摘要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，尤其是頭部房企取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這是否意味著未來(lái)一段時(shí)間樓市將逐步回暖？研讀十九屆五中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》可以看出，“房住不炒”仍將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望給市場(chǎng)帶來(lái)更大增量空間。

       今年下半年，各地調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，尤其是頭部房企取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這是否意味著未來(lái)一段時(shí)間樓市將逐步回暖？

       從不久前剛剛落下帷幕的十九屆五中全會(huì)通過(guò)的“十四五”規(guī)劃建議可以看出，“房住不炒”仍將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望給市場(chǎng)帶來(lái)更大增量空間。

       “金九銀十”樓市總體平穩(wěn)

       從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，9月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅略有回落。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶介紹，9月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落。二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。盡管10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)尚未出爐，但從總體上看，9月份、10月份兩個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)保持了平穩(wěn)。

       九十月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，房企自然不愿錯(cuò)過(guò)這一促銷(xiāo)的好時(shí)機(jī)。比如，恒大地產(chǎn)推出大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，僅“十一”期間銷(xiāo)售額就高達(dá)600億元左右，10月份整體實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模逾1000億元。富力地產(chǎn)率先入駐房產(chǎn)電商平臺(tái)“天貓好房”，借助平臺(tái)力量推廣宣傳，“十一”期間僅在該平臺(tái)就實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額56億元。遠(yuǎn)洋集團(tuán)9月份、10月份銷(xiāo)售額分別為160.3億元和161.1億元，分別同比增長(zhǎng)19％和31％。

       研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科、保利這5家房企9月份、10月份兩個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售金額均突破1000億元。此外，10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

      不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房企把握銷(xiāo)售窗口期積極營(yíng)銷(xiāo)，相比于其他中小型房企，龍頭房企表現(xiàn)更為突出。而且整體來(lái)看，三季度以來(lái)房企總體業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)主要還是得益于年內(nèi)銷(xiāo)售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。

       今年下半年以來(lái)，深圳、南京、杭州、成都等多個(gè)城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，打擊投機(jī)炒房行為，防止樓市過(guò)熱。從目前來(lái)看，政策效果明顯，調(diào)控之下房?jī)r(jià)未出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭。平穩(wěn)仍是當(dāng)前市場(chǎng)總基調(diào)。

      堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)

      政策走向?qū)ξ磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響至關(guān)重要。隨著“十三五”進(jìn)入收官之年，展望下一個(gè)5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)將是怎樣的？

       《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議》）提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

      上述內(nèi)容均表明，房地產(chǎn)政策將保持穩(wěn)定性和延續(xù)性�！笆�三五”期間，“房住不炒”政策提出之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，個(gè)別城市對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭均采取了“露頭就打”的高壓政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其來(lái)、經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍未有絲毫放松。中央和多個(gè)主管部門(mén)均表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒”定位，并約談?dòng)嘘P(guān)城市，出臺(tái)融資新規(guī)，多地持續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，彰顯了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的堅(jiān)定決心。

       可以說(shuō)，“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將是“房住不炒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將是清晰的方向。

       受調(diào)控收緊影響，10月份地方出臺(tái)房地產(chǎn)政策明顯減少�；�于中央層面始終保持房地產(chǎn)調(diào)控定力和下半年以來(lái)各地雷厲風(fēng)行的調(diào)控手段，預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境仍將從緊，地方在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)仍會(huì)保持審慎，熱點(diǎn)城市及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市仍將面臨調(diào)控收緊，不排除有更多城市加入“限購(gòu)限售潮”。

       中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心發(fā)布的10月份《全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。

       《建議》也明確提出，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在政策指導(dǎo)下，未來(lái)地方調(diào)控分化預(yù)計(jì)進(jìn)一步加劇，三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪�，通過(guò)加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)、給予購(gòu)房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市。而在一些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管則將保持高壓態(tài)勢(shì)。

       促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展

       在很多人的觀念中，投資房產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富保值增值的目標(biāo)，即便未來(lái)幾年房?jī)r(jià)不能再像過(guò)去那樣大幅上漲，至少也能跑贏通脹。買(mǎi)房果真是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)嗎？

       近年來(lái)，樓市用事實(shí)證明，買(mǎi)房投資與其他投資行為一樣，既可能賺錢(qián)，也可能賠錢(qián)。有研究機(jī)構(gòu)對(duì)比了過(guò)去3年的房?jī)r(jià)與CPI后發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅真正超過(guò)CPI漲幅的只有西安、煙臺(tái)等少數(shù)幾個(gè)城市。在上海、廣州、北京等一線城市，過(guò)去3年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅并未跑贏通脹；而在武漢、天津、廊坊等城市，房?jī)r(jià)相對(duì)跌幅明顯。

       《建議》在提及住房消費(fèi)時(shí)，明確“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“住房消費(fèi)”并不是簡(jiǎn)單意義上的購(gòu)房消費(fèi)，購(gòu)房消費(fèi)正逐步向居住消費(fèi)轉(zhuǎn)變，包含租賃住房、裝修改造、配套升級(jí)、品質(zhì)改善、提升服務(wù)等更大范圍的消費(fèi)需求，鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)。

       值得注意的是，促進(jìn)住房消費(fèi)的重點(diǎn)更在于“健康發(fā)展”，是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿(mǎn)足。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，要重視多樣化經(jīng)營(yíng)，著重提升持續(xù)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的能力。隨著未來(lái)新房開(kāi)發(fā)數(shù)量將減少，物業(yè)管理、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅、老舊小區(qū)改造等或成為房企的重要利潤(rùn)來(lái)源。