摘要：2月23日，有媒體消息稱，中交集團地產板塊迎來高管人事調整：此前為中交城投黨委書記、董事長的芮捷出任中交房地產集團黨委書記、董事長；此前職位是中交房地產集團黨委書記，中交地產黨委書記、董事長、總裁的李永前出任中交房地產集團總經理，并兼任中房集團黨委書記、執(zhí)行董事。同時，中交地產和中房集團正式合并，中房集團降為三級公司，不再由中交集團管理。

  2月25日，中國房地產報記者從知情人士處了解到，中交房地產集團的確有進行人員調整。不過，在架構解讀方面存在一定誤讀，“一些媒體流傳出來的合并并不是中交地產合并中房集團，而是組織架構的一次調整。目前中房集團與中交地產仍為平級關系，均屬中交房地產集團旗下�！�

  實際上，早在2010年8月，中房集團就以無償行政劃撥方式整體并入中交集團，成為其全資子公司。2015年7月，為配合中交房地產板塊整合，中房集團劃轉至中交房地產集團。

  目前與中交地產與中房集團仍為平級關系的兩個公司，均屬中交房地產集團旗下。

  “劃入中交房地產集團后，中房集團從層級上變成三級公司，但干部管理等仍按照二級管理，這次調整后將中房集團徹底明確為三級公司�！鄙鲜鲋�情人士表示。

  從中交集團來看，這次架構調整實屬理順中交房地產集團與中房集團關系，中交地產在其中角色變化不大。不過，隨著李永前最新任命發(fā)布，中交地產或再次迎來變局。

  人事變動頻繁

  當下，央企地產業(yè)務整合是大趨勢。由于中交集團地產板塊整合重組進程不斷推進，旗下各地產公司間的關系變得復雜。

  中房地產與中交地產合并傳聞早已有之，不過傳聞多年都未實現(xiàn)。2016年2月，中交集團就宣布了重組籌劃，稱中房地產（現(xiàn)“中交地產”）擬收購中交房地產集團、中房集團旗下一共6家房企全部或部分股權，總價值逾64億元。最后，該計劃因先行啟動的中交地產內部重組及其主體減資行為遭到相關債權人反對而失敗，中交地產股票也在復牌后一度跌停。

  重整斷斷續(xù)續(xù)、停滯不前，隨之而來的還有頻繁的人事變動。

  2017年4月，孫國強卸任中交地產董事長，張世文卸任董事、總經理，梁運斌卸任董事、黨委書記等。同年11月，中交房地產集團宣布了新的人事任命，蔣燦明從孫國強手中接過交接棒，“掛帥”中交房地產集團總經理，并任董事和臨時黨委委員。

  2018年9月，中交房地產集團發(fā)布公告稱，趙暉接任中交地產董事長。同年12月，耿忠強被正式聘任為中交地產總裁。

  2019年10月，蔣燦明申請辭去中交地產公司董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會委員、董事會提名委員會委員職務。

  同年7月，耿忠強由于工作變動原因，申請辭去中交地產公司董事、董事會提名委員會委員、總裁職務；李永前則從綠城中國執(zhí)行總裁崗位調回中交地產擔任總裁。

  2020年1月1日，中交地產發(fā)布公告稱，趙暉申請辭去公司董事長、董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會委員職務。同一天，中交地產發(fā)布了新的董事會任命公告，中交地產董事會選舉李永前為中交地產股份有限公司第八屆董事會董事長。

  在外界看來，中交系董事長幾乎是一年換一任。

  未實現(xiàn)的目標

  2月23日，有媒體消息稱，此前職位是中交房地產集團黨委書記，中交地產黨委書記、董事長、總裁的李永前出任中交房地產集團總經理，并兼任中房集團黨委書記、執(zhí)行董事。

  對此，中交地產相關人士表示，“確實是宣布了任命”。但中國房地產報記者查詢中交房地產集團、中交地產、中房集團官網，上述人事變動均未進行頁面更新。

  記者查閱資料了解到，李永前在2014年入職中交系，后被派遣到綠城任職，一去就是5年。

  在綠城的5年，李永前見證了其規(guī)模從百億到千億再到2019年突破2000億元，綠城的市場化和地產模式也讓李永前耳目一新。在接任中交地產董事長之后，他一度表示要“復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產”。

  李永前在對中交地產的改革上也頗為大刀闊斧。他提出了“六個一工程”戰(zhàn)略，大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務。

  在李永前的構想中，中交地產要效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資產并舉的開發(fā)模式。重資產模式就是在東部、西部、南部、北部、中部五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產開發(fā)為主，輕資產則是以聯(lián)合置業(yè)為平臺，推進代建開發(fā)。

  在銷售額方面，2019年7月剛回到中交地產擔任總裁的李永前則大膽提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億之上”的銷售目標。

  根據中交地產2019年報數據顯示，2019年中交地產實現(xiàn)簽約銷售額293.87億元，實現(xiàn)權益銷售額192.26億元，權益銷售回款145億元。以此計算，中交地產2019年僅完成既定目標的83.96%。除銷售未達標外，中交地產2019年凈利潤也出現(xiàn)了下滑。2019年中交地產實現(xiàn)總收入140.63億元，較上年同期增長57.16%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤5.43億元，同比下降33.01%。

  到2020年初，新冠肺炎引發(fā)的疫情對整個房地產行業(yè)帶來了沖擊，不少房企紛紛下調年度銷售目標。中交地產近期在接受媒體采訪時則表示，“2020年500億元目標不動搖，甚至還要力爭更多�！�

  這一目標的實現(xiàn)再次被打上問號。據中交地產2020年半年報顯示，截至6月30日中交地產實現(xiàn)全口徑簽約金額122.80億元，銷售回款金額100.22億元；權益口徑簽約銷售金額88.19億元，銷售回款金額72.87億元，和“500億元”還有不小距離。

  增長困境

  對中交地產來說，擺在面前最棘手的問題并不是只有“小目標”的實現(xiàn)。

  數據顯示，在發(fā)展速度加快的同時，中交地產負債壓力也在增加。根據中交地產2020年半年報，截至2020年上半年末期，中交地產凈負債率為238.86%。從2016年開始，其剔除預收款之后的資產負債率便已超過80%，踩中“三條紅線”中兩條，在央企中踩線最多。

  到2021年1月末，中交地產借款余額為586.75億元。在中交地產2021年度的新增借款中，銀行貸款占據主力地位。2021年1月，中交地產銀行貸款新增凈額為67.93億元，占2019年末凈資產的108.49%。此外，信托計劃等新增凈額9億元，其他借款新增凈額1.39億元。

  另一方面，受重整不利、管理不暢、高層變動頻繁等原因影響，中交地產管理理念和風格也無法貫徹始終，往往隨著管理者的變化而變化。

  “這兩年中交系對外有很多新動作，但最后表現(xiàn)似乎一般�！钡禺a分析師嚴躍進告訴記者，央企中的地產企業(yè)這兩年改革力度加大，中交系也需要發(fā)力。從內部看，中房集團等地產業(yè)務和中交地產業(yè)務也有一定競爭關系。如果這次調整梳理清楚，中交系后續(xù)在地產業(yè)務發(fā)展方面才能更加順暢。

  諸葛找房數據研究中心數據分析師陳霄接受記者采訪時表示，中交集團于2015年之時成立了二級子公司中交房地產集團有限公司，主要是整合中交旗下房地產業(yè)務，包括中交地產、中房集團等，但各類房地產業(yè)務平臺之間關系錯綜復雜，同業(yè)競爭問題也逐漸顯現(xiàn)。對此，調整優(yōu)化房地產業(yè)務板塊成為中交集團要解決的重要問題，為此，中交集團進行了多次重組整合，近日通過將中房集團從層級上變?yōu)槿�級公司，完成了一步重要的重組整合，有利于盡量避免產業(yè)同業(yè)競爭現(xiàn)象，理順公司內部層級關系，促進旗下房地產業(yè)務深度融合。

  在IP Global中國區(qū)首席經濟學家柏文喜看來，此次人員和架構調整雖然談不上是一次大的重整，但理順了中房集團、中交地產和中交房地產集團之間從屬關系，有利于中交系地產板塊整體協(xié)調，讓集團內部完成真正整合，形成合力和協(xié)同效應。