摘要：近期房企主動(dòng)降檔成效頻現(xiàn)，得益于這些房企面對(duì)政策及時(shí)的反應(yīng)、積極的態(tài)度、以及較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管控實(shí)力。

       近日，綠地稱截至今年2月底，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1.0，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃提前一個(gè)多季度。此外，融創(chuàng)、金科、陽光城等多家房企均于年初發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)稱成功實(shí)現(xiàn)降檔，房企主動(dòng)降檔成效顯著。

       三道紅線的達(dá)標(biāo)難易程度分別如何，房企主動(dòng)降檔是著眼于短期利益還是長(zhǎng)期主義；此外在近期“集中供地”新政下，房企的主動(dòng)快速降檔又有幾分勝算？

       01

       近期多家房企實(shí)現(xiàn)降檔

       降檔紅線呈順序一致性

       截至當(dāng)前，自“三道紅線”政策出臺(tái)歷時(shí)五個(gè)月左右時(shí)間，不少房企積極響應(yīng)，主動(dòng)降檔，成效初步顯現(xiàn)。其中，截至2020年三季度末，已有招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截至2020年年底，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍(lán)光等房企躋身降檔隊(duì)列，另有綠地于2021年2月末宣稱一條紅線轉(zhuǎn)綠。

       值得注意的是，房企降檔的紅線呈一定順序規(guī)律。其中，現(xiàn)金短債比轉(zhuǎn)綠的房企數(shù)量最多，在監(jiān)測(cè)到的9家降檔房企中，該指標(biāo)除原本就處于安全區(qū)的，均實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)綠；其次為凈負(fù)債率，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍(lán)光、華僑城、大悅城等房企的該指標(biāo)成功轉(zhuǎn)綠；最后為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，僅金科、華僑城兩家房企實(shí)現(xiàn)該指標(biāo)的達(dá)標(biāo)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)三條紅線均不踩線，位列綠檔房企。

       02

       現(xiàn)金短債比改善最易

       扣預(yù)杠桿達(dá)標(biāo)最難

       整體來看，房企為實(shí)現(xiàn)降檔，圍繞“開源節(jié)流”展開布局，包括多維度營(yíng)銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩投資節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。例如，頭部房企紛紛借機(jī)去年雙十一加大折扣營(yíng)銷力度，橙、紅檔房企去年9-12月投資力度顯著下降，恒大積極清償大額債務(wù)、多家房企掀起境外債回購(gòu)潮，華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權(quán)轉(zhuǎn)讓顯著升溫，分拆物管、代建、文旅、金融等資產(chǎn)上市再掀熱潮等。

       值得關(guān)注的是，房企降檔紅線之所以呈現(xiàn)一定順序走向，與指標(biāo)改善的難易程度掛鉤。其中，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債，改善難度在三條紅線中相對(duì)較低。短期內(nèi)，房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負(fù)債，快速改善該指標(biāo)。但需要注意的是，正因?yàn)樵撝笜?biāo)短期改善較易，短期內(nèi)快速優(yōu)化該指標(biāo)的房企，并不能代表其與企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況相匹配，若不解決本質(zhì)問題，存在再度惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

       其次為凈負(fù)債率，該指標(biāo)涉及貨幣資金、總有息負(fù)債和所有者權(quán)益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低有總息負(fù)債規(guī)模、擴(kuò)大盈利增加權(quán)益等方式改善，相對(duì)現(xiàn)金短債比而言調(diào)整所需的時(shí)間略長(zhǎng)。

       而最難調(diào)整的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，該指標(biāo)則涉及預(yù)收賬款、總資產(chǎn)和總負(fù)債。除了降負(fù)債、增資產(chǎn)，預(yù)收賬款在改善該指標(biāo)的過程中也起到重要影響。預(yù)收賬款指房企在“預(yù)售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負(fù)債，可與房企的有息負(fù)債形成一定對(duì)沖效應(yīng)。在總資產(chǎn)和總負(fù)債不變的情況下，適度提高預(yù)售賬款的占比，得以降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。但基于預(yù)收賬款的提升考驗(yàn)房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運(yùn)營(yíng)管控能力，非“立竿見影”之舉，該指標(biāo)的改善還需從長(zhǎng)計(jì)議。

       03

       “集中供地”新政下

       一、二線戰(zhàn)略房企降檔意愿更強(qiáng)

       隨著近期“集中供地“新政出臺(tái)，土地市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律被重塑，房企的投資戰(zhàn)略將面臨同步調(diào)整，繼而牽動(dòng)經(jīng)營(yíng)端節(jié)奏、現(xiàn)金管理體制等多方面的匹配調(diào)整。

       “集中供地”推行一年供地次數(shù)不超過三次，供地時(shí)點(diǎn)數(shù)聚斂收縮，對(duì)房企短期內(nèi)的資金充裕性、調(diào)配能力提出了較高要求。基于“集中供地”在以一、二線為主的重點(diǎn)22城實(shí)施，以一、二線城市布局為戰(zhàn)略核心的房企，催生了強(qiáng)烈的降檔訴求，在監(jiān)測(cè)到近期降檔的9家房企中，融創(chuàng)、招商蛇口、首開股份、華僑城和大悅城5家房企均屬此列。

       一方面，不管降哪條紅線，降檔都得以使房企的有息負(fù)債規(guī)模增速以5%的倍數(shù)調(diào)高，增量空間放大，提升資產(chǎn)流動(dòng)性，在土拍市場(chǎng)上的容錯(cuò)空間增大，為應(yīng)對(duì)“集中供地”增加籌碼。

       另一方面，部分原本就處于綠、黃檔的相對(duì)“安全”房企，即使一、二線城市并非其核心戰(zhàn)略，得以借機(jī)向一、二線城市突圍，在高能級(jí)城市發(fā)展紅利中分一杯羹，此種局面使得被困“踩線危機(jī)”的一、二線戰(zhàn)略房企面臨外來房企的威脅擠壓，降檔需求更顯迫切。

       此外，快速降檔也是房企綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的體現(xiàn)，更容易在市場(chǎng)中吸引到合作伙伴聯(lián)合競(jìng)地，提升勝率。

       需要關(guān)注的是，“三道紅線”監(jiān)管政策的本意是讓房企避免“規(guī)模陷阱”，健康持續(xù)發(fā)展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的“應(yīng)付”動(dòng)機(jī)。真正的降檔應(yīng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期舉措，需持續(xù)關(guān)注企業(yè)有息負(fù)債增速，不斷平衡自身戰(zhàn)略與資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流的匹配程度，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

       總體而言，近期房企主動(dòng)降檔成效頻現(xiàn)，得益于這些房企面對(duì)政策及時(shí)的反應(yīng)、積極的態(tài)度、以及較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管控實(shí)力。其中，一、二線戰(zhàn)略房企在“集中供地”新政下降檔意愿更為強(qiáng)烈。值得關(guān)注的是，現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率這三條紅線的改善難易程度依次走強(qiáng)，房企在降檔過程中更應(yīng)關(guān)注是否與企業(yè)整體發(fā)展步調(diào)相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間。