摘要：調(diào)控的真實(shí)意圖是為了降房?jī)r(jià)嗎？從過(guò)去近4年的調(diào)控結(jié)果來(lái)看，顯然不是。

       一方面，雖然這一輪房住不炒調(diào)控持續(xù)的時(shí)間最長(zhǎng)，但是最后的結(jié)果卻差強(qiáng)人意：大招出盡，剛需期待的“房?jī)r(jià)大跌”始終沒到來(lái)。非但如此，過(guò)去這四年除少數(shù)房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高的城市房?jī)r(jià)有所回調(diào)外，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然在上漲。更讓人氣憤的是，即便在高壓調(diào)控下，蘇州、杭州、深圳等地，這兩年房?jī)r(jià)依然在“高歌猛進(jìn)”，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開了居民的工資收入增幅。買房非但沒有變得簡(jiǎn)單，反而難度更高了；

       另一方面，國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控的表述，從來(lái)都是“穩(wěn)”字當(dāng)先，而不是“降房?jī)r(jià)”。不管是“房住不炒”還是“不拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”，最終的目的都是為了“遏制房?jī)r(jià)快速上漲”、“打擊樓市投機(jī)炒作”，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)、金融大局的穩(wěn)定。

       從今年國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控過(guò)程來(lái)看，我們也可以“窺一斑而知全豹”。一季度因?yàn)楸娝�周知的原因，舉國(guó)隔離，重線下營(yíng)銷的房地產(chǎn)首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，開發(fā)商暫停一切銷售、二手房門店不準(zhǔn)營(yíng)業(yè)，樓市幾乎進(jìn)入“冰封”狀態(tài)，最終導(dǎo)致一季度開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)近乎于減半。從2月下旬開始，中央及各地就展開了對(duì)房地產(chǎn)的“營(yíng)救行動(dòng)”：紓困資金、松綁調(diào)控、放寬拿地條件、發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼購(gòu)房者重啟市場(chǎng)活躍度等。

       后來(lái)發(fā)生的一切我們也看到了，從4月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始復(fù)蘇，到了6月份，全國(guó)市場(chǎng)幾乎恢復(fù)到了往年同期水平，諸如深圳、杭州、南京、成都等地，市場(chǎng)熱度狂飆飛升，甚至超過(guò)了往年同期，不僅成交量大漲，而且時(shí)隔兩年之久的“萬(wàn)人搶房”盛況再現(xiàn)。各類“幫扶”政策下，全國(guó)樓市一片繁榮，最終的結(jié)果是，統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市中，新二手房上漲城市名單均創(chuàng)新高，特別是深圳、東莞、寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，樓市妥妥地再一次開啟了“瘋狂”模式。

       調(diào)控開啟“打地鼠”模式：冒頭就打，效果立竿見影

       調(diào)控的最終目的雖然不是“降房?jī)r(jià)”，但也決不允許房?jī)r(jià)再次起飛。經(jīng)歷了5、6月份的市場(chǎng)再次火熱之后，我們也看到了，國(guó)家和各大城市再次出手了。7月底國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)再次明確：緊繃調(diào)控之弦，堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

       進(jìn)入七月份，深圳、杭州、東莞、南京、寧波等十余城陸續(xù)開始了一輪密集的調(diào)控政策，并且仍在不斷加碼，在限購(gòu)、限售、限貸三方面不斷升級(jí)。而這些不斷進(jìn)行調(diào)控的城市，無(wú)一不是在二季度，房?jī)r(jià)“漲聲不斷”。

       至此，“打地鼠”式調(diào)控來(lái)襲——但凡此前市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的城市，無(wú)一例外都招致了調(diào)控，尤其是深圳和南京，更是做出了表率作用�！吧畎藯l”和“南京九條”的祭出，某種程度上，對(duì)其它城市起到了警示和暗示作用。

       “打地鼠”式調(diào)控來(lái)襲，房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？樓市剎得住車嗎？

       文章開頭我們雖然說(shuō)，房住不炒的調(diào)控根本目的不是為了降房?jī)r(jià)，但是不得不承認(rèn)，7月份各城的這一輪調(diào)控，確確實(shí)實(shí)對(duì)“降房?jī)r(jià)”有立竿見影的效果——對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6、7月份的全國(guó)70個(gè)大中城市新二手房價(jià)格指數(shù)，不難發(fā)現(xiàn)，7月份全國(guó)樓市都有了明顯降溫，尤其是出臺(tái)新政的城市，房?jī)r(jià)要么直接下跌，要么漲幅已經(jīng)明顯收窄。

       拿深圳來(lái)說(shuō)，7月15日新政之后，帶看量、成交量、房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯回落。其中各二手房平臺(tái)的帶看量降溫最明顯，平均下跌了50%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月深圳新房成交4844套，環(huán)比下降1.8%，成交面積45.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.4%。值得一提的是，新政前7月1日至7月14日的成交量約占當(dāng)月成交的七成，新政后的成交量?jī)H占三成。

另?yè)?jù)南方樓市媒體報(bào)道，7月15日之后的半個(gè)月，深圳市場(chǎng)炒房投資客“降價(jià)拋售”的案例與日俱增。最多的時(shí)候，有上千套房源在降價(jià)甩賣。

       不難看出，這一輪密集調(diào)控之后，很多市場(chǎng)瞬間就蔫了。不得不說(shuō)，很多城市在穩(wěn)樓市壓制房?jī)r(jià)方面的舉措還是非常有效的，側(cè)面說(shuō)明了，房地產(chǎn)并非不能調(diào)控，而是想與不想的問(wèn)題。只要想調(diào)控，不管是任何時(shí)候，任何城市，樓市熱度、房?jī)r(jià)漲勢(shì)都能剎得住車。

       那么“打地鼠”調(diào)控下，大家最關(guān)心的“房?jī)r(jià)大跌”到底會(huì)不會(huì)到來(lái)？首先說(shuō)一下結(jié)論：當(dāng)前這種調(diào)控節(jié)奏下，房?jī)r(jià)很難大跌。原因經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友已經(jīng)說(shuō)清了：房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，對(duì)其它行業(yè)確實(shí)形成大的擠出效應(yīng)，在不允許房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也絕對(duì)不會(huì)允許出現(xiàn)大跌。因?yàn)椋�一方面很多行業(yè)都和房地產(chǎn)息息相關(guān)，裝修、家具、家電、水泥、鋁材等，房?jī)r(jià)大跌無(wú)法達(dá)到各行各業(yè)的平衡；另一方面，調(diào)控的終極目標(biāo)是穩(wěn)樓市，以擠水分的方式促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性，這就是所謂的用科學(xué)的方式“燙平房地產(chǎn)泡沫”；更重要的是，房?jī)r(jià)大跌于任何人都無(wú)益，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房?jī)r(jià)大跌不僅銀行、開發(fā)商、地方、投資炒房客會(huì)遭到“毀滅性”打擊，買房的剛需也撈不到一絲好處。

       不過(guò)，值得慶幸的是，今年國(guó)家提出“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”，很大程度決定了2020年接下來(lái)的幾個(gè)月房地產(chǎn)的投資增速不會(huì)有起色，房?jī)r(jià)更不會(huì)有太亮眼的表現(xiàn)。類似上半年深圳、杭州等出現(xiàn)的局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲30%的情況，發(fā)生的概率可能為零。

       原因很簡(jiǎn)單，“房?jī)r(jià)高企并快速上漲，城鎮(zhèn)居民家庭通過(guò)按揭貸款等方式購(gòu)房，家庭債務(wù)對(duì)消費(fèi)的擠出作用非常明顯�！毕�費(fèi)率提不起來(lái)，要搬開的“攔路虎”其中之一就有高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)高投資率。

       換言之就是，下半年的最后幾個(gè)月，一定會(huì)加大“防范資金過(guò)多流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范居民負(fù)債率升高”，否則任由房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮發(fā)展，任由資金大舉流入房地產(chǎn)，就給經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)構(gòu)建產(chǎn)生阻力。

       正如我此前說(shuō)的，居民消費(fèi)提不起來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)高有一定原因——六個(gè)錢包 幾代人的積蓄用來(lái)買房，還要搭上二三十年的貸款月供，一套房子“掏空”了一大家子，消費(fèi)肯定是要受影響的。