摘要：2020年，對于重倉白酒、新能源、醫(yī)藥板塊的投資者來說可謂是“滿載而歸”的一年，但對于重倉地產(chǎn)股的投資者來說，情況卻不那么樂觀。

  2019年四季度，地產(chǎn)股強(qiáng)勢上漲，最終百強(qiáng)房企市值總和在四季度達(dá)到高峰，為59968億元，但這種漲勢在2020年一季度就戛然而止，疫情更是讓股票市場蒙上陰影；好在房地產(chǎn)市場疫情后恢復(fù)速度超預(yù)期，滯后的需求釋放后帶動了地產(chǎn)股業(yè)績的強(qiáng)勢找補(bǔ)，因此在大盤以及業(yè)績的帶動下，地產(chǎn)股二季度迎來上漲，不過好景不長，三季度地產(chǎn)股又陷入跌跌不休的狀態(tài)，四季度雖有好轉(zhuǎn)，但全年地產(chǎn)股整體下跌的態(tài)勢已成定局。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月25日，百強(qiáng)房企市值總和為48911億元，相比2019年四季度末，共縮水超萬億元。

  從板塊指數(shù)來看，根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月25日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)為1672.91，相比2019年12月31日的1713.92，2020年整個房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)下降了2.45%。

  即使如此，仍然有機(jī)構(gòu)堅(jiān)定看好優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的行情。民生證券認(rèn)為，當(dāng)前土地溢價率由高位持續(xù)下降，同時地產(chǎn)銷售由高熱度步入平穩(wěn)階段，未來，地產(chǎn)股無論是指數(shù)還是個股的估值都有望得到顯著修復(fù)。

  全年以“跌”為主

  縱觀2020年全年地產(chǎn)股的走勢，基本以“跌”為主，雖然二季度有短暫強(qiáng)勢上漲，但由于一季度和三四季度下跌嚴(yán)重，因此地產(chǎn)股全年下跌格局難變。

  首先，得益于2019年四季度的強(qiáng)勢上漲，在2019年末，百強(qiáng)房企市值基本處于高位，來到2020年一季度，按照規(guī)律，一季度地產(chǎn)股會正�；卣{(diào)，但2020年疊加疫情影響，作為經(jīng)濟(jì)壓艙時的房地產(chǎn)行業(yè)在疫情影響下未來不確定性增加，因此，一季度地產(chǎn)股普遍下跌。

  二季度地產(chǎn)股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續(xù)多個交易日，地產(chǎn)股都強(qiáng)勢上漲。有證券人士分析認(rèn)為，上漲原因一方面是全行業(yè)上漲的帶動，另一方面，房地產(chǎn)在疫情后顯示出極強(qiáng)的韌性，銷售恢復(fù)迅速，且在時間節(jié)點(diǎn)上，又是房企發(fā)布中期業(yè)績之時，大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)較好，也會帶動一波上漲情緒。

  在經(jīng)過連續(xù)大漲之后，不少證券機(jī)構(gòu)都表示對2020年下半年地產(chǎn)股走勢持有樂觀態(tài)度，建議積極配置。然而，讓業(yè)界意外的是，2020年三季度，“三道紅線”融資監(jiān)管政策出臺，這是監(jiān)管層首次通過設(shè)定具體財(cái)務(wù)指標(biāo)來量化房企負(fù)債水平，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策針對B端企業(yè)的一次重要發(fā)力，這樣的做法也被多位業(yè)內(nèi)人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業(yè)降速，甚至有房企財(cái)務(wù)官認(rèn)為，“三道紅線”的出臺將有可能改變地產(chǎn)股的估值邏輯。在政策重壓之下，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌。

  “從歷年股票表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股在四季度都會有一波行情�！鄙鲜龇科筘�(cái)務(wù)官表示，一般房企在四季度會沖刺年終業(yè)績，且銷售數(shù)據(jù)一般都會有所增長，這會增加投資者的后市預(yù)期，從而帶動地產(chǎn)股在年末上漲。

       但2020年四季度，百強(qiáng)房企總市值上漲的卻在少數(shù)，更多房企市值均在下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四季度，僅有20家房企總市值環(huán)比三季度實(shí)現(xiàn)上漲，6家新上市企業(yè)沒有環(huán)比對照數(shù)據(jù)，另外74家企業(yè)四季度總市值環(huán)比均下跌。

  物業(yè)股和地產(chǎn)股分化明顯

  一個值得注意的現(xiàn)象是，隨著越來越多物業(yè)管理企業(yè)在香港上市成功，物業(yè)股的表現(xiàn)與地產(chǎn)股的表現(xiàn)開始出現(xiàn)明顯分化。

  首先，從上市情況來看，據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月17日，有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股，同時有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入A股；僅2020年新增登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有16家，另外還有不少物業(yè)企業(yè)已經(jīng)交表。與之對應(yīng)的，2020年新登陸港股的房地產(chǎn)企業(yè)卻只有7家，分別為匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股、領(lǐng)地控股和大唐地產(chǎn)。

  不僅數(shù)量上分化明顯，在資本市場的表現(xiàn)，物業(yè)股和地產(chǎn)股也千差萬別。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月25日，市值超過千億的房企有14家，其中包含一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即碧桂園服務(wù)，同時，2020年市值實(shí)現(xiàn)上漲的千億市值企業(yè)僅有兩家，除了龍湖集團(tuán)，還有一家就是碧桂園服務(wù)，其余12家千億市值房企2020年總市值均下跌。

  在年度市值漲幅榜中，漲幅超過100%的企業(yè)有四家，分別為永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、合生創(chuàng)展集團(tuán)和碧桂園服務(wù)，不難發(fā)現(xiàn)，其中三家均是涉及物業(yè)服務(wù)類的企業(yè)。而在年度市值跌幅榜中，全部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，卻難見物業(yè)企業(yè)的身影。

  一位千億房企負(fù)責(zé)投資發(fā)展的副總裁表示，其所在公司銷售業(yè)績年年創(chuàng)新高，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也很亮眼，“三道紅線”一條沒中，但公司的市值卻一直上不去。

  實(shí)際上，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的“通病”。規(guī)模和市值嚴(yán)重不匹配。千億規(guī)模房企已經(jīng)超過了30家，但千億市值的房企基本穩(wěn)定在14家，增加一家都很難。

  究其原因，上述副總裁認(rèn)為，房地產(chǎn)一直是粗放型企業(yè)，且國家一直嚴(yán)格調(diào)控，這導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)并不看好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此給出的估值就低。

  相反，物業(yè)企業(yè)卻屢獲高估值，且2020年這些物業(yè)企業(yè)基本都實(shí)現(xiàn)了市值上漲。新大正物業(yè)董事長李茂順認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)處于快速成長期，整體發(fā)展前景向好；同時，物業(yè)行業(yè)穩(wěn)定性強(qiáng)，有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)特性；此外，物業(yè)行業(yè)的社會功能和經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)一步深化，與資本市場價值投資的改革方向一致，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易收獲資本市場青睞。

  以2020年漲幅最高的永升生活服務(wù)為例，2019年末總市值僅有73億元，但2020年末總市值已達(dá)239億元，市值年度漲幅高達(dá)229.45%。

  據(jù)永升生活服務(wù)相關(guān)人員介紹，公司并沒有特別的市值管理手段，主要還是投資人比較看好。

  房企市值漲跌榜：合生最“得意” 中海最“失意”

  在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，合生創(chuàng)展是年度市值漲幅最高的企業(yè)，總市值從2019年末的157億元上漲至2020年末的353億元，漲幅高達(dá)124.11%。

  合生創(chuàng)展之所以能在資本市場獲得青睞主要得益于公司在資本市場的運(yùn)作。

  首先就是連續(xù)回購提振股價。從2020年下半年開始，合生創(chuàng)展發(fā)布最多的公告就是回購股票。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從7月16日起至10月22日止，合生創(chuàng)展共計(jì)發(fā)布23條回購股票公告，共計(jì)回購股票1976.8萬股，累計(jì)耗資約3.32億港元。連續(xù)回購也直接導(dǎo)致公司股價從160多億元漲至超300億元。其次，合生創(chuàng)展還高調(diào)“炒股”，半年浮盈數(shù)十億元。

  有漲即有跌，如果合生創(chuàng)展在年度市值榜上是最“得意”房企，那么中海地產(chǎn)就是2020年市值下跌慘重的“失意”房企。

  數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2019年末總市值為2979億元，但2020年末其總市值僅剩1598億元，年度市值跌幅達(dá)到46.36%，成為百強(qiáng)市值房企中總市值縮水最嚴(yán)重的房企。

  與中海地產(chǎn)有相似遭遇的還有中國奧園、華夏幸福、融創(chuàng)中國、中國金茂等房企，以上房企年度市值縮水幅度均超過40%。

  此外，值得注意的是，2020年市值下跌幅度前十的房企基本都是規(guī)模達(dá)到千億的企業(yè)，可以看出，在資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)整體不看好的情況下，大房企雖然具有一定韌性，但也更容易受到悲觀情緒的波及。