摘要：從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸占比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款占比超過30%。股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款占比超過30%，但由于整體體量較小，對行業(yè)融資影響或有限。

       房企融資政策近期成為各方關(guān)注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產(chǎn)融資政策的影響？針對監(jiān)管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速占比的相關(guān)通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款占比不超過30%是2018年以來一直執(zhí)行的要求，由此推測相關(guān)要求可能為部分超標銀行的窗口指導。

       年初即已表態(tài)

       值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續(xù)嚴格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源上的占比。

       了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款占比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規(guī)定。

       上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)貸款，后者俗稱“開發(fā)貸”。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸占比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款占比超過30%。

       股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款占比超過30%，但由于整體體量較小，對行業(yè)融資影響或有限。

       前述股份制銀行人士指出，目前監(jiān)管對于房地產(chǎn)融資整體態(tài)度為“穩(wěn)中從緊”，對于銀行表內(nèi)廣義口徑房地產(chǎn)貸款融資進行限額管理，對增速和增量占比進行控制，納入MPA考核。包括但不限于永續(xù)類債券發(fā)行暫停，存量債券到期減量續(xù)作，嚴控信貸資金繞道建筑業(yè)或其他行業(yè)流向房地產(chǎn)等。

       多地房貸額度充足

       “春江水暖鴨先知”，大中城市的房地產(chǎn)中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產(chǎn)中介，其普遍反映，當?shù)啬壳拔绰牭椒抠J收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區(qū)放款時間會變長。

       在北京，由于嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限�；蛟S是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業(yè)貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。

       一位北京地區(qū)資深中介表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業(yè)貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應(yīng)該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現(xiàn)的卡額度的現(xiàn)象今年不大可能出現(xiàn)。

       上海地區(qū)一位中介表示，從他們了解的情況來看，上海地區(qū)今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現(xiàn)放款時間變長的情況，但應(yīng)該不至于卡額度。

       短期壓力或被夸大

       受融資“三條紅線”以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關(guān)注房地產(chǎn)融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資并未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內(nèi)仍然處于中低水平。

       近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發(fā)債。從發(fā)債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。

       貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計四季度增速會有所下滑。

       從三季度結(jié)構(gòu)來看，八九兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。預(yù)計四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶占中秋、十一雙節(jié)假期市場，或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

       從票面利率來看，三季度境內(nèi)外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內(nèi)外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環(huán)境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預(yù)計四季度融資利率或?qū)⒈３衷鲩L態(tài)勢。

       從發(fā)行期限來看，三季度境內(nèi)外債券融資發(fā)行期限相對穩(wěn)定，有小幅波動。境內(nèi)債券發(fā)行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發(fā)行期限小幅降低，外部環(huán)境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務(wù)占比或?qū)⒋蠓�上升�?/p>

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執(zhí)行情況看，房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內(nèi)融資。第三，整體看，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和，大部分企業(yè)銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應(yīng)對可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加，但也有應(yīng)對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。