摘要：低調(diào)且神秘的益田集團(tuán)最近又斥資5000萬(wàn)元，新設(shè)一家名為深圳市益田商置投資有限公司的子公司，主營(yíng)酒店管理與商業(yè)綜合體管理服務(wù)。它龐大的子公司體系又多了一條支線。

  據(jù)發(fā)現(xiàn)，持有近400億元總資產(chǎn)、在業(yè)界規(guī)模定位屬于中小型房企的益田集團(tuán)，對(duì)外間接控股企業(yè)達(dá)100余家，旅游商業(yè)、智慧地產(chǎn)及文化教育等領(lǐng)域多有其布局身影。從一線房企到頭部信托，既是其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)搭檔，也為其提供了融資渠道。

  如此布局的主要原因是為上市鋪路。不過(guò)，益田集團(tuán)掌舵者自2011年表達(dá)上市意愿以來(lái)，9年過(guò)去，其分拆上市計(jì)劃至今未能達(dá)成。

  經(jīng)營(yíng)方面也出現(xiàn)動(dòng)蕩：據(jù)信達(dá)證券公告，2020年上半年，益田集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入6.83億元，凈利潤(rùn)-6.49億元，近3年來(lái)首次呈負(fù)。

  這樣的局面對(duì)于有志于打造“中國(guó)旅游商業(yè)第一股”的益田集團(tuán)來(lái)說(shuō)，成了難以承受之重。

       一

  北京東二環(huán)，沉寂多年的國(guó)盛中心近期“活”了起來(lái)。商場(chǎng)外墻上“我是國(guó)盛，稍后見(jiàn)”的字樣清晰可見(jiàn)。

  自2017年益田集團(tuán)從信達(dá)資產(chǎn)手中接盤(pán)項(xiàng)目部分股權(quán)以來(lái)，國(guó)盛中心重整工作低調(diào)進(jìn)行了3年，直到今年5月，項(xiàng)目招商中心啟幕儀式開(kāi)幕，復(fù)工進(jìn)展重新映入大眾視野。據(jù)集團(tuán)官網(wǎng)介紹，近期益田集團(tuán)商業(yè)籌備組已正式進(jìn)駐項(xiàng)目，完成了項(xiàng)目定位和招商策劃。

  這座建筑面積近60萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，原屬2008年北京奧運(yùn)會(huì)配套工程，因產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題已停工11年，5易其主后，最終由益田集團(tuán)與信達(dá)資產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。

  益田集團(tuán)并未透露此次股權(quán)合作的具體比例。不過(guò)信達(dá)資產(chǎn)最初的一份競(jìng)爭(zhēng)性談判邀約文件透露，擬出讓該項(xiàng)目10%-35%股權(quán)，并交由該小股東整體操盤(pán)。按照彼時(shí)項(xiàng)目155.7億元整體估價(jià)，益田集團(tuán)此次交易代價(jià)約在15.6億-54.5億元。這無(wú)疑是一筆不菲的投入，2017年益田集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)收入不過(guò)33.42億元。

  對(duì)于轉(zhuǎn)型擴(kuò)張期的益田集團(tuán)而言，大手筆收購(gòu)國(guó)盛中心似乎不在意料之外。益田集團(tuán)董事會(huì)主席吳群力曾在2018年提出3至5年在全國(guó)落地100個(gè)以上商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，目前其在全國(guó)開(kāi)業(yè)或籌建中的商業(yè)地產(chǎn)只有25個(gè)，差距較大。放諸北京，益田集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目也不多，除了2個(gè)住宅項(xiàng)目與1個(gè)酒店項(xiàng)目，全新的國(guó)盛中心將是其踏出深圳后首個(gè)一線城市商業(yè)綜合體試點(diǎn)項(xiàng)目。

  二

  益田集團(tuán)對(duì)于自己的發(fā)展曾有著清晰定位。

  從體育教師下海經(jīng)商，頗具理想主義的吳群力并不甘心局限于住宅地產(chǎn)，他曾公開(kāi)定義過(guò)自己的兩次轉(zhuǎn)型：第一次是2002年，從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為復(fù)合型地產(chǎn)，投身商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第二次是2015年，針對(duì)旅游商業(yè)、智慧地產(chǎn)及文化產(chǎn)業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略，打造一體化城市運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)。

  投身商業(yè)與旅游在益田注資對(duì)象中有直觀呈現(xiàn)。比如，提出將商業(yè)地產(chǎn)板塊分拆上市的2011年，益田集團(tuán)成立旅游商業(yè)集團(tuán)，推出益田假日廣場(chǎng)系列IP；益田集團(tuán)金融板塊則成立于2015年，斥資3億元成立深圳前海益田金融控股有限公司，提供資產(chǎn)管理、商業(yè)保理及融資租賃等服務(wù)。

  2016年，益田還進(jìn)駐中長(zhǎng)勝基金并持有1%股份，這一“含著金湯匙出生”的基金公司，目前集結(jié)了萬(wàn)科、佳兆業(yè)、前海金控、卓越集團(tuán)、綠景集團(tuán)等眾多股東；2017年，益田進(jìn)駐上市公司張家界旅游集團(tuán)，成為持有其4.79%股份的第三大股東。

  據(jù)企查查數(shù)據(jù)，目前益田集團(tuán)對(duì)外投資企業(yè)43家，間接控股147家。結(jié)合“接盤(pán)”“舊改”“找伙伴”等方式，冠以了眾多子公司“益田系”標(biāo)簽，對(duì)應(yīng)集團(tuán)旗下各大文旅、酒店及商業(yè)中心項(xiàng)目。

  如此龐大的子公司局面，源于吳群力一直揣著一個(gè)上市夢(mèng)。登陸資本市場(chǎng)意味著能拿到更多資金，布局更大的項(xiàng)目，迎來(lái)更好的發(fā)展。

  2011年，益田集團(tuán)就提出過(guò)3-5年商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)要上市計(jì)劃；2016年，吳群力曾再度公開(kāi)表達(dá)過(guò)益田集團(tuán)各板塊分拆上市愿望：“未來(lái)10年希望將每個(gè)板塊發(fā)展成熟后再拆分上市，首推的是旅游商業(yè)板塊�！�

  按照彼時(shí)吳群力曾透露的時(shí)間表，其中旅游商業(yè)板塊將在隨后3年登陸資本市場(chǎng)。不過(guò)，目前節(jié)點(diǎn)已過(guò)，益田旅游商業(yè)板塊上市計(jì)劃仍未兌現(xiàn)。

  益田集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前整個(gè)集團(tuán)旅游商業(yè)板塊已經(jīng)形成假日廣場(chǎng)系列、假日世界系列、假日天地系列、假日步行街系列以及益田假日里等6大產(chǎn)品線，覆蓋深圳、上海、北京、長(zhǎng)春、西安、貴陽(yáng)等一二線城市。

  輕資產(chǎn)管理輸出模式也讓益田入局各地變得更加容易。比如，今年上半年，位于廣州中軸線上的信達(dá)金茂廣場(chǎng)項(xiàng)目，引進(jìn)益田商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，成為益田進(jìn)軍廣州的商業(yè)首秀；與華策集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作后，益田一口氣在深圳、珠海布局4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

  擴(kuò)張道路上，兩筆大額ABS融資申請(qǐng)成功，是益田旅游商業(yè)板塊高光時(shí)刻。2016年年底，繼36億元公司債申請(qǐng)失敗后，益田以深圳市益田假日廣場(chǎng)有限公司為標(biāo)的，一項(xiàng)規(guī)模達(dá)53億元的ABS申請(qǐng)獲得深交所審核通過(guò)，成為深圳地產(chǎn)圈首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目；今年8月，集團(tuán)再以深圳益田假日廣場(chǎng)為標(biāo)的，通過(guò)深交所發(fā)行規(guī)模達(dá)68億元ABS融資。

  根據(jù)充當(dāng)其ABS融資管理人的信達(dá)證券公告，2017年至2019年，深圳益田假日廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入依次為4.96億元、5.3億元、6.06億元；凈利潤(rùn)依次為1.34億元、0.73億元，1.64億元。截至2020年6月底，深圳益田假日廣場(chǎng)資產(chǎn)總計(jì)108.79億元，凈資產(chǎn)26.65億元。

  對(duì)比益田集團(tuán)整體營(yíng)收規(guī)模，這一物業(yè)標(biāo)的為集團(tuán)營(yíng)收貢獻(xiàn)超過(guò)3成。

  在IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，上述ABS融資成功發(fā)行，為益田集團(tuán)置換過(guò)高成本融資奠定了基礎(chǔ)�！耙嫣镏�所以接連發(fā)行兩筆大額ABS融資，主要原因是為了置換以往通過(guò)信托機(jī)構(gòu)、私募機(jī)構(gòu)等發(fā)行的高成本資金，這類資金對(duì)旅游商業(yè)地產(chǎn)而言并不長(zhǎng)期適用，步入運(yùn)營(yíng)階段后，需要用低成本長(zhǎng)期資金置換�！彼�向中國(guó)房地產(chǎn)記者補(bǔ)充到，“得益于標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)金流狀況較好，發(fā)行的ABS融資規(guī)模才足夠大，否則用以置換相關(guān)信托融資與私募投資的商業(yè)模式難以成立�！�

  三

  不過(guò)，如果以當(dāng)前業(yè)績(jī)作為驗(yàn)收布局成果標(biāo)準(zhǔn)，很難佐證益田集團(tuán)踩準(zhǔn)了節(jié)奏。

  據(jù)信達(dá)證券披露，2017年至2019年，益田集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入依次為33.42億元、39.85億元、40.28億元，凈利潤(rùn)依次為2.66億元、4.40億元、3.55億元。今年上半年，集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入6.83億元，凈利潤(rùn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，表現(xiàn)為-6.49億元。

  集團(tuán)銷(xiāo)售額亦逐年萎縮。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年益田集團(tuán)銷(xiāo)售額分別為50億元、71.0億元、39.5億元、29.5億元、12.18億元，目前在TOP200房企中排名墊底。

  比起踏入新興賽道的敏捷，益田集團(tuán)住宅地產(chǎn)板塊面臨發(fā)展桎梏，透過(guò)兩個(gè)“神盤(pán)”可見(jiàn)一斑。在集團(tuán)大本營(yíng)深圳，面對(duì)已進(jìn)入土地存量市場(chǎng)的深圳，舊改是益田集團(tuán)擴(kuò)儲(chǔ)主要方式，當(dāng)?shù)赜兄�“深圳史上最難舊改項(xiàng)目”之稱的木頭龍社區(qū)城消磨了益田13年，終于在今年3月份正式開(kāi)工，此前益田集團(tuán)與社區(qū)業(yè)主陷入長(zhǎng)期拉鋸戰(zhàn)，過(guò)渡期累計(jì)支付租金補(bǔ)償金額超過(guò)10億元，拖累公司整體業(yè)績(jī)。位于深圳蛇口的半島城邦項(xiàng)目，益田與合作對(duì)象就項(xiàng)目權(quán)屬爭(zhēng)議纏斗10余年，合同糾紛至今懸而未解。

  盈利水平停滯不前的這些年，“多元化”選擇的益田集團(tuán)與房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”失之交臂。

  苦于沒(méi)有上市平臺(tái)，益田集團(tuán)用自己的方式撬動(dòng)著多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。除了頗有效力的ABS融資，信托貸款、“賣(mài)子”回血等手段一度成為其重要資金來(lái)源；建設(shè)銀行、中信信托、中鐵信托、信達(dá)資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)與之構(gòu)建了多樣化合作形式。

  過(guò)程中，充當(dāng)益田集團(tuán)ABS融資管理人和承銷(xiāo)商的信達(dá)資產(chǎn)已經(jīng)磨合多年，除了2017年聯(lián)手操盤(pán)“爛尾樓”國(guó)盛中心；2016年底，信達(dá)資產(chǎn)還與益田集團(tuán)成立了有限合伙企業(yè)，前者出資15億元，投向位于深圳大鵬新區(qū)的舊改項(xiàng)目。

  中信信托也在益田的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中擔(dān)任“前鋒”。2015年，益田集團(tuán)聯(lián)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)北京兩處住宅項(xiàng)目，皆是由中信信托“打頭陣”。兩處項(xiàng)目分別為村舊改社區(qū)項(xiàng)目檀州家園與北京綠島置業(yè)，先由中信信托與益田集團(tuán)成立項(xiàng)目新投資公司入局；隨后一個(gè)月里通過(guò)中信信托退出、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)入駐等形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司控股權(quán)變更。

  上述收購(gòu)中，中信信托發(fā)揮著融資渠道作用。一份來(lái)自“中信信誠(chéng)—益田集團(tuán)融資貸款專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”顯示，益田集團(tuán)以上述檀州家園三期“溪水雅地”項(xiàng)目，以及北京綠島置業(yè)持有的“亞瀾灣”項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售回款，作為提供給中信信托的還款來(lái)源。

  在柏文喜看來(lái)，益田集團(tuán)之所以能夠吸引一線房企和信托機(jī)構(gòu)與之合作，一方面是因?yàn)槠浯蛟炝藥醉?xiàng)標(biāo)桿性商業(yè)購(gòu)物中心，以此為IP能夠在較好地段拿到土地，并以商業(yè)地產(chǎn)名義尋求部分配套住宅用地，平衡前期商業(yè)板塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)較低且具有盈利空間。

  另一方面，兩筆ABS融資在一定程度上為集團(tuán)杠桿式擴(kuò)張?zhí)峁┝藯l件�！癆BS實(shí)際上是將其已經(jīng)形成現(xiàn)金流的物業(yè)進(jìn)行權(quán)益性融資，可以用作股本金，繼續(xù)投向其他項(xiàng)目。益田集團(tuán)布局眾多項(xiàng)目，部分資本金便是從已有現(xiàn)金流項(xiàng)目的ABS中套現(xiàn)而來(lái)�！卑匚南蚕蛴浾弑硎尽�

  用益信托網(wǎng)顯示，近年益田集團(tuán)通過(guò)中鐵信托、東莞信托等機(jī)構(gòu)至少發(fā)行過(guò)5次信托融資，規(guī)�？傆�(jì)12.24億元，產(chǎn)品期限1年期至2年期不等，最高收益率在6.8%至11%之間。

  發(fā)行于2019年7月的振興6號(hào)長(zhǎng)春益田楓露集合資金信托計(jì)劃是其中規(guī)模最大的一筆，發(fā)行規(guī)模5億元，最高收益率10.5%，用于支付益田楓露項(xiàng)目工程款及后續(xù)資金周轉(zhuǎn)。

  值得一提的是，位于長(zhǎng)春高新區(qū)的益田楓露項(xiàng)目，是目前益田集團(tuán)在當(dāng)?shù)厮�剩不多的工程。因中途開(kāi)發(fā)擱置多年，曾一度傳出被豪邦地產(chǎn)接盤(pán)的消息，直到2019年益田集團(tuán)打出“蟄伏再出發(fā)”宣傳字樣，與益田楓露住宅項(xiàng)目配套的益田假日廣場(chǎng)在長(zhǎng)春面世。

  益田集團(tuán)在長(zhǎng)春地位的“岌岌可危”，源于其多起“賣(mài)地”動(dòng)作——益田硅谷新城二期地塊被天力地產(chǎn)接手，益田錦湖大路項(xiàng)目后續(xù)地塊被融創(chuàng)收購(gòu)，益田凈月瓦薩小鎮(zhèn)地塊轉(zhuǎn)手給大眾，大有“撤出”長(zhǎng)春痕跡。

  事實(shí)上，一路增持過(guò)程中，迫于資金回血需求，集團(tuán)也在甩開(kāi)部分重資產(chǎn)“包袱”。企查查顯示，近兩年來(lái)，益田左手新增投資企業(yè)6家，右手撤出投資11家。集團(tuán)出售陣營(yíng)中，包括位于深圳市光明中心區(qū)的三井銀包廠城市更新項(xiàng)目20%的股權(quán)，交由“深圳舊改大王”佳兆業(yè)；廣西華通高速公路45%股份轉(zhuǎn)讓給招商局；位于長(zhǎng)春的自持物業(yè)益田福朋喜來(lái)登酒店轉(zhuǎn)予融創(chuàng)等。

  目前來(lái)看，多款出售動(dòng)作似乎已成為益田關(guān)鍵“回血”手段。中誠(chéng)信證評(píng)的報(bào)告顯示，在益田集團(tuán)2018年近40億元的營(yíng)收中，有15.7億元來(lái)自土地收益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，占比近4成。

  想要佐證其轉(zhuǎn)型路徑?jīng)]有“踏空”，“多元化”益田集團(tuán)更需自主造血。