摘要：2021年，是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)市場何去何從牽動每一個地產(chǎn)人的神經(jīng)。

       在今年《政府工作報告》中提到，房地產(chǎn)方面堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并延續(xù)經(jīng)濟工作會議中提出的要解決好大城市住房突出問題，首提盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

       與此同時，“十四五“規(guī)劃中，針對房地產(chǎn)方面也提出：完善住房市場體系和住房保障體系。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

       一個是2021年短期重點工作，一個是中長期的規(guī)劃和遠景目標。結(jié)合宏觀背景、貨幣政策、財政政策大背景，以及房地產(chǎn)內(nèi)容表述的變化，我們試圖探討房地產(chǎn)政策新變化與市場未來的走向。

       3月12日，《焦點會客廳》特別邀請到第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責(zé)人李想、全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、精瑞人居發(fā)展基金會秘書長陳江根、搜狐焦點北京主編呂偉，一起聊聊兩會定調(diào)下的房地產(chǎn)市場，未來怎么走？

       聚焦大城市住房問題，“住”進美好生活

       今年《政府工作報告》僅9500字，為改革開放40年以來最短。但這份重磅文件當中，仍隱藏著很多普通人注意不到的信號，可以說字字都事關(guān)樓市大局。房地產(chǎn)將向何處去？樓市調(diào)控會否持續(xù)收緊？房地產(chǎn)稅何時落地……這些問題關(guān)乎每一個人。

       呂偉談到，對比歷年《政府工作報告》在房地產(chǎn)方面的表述，可以發(fā)現(xiàn)，2021年政府工作報告中對房地產(chǎn)方面的表述共142個字，相較于2020年是明顯有所增加。

       李想表示，作為房地產(chǎn)從業(yè)者，對于這次全國兩會的召開感到非常激動。“這是非常鮮明的信號，代表我們的社會經(jīng)濟生活開始回歸正規(guī)了�！苯衲辍墩�府工作報告》除了延續(xù)對宏觀調(diào)控基調(diào)、房住不炒、“三穩(wěn)”等表述。首次提出“解決大城市住房問題”，尤其關(guān)注到新市民、年輕人租住的問題�！拔矣X得這是一個非常鮮明的信號。租房市場從2021年開始，可能真正意義上開始進入更加健康、更加規(guī)范化的軌道。”

       針對長租房市場亂象，今年的《政府工作報告》提出規(guī)范發(fā)展長租房市場，將促進租賃市場健康發(fā)展。在政策紅利的刺激下，住房租賃市場將迎來怎樣的新發(fā)展？

       對此，陳江根認為，國家已經(jīng)意識到高昂的房價對于青年人的巨大壓力，準備逐步改善。長租房市場去年頻繁暴雷，歸根結(jié)底是發(fā)展模式的問題。今年《政府工作報告》針對租房市場提出了很好的愿景規(guī)劃，對于住房租賃市場來說，可能還需要后期政府有大量公共資金的投入，來支撐市場平穩(wěn)發(fā)展。

       陳江根表示，從政府導(dǎo)向可以明確，后續(xù)租賃市場的發(fā)展將繼續(xù)發(fā)力。預(yù)計住房租賃市場將進入新一輪發(fā)展快車道，市場規(guī)模將持續(xù)擴容，并與銷售市場分庭抗禮。

       “隨著房地產(chǎn)行業(yè)增長放緩，房企應(yīng)積極尋找第二增長曲線，租賃市場可能將成為重要領(lǐng)域�！�

       “十四五”開局之年，城市發(fā)展窺見行業(yè)新風(fēng)口

       政府工作報告中有一個與房地產(chǎn)市場有關(guān)的內(nèi)容，也是“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標和重大任務(wù)之一。

       原文表述是“深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量�！�

       呂偉分享了一組數(shù)據(jù)：截至2020年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個百分點的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。

       李想表示，此次全國兩會對城市發(fā)展問題做出了非常具有前瞻性的戰(zhàn)略布局�？梢苑譃槿齻�層次進行理解。

       第一是宏觀層次的新型城鎮(zhèn)化。2020年末我國城市化率60%的位置，2025年要達到65%，這個過程中有5%的增量，其中蘊含著巨大的能量和商機。需要強調(diào)的是，新型城鎮(zhèn)化和過往所采取的模式已經(jīng)完全不一樣了。新型城鎮(zhèn)化要做到以人為本，聚焦點是人以及人的居住，而不是以造物或者造城的模式發(fā)展。過去求速度、求規(guī)模的模式帶來了一系列潛在問題，這都是我們在下一階段新型城鎮(zhèn)化推進過程中要注意的。

       第二是中觀層次的都市圈、城市圈發(fā)展。目前為國有四個發(fā)展比較成型的都市圈：長三角、珠三角、京津冀和成渝�？梢哉f，單個城市的單打獨斗已經(jīng)不符合社會發(fā)展的需求，都市圈的發(fā)展正在提上快速道。由一線城市、強實力城市做為核心發(fā)展推動力，帶動周邊城市協(xié)同發(fā)展，這是一個非常重要的新經(jīng)濟增長點和發(fā)展動能，其中也蘊含著包括基建、TOD、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等諸多商機。

       最后是微觀層次、聚焦于某個特定領(lǐng)域的城市發(fā)展議題，如城市更新。城市更新是未來3到5年間，大中型城市一定要把握住的機遇和增長點。過往大規(guī)模粗放式土地供應(yīng)和大拆大建的模式，現(xiàn)在已慢慢退出歷史舞臺。城市更新是新的歷史主流，它能夠替代土地出讓，將舊有資源重新激活，激發(fā)更大的城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

       陳江根談到，城市發(fā)展不應(yīng)該僅僅有房子，還需要教育、醫(yī)療、環(huán)境等各方面的生活保障，城市更新不僅僅是樓宇的更新，最重要是城市功能更新。

       在城市圈建設(shè)過程中，可以看到各大城市之間差距還是很大的。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，這也是下一步投資發(fā)展的好機會。

       陳江根還表示，今年《政府工作報告》里提到老舊小區(qū)改造數(shù)量由去年的3.9萬個，提升到5.3萬個，規(guī)模進一步擴大。老舊小區(qū)改造不僅能改善居住環(huán)境，還可以提升城市安全、拉動經(jīng)濟增長。“我們也做過一個簡單的推算，老舊小區(qū)的改造大概能夠創(chuàng)造10萬億左右的商機�！�

       新起點與新期待，“地產(chǎn)人”在發(fā)聲  

       房地產(chǎn)歷來都是每年的“兩會”期間的熱點話題，由于中國經(jīng)濟正處于新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整初期，直接與社會民生、開發(fā)行業(yè)生存乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)更加受到各界的關(guān)注。

       今年社會各界的全國人大代表、政協(xié)委員對房地產(chǎn)、民生等相關(guān)問題提出了非常多的提案議案， “降低租房稅費負擔”“幫助青年人緩解住房困難”“建議以套內(nèi)建筑面積計價”，多個樓市相關(guān)話題沖上微博熱搜，非常值得關(guān)注和討論。

       陳江根談到，今年全聯(lián)房地產(chǎn)商會圍繞行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和民生熱點難點問題，通過全國工商聯(lián)渠道向兩會提交了兩份提案：

       一是“以新發(fā)展理念引領(lǐng)商辦市場健康發(fā)展”。去年新冠疫情對商辦市場沖擊較大，我們非常關(guān)注構(gòu)建商業(yè)辦公市場平穩(wěn)健康發(fā)展體系。

       第二是“城市更新和老舊改造”，包括轉(zhuǎn)變城市的發(fā)展方式，推進新型城市的建設(shè)。今年城市更新分會主筆起草了關(guān)于實行新租約+土地聯(lián)租制制度，突破城市有機更新的障礙，主要圍繞土地既有建筑使用年限的問題、用途的問題，包括容積率改變，有一些制度能夠在一些合適地區(qū)先行試點起來，為全國更多發(fā)展做好示范。

       2021年是“十四五”的開局之年，“兩個一百年“交匯之年，也是為未來五年中國經(jīng)濟及社會穩(wěn)步發(fā)展打基礎(chǔ)的一年。行業(yè)會迎來怎么樣的新發(fā)展？行業(yè)企業(yè)如何握十四五發(fā)展機遇？站在這個歷史的制高點，未來的新起點，嘉賓分別表達了自己對未來的研判。

       李想表示，2021年是“十四五”的開局之年，剛好又是后疫情階段的恢復(fù)之年，用一句話形容就是“在變機之中醞釀機遇”。在不斷復(fù)蘇當中有很多機遇產(chǎn)生，包括國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)、新基建開發(fā)、城市更新模式推廣、租房戰(zhàn)略性提高，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的機遇點。

       新的發(fā)展起點下，開發(fā)商要有一個高屋建瓴長遠的眼光，摒棄粗線條發(fā)展模式，制定更精細化、更具目標性的戰(zhàn)略策略。“房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過這次兩會了解到最新行業(yè)政策發(fā)展的新方向，把握新方向?qū)ふ倚聶C遇，我覺得是未來新“十四五”之中開發(fā)商應(yīng)該做的功課。”

       陳江根認為，“十四五”相對于 “十三五”來說，最大變化是支撐房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素產(chǎn)生了變化。

       具體到房企而言，怎么理解“十四五”？陳江根總結(jié)為兩個詞：一是“十四五”規(guī)劃綱要里提到的“促進住房消費的健康發(fā)展”。二是今年《政府工作報告》再次提到 “工匠精神”，企業(yè)要去努力打造差異化的競爭品牌，關(guān)注人居產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新。

       節(jié)目的最后，呂偉表示“歷史是由我們在座每一位人共同創(chuàng)造的。通過今天的節(jié)目，我相信包括我在內(nèi)的所有人都對“十四五“開局之年樓市健康穩(wěn)定發(fā)展有了更多的期待，更多人都可以住進美好生活！”