摘要：2021年，十四五開局之年。房地產(chǎn)將向何處去？樓市調(diào)控會(huì)否持續(xù)收緊？房地產(chǎn)稅何時(shí)落地……這些問題關(guān)乎每一個(gè)人。對此，報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

       解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

       與往年相比，這一次出現(xiàn)了一些新提法。

       報(bào)告再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”，明確提出“解決好大城市住房突出問題”，首次表態(tài)“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，未提房地產(chǎn)稅、棚改。

       最新定調(diào)，釋放了什么信號？

       再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”

       房住不炒，作為中國房地產(chǎn)的總基調(diào)，未來或?qū)㈤L期存在。

       去年至今，幾乎每一次重要會(huì)議中，房住不炒都會(huì)一字不漏。這將是十四五時(shí)期中國樓市的總基調(diào)，也是未來長期的總基調(diào)。

       與“房住不炒”的總基調(diào)相比，“三穩(wěn)”則更為具體。

       三穩(wěn)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

       這不是第一次出現(xiàn)，這次在報(bào)告中得到重申，說明樓市調(diào)控的目標(biāo)依舊是“維穩(wěn)”。

       既要遏制大漲，又要防范大跌，正是題中之義。

       解決好大城市住房突出問題

       大城市住房突出問題，成為政策聚焦所在。

       2020底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“解決好大城市住房突出問題”，與“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”等，共同列為2021年度八大重點(diǎn)任務(wù)。

       可以預(yù)料，大城市調(diào)控將會(huì)空前密集。此外，這次報(bào)告再進(jìn)一步，將著眼點(diǎn)落在了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租房、租賃房等方面，而具體手段則是“增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等”。

       可見，租房將是2021年的政策發(fā)力點(diǎn)所在。

       首提“幫助青年人緩解住房困難“

       “盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難“。

       這是新提法。這句話釋放的信號相當(dāng)清晰：住房問題已經(jīng)成為困擾新市民和青年人的主要問題之一，緩解住房困難，關(guān)乎住有所居，更關(guān)乎安居樂業(yè)。

       可以說，大城市房價(jià)，已經(jīng)成了青年人難以承受之重。

       目前，全國商品房均價(jià)約為1萬元左右，而深圳房價(jià)超過7萬元，京滬房價(jià)突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬，部分強(qiáng)省會(huì)城市房價(jià)超過2萬，均創(chuàng)下歷史新高。

       住房問題，不得不引起重視了。

       未提“房地產(chǎn)稅”

       房地產(chǎn)稅，沒有出現(xiàn)在報(bào)告中。

       作為大概率事件，推進(jìn)房地產(chǎn)稅早已成為共識。但究竟何時(shí)落地，則一直眾所紛紜。

       前不久，有關(guān)負(fù)責(zé)人在《人民日報(bào)》撰文指出：

       按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

       這是立足于十四五時(shí)期（2021-2025年）的定調(diào)。房地產(chǎn)稅在2021年或許不會(huì)推出，但在十四五期間落地的可能性，仍舊不弱。

       只提舊改 未提棚改

       與去年一樣，老舊小區(qū)改造，取代了棚戶區(qū)改造，成為政策焦點(diǎn)。

       報(bào)告提出，2021年，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)。而2020年，老舊小區(qū)改造實(shí)際完成4.03萬個(gè)，有所擴(kuò)容。

       相比舊改，聲勢浩大的棚改，正在退出歷史舞臺。

       根據(jù)歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2018-2020年，我國棚改開工量分別為626萬套、316萬、209萬套，呈現(xiàn)出斷崖式下滑的態(tài)勢。

       這背后，與棚改目標(biāo)基本完成、收官在即不無關(guān)系。過去10年，我國棚改總量高達(dá)5000萬套，借助大拆大建加上貨幣化補(bǔ)貼，三四線城市的房價(jià)迎來一波直線式上升。

       如今，棚改存量所剩無幾，各地的棚改開工量全面腰斬，貨幣化補(bǔ)貼幾近消失，棚改對于三四線城市的房價(jià)刺激效應(yīng)不復(fù)存在。

       至于老舊小區(qū)改造，多是加裝電梯、水電煤氣、外立面等層面的微更新，沒有大拆大建，沒有來自央行的定向放水，對樓市刺激效應(yīng)極其有限。

       棚改接近尾聲，未來幾年，三四線城市必須直面基本面的考驗(yàn)了。