摘要：“30強(qiáng)中最后一家上市的千億房企”、“今年首家一輪過會(huì)的房企”、“2020年最大內(nèi)房股IPO”。從祥生控股遞表至今，業(yè)界一直對(duì)這家千億房企關(guān)注有加。6月3日遞表，10月23日通過聆訊，祥生僅用時(shí)142天。從過會(huì)時(shí)間來看，祥生地產(chǎn)是2019年以來過會(huì)用時(shí)最短的一家。在10家被統(tǒng)計(jì)的房企中，過會(huì)平均用時(shí)186天。

  二次遞表成功的金輝控股，從遞表到過會(huì)總計(jì)用時(shí)205天，10月16日，金輝控股通過港交所上市聆訊，將于10月29日掛牌上市。按照這樣的節(jié)奏，預(yù)計(jì)祥生將于11月中旬敲響上市鐘聲。

       9家房企等待上市

  中小房企在港股市場的熱度有所下降，面臨著規(guī)模、利潤、負(fù)債率高等多種阻礙，他們的上市進(jìn)程在“遞表—失效—再遞表”中徘徊。

  截至目前，已有包括萬創(chuàng)國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股在內(nèi)的4家房企招股書失效。大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)正在排隊(duì)等候上市。其中，實(shí)地地產(chǎn)和鵬潤控股僅遞表一次，萬創(chuàng)國際在第四次遞交招股書后處于“被拒絕”狀態(tài)，其余房企均已二次遞交招股書。

  與這些房企不同的是，在未將自己做“實(shí)”之前，祥生并沒有急著上市。

       緩急有章沖上市

  祥生的速度不僅體現(xiàn)在過會(huì)時(shí)間上。這家發(fā)展于浙江諸暨的房企，在初期以三四線城市為主，2015年銷售額剛過百億。

  2016年以來，祥生采用了“1+1+X”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，立足于浙江省，深入滲透泛長三角區(qū)域，并拓展至泛長三角區(qū)域以外的其他具備高增長潛力的城市。這一年，祥生地產(chǎn)的銷售額同比增長65.14%至180億元。

  2018年，銷售額突破千億大關(guān)。從百億到千億，祥生前后僅用了不到4年的時(shí)間。

  合理的規(guī)劃布局給祥生帶來了業(yè)績的強(qiáng)勢增長，已確認(rèn)建筑面積由2017年的83.83萬平方米增加至2019年的348.84萬平方米，復(fù)合年增長率104%，同期收益由62.93億元增加至355.2億元，復(fù)合年增長率137.6%。

  在疫情的沖擊下，祥生在今年前4個(gè)月依然錄得同比增長123%的業(yè)績。截至2020年7月末，祥生在全國已布局45座城市，擁有205個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積約2382.48萬平方米。

  2020年以來，祥生新進(jìn)入合肥、南昌、南通、宿遷等地塊，且拿地節(jié)奏加快，也預(yù)示著其對(duì)未來充滿信心。3月，以20.96億元的上限價(jià)格斬獲杭州錢塘新區(qū)一地塊，溢價(jià)率29.7%，后又以24.01億元競得下沙大學(xué)城北單元一地塊，溢價(jià)率18.21%。5月，又以3.75億元的代價(jià)獲得紹興諸暨市一處地塊，溢價(jià)率46.56%。4天后，又以24.6億元摘獲寧波鄞州區(qū)一地塊，溢價(jià)率39.6%。

  在規(guī)�？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，祥生也在努力降低負(fù)債水平。2017~2019年，祥生凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為13.8倍、7.4倍和3.6倍，負(fù)債率表現(xiàn)逐年下降，2020年4月底略回升至4.3。

  祥生將流動(dòng)比率始終維持在合理水平，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控區(qū)間。2017-2019年，其流動(dòng)負(fù)債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，對(duì)應(yīng)的流動(dòng)資產(chǎn)分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，短期償債能力有所保障。

  截至4月末，祥生的在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余達(dá)80.36億元，較2019年末增加10.73億元。2019年，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)正，為35.17億元，在2017年和2018年還為-123.32億元和-5.09億元。

  另外，祥生的盈利水平也一直維持在較高水平，近三年分別錄得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。凈利潤由2017年的-2.86億元增加至2019年的32億元，增幅明顯。2019年，祥生控股的凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)50.1%，同比增加約33.5個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)內(nèi)處于高位。