力強(qiáng)的頭部房企。

       2月25日，滬深A(yù)股房地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)到5.1%，16家個(gè)股漲停，包括收獲三年來(lái)首個(gè)漲停的萬(wàn)科A（000002.SZ）等多家龍頭房企。港股內(nèi)房股也出現(xiàn)集體爆發(fā)，中國(guó)恒大（03333.HK）、融創(chuàng)（01918.HK）等房企股價(jià)均漲超10%。

       穩(wěn)住地價(jià)？

       從各地實(shí)施細(xì)則來(lái)看，每個(gè)城市選擇的集中供地時(shí)間并不一樣。

       根據(jù)各地文件，天津明確將集中在3、6、9月發(fā)布住宅用地出讓公告；而濟(jì)南選擇的時(shí)間是5、8、10月；南京選擇的則是4、7、10月。

       深圳一位地產(chǎn)研究人士透露，深圳計(jì)劃3月中下旬推出第一批土地，年中推出第二批，10月推出第三批�！案鞒怯凶灾鬟x擇的時(shí)間，可以互相錯(cuò)配”。

       廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶分析，一般情況下，每年5月和10月都是房地產(chǎn)銷售的“黃金月”；而6月30日、12月30日前后，企業(yè)要做半年報(bào)和年報(bào)。如果4月、10月發(fā)布土地供應(yīng)公告，一個(gè)月公告期，一個(gè)月交地價(jià)，也就是會(huì)在6月、12月要交土地款，企業(yè)一般情況下不愿意這個(gè)時(shí)候大量支付現(xiàn)金�！皯�(yīng)明確在3月、6月和9月三個(gè)時(shí)段為宜�！�

       此前，全國(guó)大部分城市的土地出讓活動(dòng)遍布全年。各地會(huì)提前公布一年的總供地計(jì)劃和數(shù)量，但是在全年內(nèi)則是不定期、不定量舉辦土地拍賣活動(dòng)。

       限定一年三次，究竟有何影響？

       廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地改變了過(guò)去無(wú)規(guī)則的單宗出讓模式，開(kāi)發(fā)商無(wú)需大規(guī)模搶地，一定會(huì)降低土地溢價(jià)率，對(duì)降低房?jī)r(jià)是一個(gè)利好。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持相反看法，他認(rèn)為影響房?jī)r(jià)核心原因是信貸，地價(jià)高低對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大。抑制土地價(jià)格的辦法很多，分撥出讓則會(huì)造成優(yōu)質(zhì)土地集中哄搶。抑制土地價(jià)格，可以全面限制土地銷售價(jià)，類如北京的限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房。

       近年來(lái)，各地針對(duì)地價(jià)過(guò)高，也曾相繼采取過(guò)限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等一系列穩(wěn)地價(jià)政策，而這些密集的調(diào)控政策的確讓土地市場(chǎng)整體熱度消退，“地王”、高價(jià)地頻出的現(xiàn)象得到控制。

       “如果真要看成效，限地價(jià)明顯來(lái)得更直接。地價(jià)封頂，根本上防止了高地價(jià)問(wèn)題。如果只是集中供地，什么都有可能�！鄙显V深圳地產(chǎn)研究人士表示。

       自2020年以來(lái)，政府調(diào)控政策已經(jīng)變得越來(lái)越密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2021年前兩個(gè)月，各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)高達(dá)62次。

       奇怪的是，土地價(jià)格卻越調(diào)越高。

       克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全國(guó)土地成交金額累計(jì)達(dá)74300億元，同比增長(zhǎng)16%；全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)增至2591元/平方米，同比上漲8%；成交溢價(jià)率提升至14.0%。

       一位Top10地產(chǎn)商的區(qū)域投資部經(jīng)理告訴，新規(guī)可能會(huì)使得城市之間的地價(jià)更加極端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)密集拿地，一定會(huì)更傾向熱門、優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致某些地塊地價(jià)更高，而一些非熱門區(qū)域的地塊則有可能流拍。這對(duì)城市之間如何錯(cuò)峰推地提出了更高的要求。

       同時(shí)，該投資部人士表示，集中競(jìng)拍也會(huì)考驗(yàn)房企和房企之間的競(jìng)地默契。本來(lái)一些相熟的房企在拍地前會(huì)提前打招呼，互相試探競(jìng)地意愿，這對(duì)于交情更多、資金更足的頭部房企更有利。

       另一地產(chǎn)央企的管理層人員陳明告訴，目前各地尚未披露新政的執(zhí)行細(xì)則，效果還很難預(yù)估。政府希望集中供地能降低每塊地的競(jìng)拍房企數(shù)量，避免高價(jià)哄搶，但在拍地的實(shí)際操作層面上，房企還常常會(huì)以各類子公司、馬甲公司的形式來(lái)參與，如果執(zhí)行細(xì)則不規(guī)范，新規(guī)立意面臨很大挑戰(zhàn)。

       大魚(yú)吃小魚(yú)

       陳明表示，本來(lái)拿地就是一個(gè)拼錢，更拼人脈關(guān)系、拼消息靈通的事情。房企之間、房企和政府之間，“就是一場(chǎng)博弈”。

       顯然，中小房企將面臨更大挑戰(zhàn)。

       天津自然資源局的辦公室人員告訴，新政用意在于，住宅用地改成集中出讓后，頭部房企難以壟斷所有優(yōu)質(zhì)地塊，一定程度上更利于營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，讓更多房企有地可拿。

       由于土地出讓流程中存在保證金制度，開(kāi)發(fā)商拿地至少需要拿出底價(jià)20%作為保證金繳納，有的地方繳納額度甚至高達(dá)100%。集中供地后，意味著房企一次競(jìng)拍就要拿出幾十億甚至上百億元的保證金，這無(wú)疑提高了參加全部土地競(jìng)拍的門檻。

       雖然提高了頭部房企競(jìng)拍所有地塊的難度，但是對(duì)于資金實(shí)力較弱的中小房企，可參與的競(jìng)拍機(jī)會(huì)無(wú)形中也變少了。

       中指研究院的研報(bào)指出，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京等地若實(shí)施集中供地，每次供地將可能超40宗，當(dāng)中高額的保證金、土地出讓金等都將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

       具備更好現(xiàn)金流匹配能力和融資能力的房企才能有機(jī)會(huì)。而過(guò)去一年來(lái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最頭疼的就是融資問(wèn)題。

       2020年下半年，政府先是出臺(tái)了“三道紅線”，從金融端對(duì)開(kāi)發(fā)商融資進(jìn)行分類管控，以此約束房企的負(fù)債率；再是“五類分檔”，對(duì)銀行的房貸進(jìn)行集中管理，有效打擊地產(chǎn)加金融杠桿擴(kuò)張的模式，卡住了資金對(duì)地產(chǎn)業(yè)的注入。

       一部分房企已經(jīng)倒在了負(fù)債面前，新規(guī)會(huì)進(jìn)一步加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

       觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，如果以2020年全國(guó)商品房銷售額預(yù)計(jì)為17.1萬(wàn)億元計(jì)算，Top100房企市占率合計(jì)超過(guò)77.2%，較2019年上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，1000億元以上房企市占率逾59.4%，較去年上升7.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，集中度也在不斷提升，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面。

       一位頭部房企的策劃人士表示，房企大概率將持續(xù)推出各類優(yōu)惠營(yíng)銷活動(dòng)以加快庫(kù)存去化，增加銷售回款。房企之間合作拿地的可能性也會(huì)增加。

       該人士透露，此前就有Top3的大型房企在2020年年中拍下地塊，隔了大半年遲遲未付清全款遭到當(dāng)?shù)貒?guó)土局催促警告，最終除了付清超10億元的土地出讓金，外加1.5億元的違約金才保住了地塊。

       但更多地產(chǎn)從業(yè)人士表示，房企壓力主要還是來(lái)自資金端的約束，新規(guī)對(duì)于房企影響不大。雖然單個(gè)城市集中供地，但是不同城市有可能錯(cuò)峰供應(yīng)，加上本來(lái)土地款也是分三四個(gè)月才分批次交付的。對(duì)于房企而言，最終看的還是融資能力。

       集中出讓土地新規(guī)的約束對(duì)象還指向政府本身。

       據(jù)申萬(wàn)宏源研究的300城監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，住宅用地“兩集中”的22個(gè)試點(diǎn)城市，近三年雖然出讓的土地面積占比約為全國(guó)的25%，但土地出讓金的占比卻超過(guò)45%。土地集中供應(yīng)能讓一些地區(qū)原有的“先次后好”順序供地的做法無(wú)法繼續(xù)，不能再通過(guò)“饑餓營(yíng)銷”逐步抬高地價(jià)，將會(huì)降低出讓金總收入。

       王韶亦表示，住宅用地集中供應(yīng)勢(shì)必使房地產(chǎn)企業(yè)的選擇增加，城市間土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，必然增加出讓失敗的可能，這迫切需要地方政府科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，避免出現(xiàn)熱點(diǎn)地塊關(guān)注度高引發(fā)哄搶競(jìng)價(jià)，而關(guān)注度較低的地塊遭遇流拍的現(xiàn)象。

       舊改新戰(zhàn)場(chǎng)

       陳明認(rèn)為，短期內(nèi)土地財(cái)政仍是各地政府的重要收入來(lái)源。不過(guò)，如今各地政府也深諳賣地非一勞永逸之計(jì)，更看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展等問(wèn)題。在他看來(lái)，集中供應(yīng)土地將給深耕區(qū)域的本土房企，或能讀懂本地產(chǎn)業(yè)政策與政府心思的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商帶來(lái)機(jī)會(huì)。

       實(shí)際上，這種轉(zhuǎn)變已經(jīng)在發(fā)生。面對(duì)近年來(lái)招拍掛市場(chǎng)的頻頻調(diào)控，心有戚戚的房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向新戰(zhàn)場(chǎng)。

       中指研究院在2020年對(duì)20家代表性房企進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)房企拿地渠道已經(jīng)開(kāi)始全面多元化。報(bào)告指出：“房企將采取招拍掛、收并購(gòu)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)購(gòu)地、城市更新、棚改舊改等方式投資高質(zhì)量土地，低成本多元化拓儲(chǔ)渠道將成為房企穩(wěn)健長(zhǎng)足發(fā)展的前提�！�

       其中，舊改是地產(chǎn)商追逐的主要賽道。

       2019年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到，要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。隨后全國(guó)各地城市更新項(xiàng)目紛紛動(dòng)了起來(lái)。

       以廣州為例，2019年4月，廣州市發(fā)布了《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，當(dāng)中提出：政府進(jìn)一步鼓勵(lì)房企和城中村自行洽談，先給村民補(bǔ)償，操刀城中村改造，最后才補(bǔ)上土地出讓金。

       多位房企人士表示，相比前期溝通、提前準(zhǔn)備多月進(jìn)行招拍掛拿地還往往以失敗告終，城中村改造的風(fēng)險(xiǎn)更加可控，毛利率也更高。

       過(guò)去城市更新的難點(diǎn)在于“釘子戶”難搞，資金補(bǔ)償大。如今多地出了新規(guī)，規(guī)定了資金補(bǔ)償?shù)奶旎ò澹�同時(shí)村民開(kāi)始傾向于房屋置換而非現(xiàn)金置換。而土地出讓金又可以在改造項(xiàng)目后再補(bǔ)上，那實(shí)際項(xiàng)目所需的前期開(kāi)發(fā)資金比以往大幅減少。

       而且，根據(jù)多地針對(duì)城市更新的規(guī)定，舊城、舊村改造項(xiàng)目因用地和規(guī)劃條件限制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，還可通過(guò)政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞�，在全市或全區(qū)統(tǒng)籌平衡土地。

       戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部高級(jí)董事及主管邵豐曾參與多個(gè)舊改項(xiàng)目，他在接受南方周末記者采訪時(shí)曾表示，舊改是獲得政府支持的。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊，幾乎所有渠道都封死了，但是留了個(gè)口子給舊改項(xiàng)目，例如多家信托公司仍被允許發(fā)行城市更新領(lǐng)域的相關(guān)產(chǎn)品。這對(duì)于房企而言無(wú)疑有著巨大的吸引力。

       一家廣州本土開(kāi)發(fā)商的員工說(shuō)，她來(lái)不及關(guān)心集中供地的新政，春節(jié)前夕，老板就給她下達(dá)了新命令，爭(zhēng)奪舊改人才。

       近期登錄獵聘網(wǎng)，“薪資100萬(wàn)以上”的城市更新高管崗位數(shù)量為“100+”。上述人士表示，公司對(duì)于舊改總裁級(jí)崗位給出了“百萬(wàn)起跳，上不封頂”的條件，還未算上項(xiàng)目提成的績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。

       不過(guò)，針對(duì)舊改人才，企業(yè)看重的不僅是學(xué)歷，還有更多關(guān)于“人脈資源”的爭(zhēng)奪，尤其是“政府人脈”。上述人士說(shuō)，“我們會(huì)優(yōu)先考慮會(huì)說(shuō)當(dāng)?shù)胤窖缘�，擁有一定社�?huì)資源和項(xiàng)目資源的，與當(dāng)?shù)爻鞘懈�新相關(guān)職能部門關(guān)系良好的”。