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摘要:多地試水“兩集中”出讓土地為樓市降溫但或致項(xiàng)目集中入市
近期,全國多地自然資源和規(guī)劃部門宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,涉及青島、鄭州、天津等城市,部分城市將全年分三批次,集中發(fā)布公告、集中組織出讓住宅用地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地“兩集中”出讓,或有利于促使房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎、理性拿地,并將對房價(jià)管控起到一定作用。但開發(fā)商集中在一個(gè)時(shí)間段拿地,也必然導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目集中入市,這或許給房地產(chǎn)市場銷售帶來一定沖擊。
多地試水“兩集中”出讓住宅用地
“之前市場一直有相關(guān)傳言,近期這算是正式落地了,未來預(yù)計(jì)還會有更多城市跟進(jìn)。”在多個(gè)城市發(fā)布相關(guān)公告后,一位中小房企東部區(qū)域負(fù)責(zé)人對記者說,“兩集中”出讓住宅用地是調(diào)控政策的一部分。
“兩集中”出讓住宅用地,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站顯示,青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動,引導(dǎo)市場理性競爭。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布相關(guān)通知,對鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)自然資源主管部門要求禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。
天津相關(guān)部門規(guī)定,全年發(fā)布出讓公告原則上不超過三次,時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡;集中出讓土地時(shí),應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。天津?qū)⒂?月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告,除上述三個(gè)日期,當(dāng)?shù)夭辉侔l(fā)布住宅用地的出讓公告。
“以前都是一塊地一塊地出讓,大企業(yè)有資金等優(yōu)勢,最終結(jié)果就是大企業(yè)次次參與,好地都被他們拿走了,我們只能做些邊角料!鄙鲜龇科髺|部區(qū)域負(fù)責(zé)人這樣解釋多地出臺這一政策的初衷。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的行業(yè)報(bào)告顯示,2020年40個(gè)城市土地市場量價(jià)齊升,溢價(jià)率小幅下降,土地市場整體平穩(wěn)。從土地成交面積看,2020年二季度之后,部分城市樓市、土地市場火熱,下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊,全年40城土地成交建筑面積仍增長8%,創(chuàng)2015年以來新高。
一名頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,該政策出臺意味著頭部企業(yè)無法再壟斷優(yōu)質(zhì)地塊,可以在一定程度上降低土地市場熱度。“因?yàn)榧词故穷^部企業(yè),短時(shí)間籌集的資金也有限,集中招拍掛時(shí)只能優(yōu)中選優(yōu),找?guī)讉(gè)重點(diǎn)發(fā)力!
或?qū)е碌禺a(chǎn)項(xiàng)目集中入市
業(yè)內(nèi)人士分析稱,“兩集中”出讓土地政策或?qū)⑴c房企降負(fù)債等政策產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。
2020年,監(jiān)管層對于房企貸款及資金監(jiān)管動作不斷。2020年8月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會,研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,并制定地產(chǎn)融資三條紅線。三條紅線以“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”,將房企分為紅、橙、黃、綠四檔進(jìn)行分類管控,不同檔的房企有息負(fù)債規(guī)模約束不同。其中三條紅線均超標(biāo),為紅檔,有息負(fù)債規(guī)模不得增加;兩條紅線超標(biāo),為橙檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。
“集中拿地,很可能會導(dǎo)致相關(guān)房企在拍地月份出現(xiàn)一個(gè)負(fù)債高峰,這也會給企業(yè)資金鏈帶來較大壓力。”上述中小房企東部區(qū)域負(fù)責(zé)人說,這也會進(jìn)一步降低大房企多拿地意愿,引導(dǎo)企業(yè)更為理性、謹(jǐn)慎參與相關(guān)地塊招拍掛。
卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說,此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地,便于資金充足的企業(yè)有計(jì)劃性的拿地,減少了資金緊繃、囤地較多、負(fù)債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機(jī)會。此次政策對現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的品牌企業(yè)是利好,而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會越來越小。
也有開發(fā)商擔(dān)心,大房企拿地后,相關(guān)優(yōu)質(zhì)地塊在大房企間流動性或?qū)⑻嵘嚓P(guān)監(jiān)管舉措也應(yīng)考慮到這一點(diǎn),否則中小房企拿地難度更大。
樓市分析人士張百忍認(rèn)為,和“兩集中”政策相比,部分城市供應(yīng)問題更在于土地出讓的結(jié)構(gòu)性不合理,部分城市郊區(qū)土地出讓過盛,而市區(qū)地塊較少,“兩集中”政策或效果有限。
此外,也有市場人士擔(dān)心,集中拿地,再加上開發(fā)建設(shè)進(jìn)度類似,很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目集中入市,如中小房企地塊較差,更缺乏對購房者的吸引力,生存狀況會更加艱難。
也有分析稱,中小型房企資金實(shí)力有限,可以參與的土地很少,只能通過全力廝殺去拿下高價(jià)土地,若自身的運(yùn)營能力、操盤能力有限以及融資成本過高的情況下,虧損的概率就會大大增加,未來的生存環(huán)境將會更加惡劣。
對房企來說,馬光明認(rèn)為,應(yīng)做好多手準(zhǔn)備:一、在供地前把要供出的土地研究明白,做好“擇地”準(zhǔn)備;二、籌備好充足的資金,一年只有三次,錯(cuò)過就錯(cuò)過了;三、銷售環(huán)節(jié)盡量避開集中上市期,尤其供應(yīng)較多的區(qū)域和板塊,減少競爭,做好“擇時(shí)”。