摘要：近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，劃定銀行房地產貸款集中度“紅線”。

       為增強銀行業(yè)金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）。

       房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應上限。

       根據(jù)銀行業(yè)金融機構資產規(guī)模、機構類型，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

       控制風險敞口 優(yōu)化信貸資源投向

      銀保監(jiān)會表示，建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度，完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，有助于強化銀行業(yè)金融機構內在約束。

       實際上，從國際經驗可以看出，銀行房地產貸款風險敞口持續(xù)增長可能導致其資產質量易受房地產價格波動沖擊，增加金融體系脆弱性，可能潛藏系統(tǒng)性金融風險。

       而許多國家都把控制房地產系統(tǒng)性風險，作為宏觀審慎管理的重要內容。據(jù)不完全統(tǒng)計，全球約36個國家將債務收入比上限納入宏觀審慎工具箱，超過24個國家運用了貸款價值比，風險敞口管理等供給側工具也常被用來抑制潛在系統(tǒng)性風險的進一步積累。

      業(yè)內專家認為，人民銀行推出房地產貸款集中度管理，對銀行房地產貸款余額占比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助于降低銀行房地產風險敞口。促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。

       目前，我國銀行信貸投放中房地產占比高，擠壓了實體經濟資金供給�！锻ㄖ�》有助于銀行優(yōu)化信貸結構，引導金融資源從房地產轉向實體經濟，支持制造業(yè)、科技等經濟社會發(fā)展重點領域和小微、三農等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展。

       分五檔設定要求 區(qū)域差別化約束

       從房地產貸款集中度管理制度的內容來看，制度充分考慮了機構具體實際，體現(xiàn)了分類分檔、區(qū)域差異化約束的原則。

       人民銀行、銀保監(jiān)會稱，2019年以來，央行、銀保監(jiān)會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業(yè)金融機構實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調節(jié)機制等多種機制安排。

       具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

       比如，第一檔中資大型銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。房地產貸款占比指，房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例；個人住房貸款占比是指，個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。

       目前，大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產貸款相關業(yè)務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

       對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構，將要求其合理選擇業(yè)務調整方式、按年度合理分布業(yè)務調整規(guī)模，確保調整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調整工作穩(wěn)妥有序推進。

       《通知》體現(xiàn)了區(qū)域差別化約束的原則。允許人民銀行副省級及以上分支機構會同所在地銀保監(jiān)會派出機構，在充分論證的前提下，在《通知》相應檔次具體要求基礎上增減2.5%的空間內，合理確定其轄區(qū)內地方法人銀行的房地產貸款集中度管理要求。

       平穩(wěn)有序推進 對居民房貸影響有限

       據(jù)了解，房地產貸款集中度管理機制屬于長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風險敞口過于集中，并不是禁止相關業(yè)務開展。

       為制度平穩(wěn)有序推進，《通知》明確了過渡期，對房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別進行了設置。

       《通知》明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

       除采取了分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業(yè)務調整數(shù)量，有序做好調整工作，避免出現(xiàn)斷貸、抽貸。個別調整壓力較大的銀行，還可以通過申請延長過渡期等方式差異化處理。

       為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，其中包括公租房建設等領域的貸款。為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統(tǒng)計范圍。

       業(yè)內專家表示，為落實資管新規(guī)，銀行業(yè)金融機構非標資管產品回歸表內的壓力較大。明確回表房地產貸款不納入集中度管理，意味著政策不會對銀行在過渡期內完成資管新規(guī)要求產生額外影響，有助于穩(wěn)定銀行預期。

       此外，根據(jù)公開資料測算，大部分商業(yè)銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回，短期內對房貸利率不會造成影響。長期有利于穩(wěn)定預期，促進房地產市場健康發(fā)展。