摘要：突如其來的疫情，打亂了武漢樓市原有的節(jié)奏。作為受疫情沖擊最大的城市之一，武漢樓市上半年情況如何，接下來又會呈現(xiàn)怎樣的走勢，備受市場關注。

       就疫情對武漢樓市的影響，克而瑞武漢分析師譚堯認為，今年上半年的確經(jīng)歷了一段令人煎熬的日子，但從武漢房地產(chǎn)市場目前的情況看，并沒有此前預期的那么艱難。

       “武漢樓市上半年走過一段較為曲折的過程，前四個月樓市成交下滑很厲害。不過五月以后一些區(qū)域復蘇的速度比我們想象中要快�，F(xiàn)在市場上出現(xiàn)一種新的情況：開發(fā)商看好后市，加之需求集中釋放，不少項目上調(diào)了價格�！弊T堯在接受財聯(lián)社采訪時說。

       武漢樓市的冷與熱，在兩組數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)出不同的狀態(tài)。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年上半年武漢商品住宅成交量463.32萬平方米，同比下降47.4%；供應量為551.53萬平方米，同比下降40.4%。在價格方面，中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武漢227個取得預售證的住宅項目中，約三成上調(diào)了備案價。

       “太過悲觀或過于樂觀，都不符合武漢樓市的實際情況。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會專家委員李國政指出，“武漢樓市滿血復活是不可能的，今年如果能達到去年交易量的八成，就已經(jīng)很不錯。一些項目價格上揚的時候，也應該看到武漢待售新房庫存量在不斷走高，而且下半年還有大量項目將入市，今年預計有2600萬平方米供應量，上半年僅供應了約兩成。”

       上半年69個項目調(diào)高備案價

       譚堯表示，不少人此前可能有這樣的預期，受疫情影響武漢房價也許會有所下降，但實際情況并非如此。

       “成交量下降幅度很大。很多樓盤雖然也有所謂的折扣，但優(yōu)惠力度相當小，幾乎可以忽略不計。近期市場的新現(xiàn)象是，江漢、黃陂、東湖高新區(qū)等區(qū)域一些樓盤的價格還在小幅上漲。”譚堯如是說。

       李國政告訴，六月份武漢一些高檔房項目便上調(diào)了價格，近期少數(shù)項目價格上漲，一定程度上是這種現(xiàn)象的延續(xù)。

       “價格上揚，與政府適度放松了備案價格管控有關。一些項目售價格可根據(jù)市場情況，進行小幅度調(diào)整。而在疫情前，武漢對價格的管控可以說相當嚴厲�！� 李國政指出。

       一家閩系房企武漢公司營銷經(jīng)理告訴，光谷、白沙洲等幾個板塊近期銷售價格上揚態(tài)勢較為明顯。

       “與去年相比，今年光谷等幾個熱點區(qū)域新房獲得的預售價格漲幅較大。此外，近期土拍市場升溫，幾個熱點板塊上半年新房供應相對有限，加之開發(fā)商對后市持較為樂觀的預期，不少剛?cè)胧械男卤P上調(diào)了售價�！鄙鲜鰻I銷經(jīng)理說。

       據(jù)中原地產(chǎn)湖北研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)，至今年六月底，武漢新房市場共計有227個住宅項目取得預售證，其中69個項目的備案價有所上漲。此外，上調(diào)價格的項目中，超過一半項目漲幅在6%以內(nèi)，較去年平均5%以內(nèi)的漲幅，上浮了約1%。

       李國政認為，武漢近期新房價格上揚，也與市場供求結(jié)構(gòu)的變化有一定關系：上半年一批高檔住宅集中入市，拉高了整體價格水平。

       中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)以2.4萬元/平方米的成交均價，成為武漢今年上半年成交均價最高的區(qū)域；而江岸區(qū)受前期豪宅項目集中備案影響，今年上半年成交均價約2.2 萬元/平方米，均價同比漲幅高達30%。

       一家上海房企武漢公司營銷中心經(jīng)理對表示，疫情帶來一個意外的情況是，促使一批改善需求加快入市，“此前積聚了兩個多月的需求集中釋放，也加快了高檔房去化速度。近期高檔房項目價格上揚的勢頭，還有擴大的態(tài)勢�！�

       僅完成全年供應計劃近兩成

       一些區(qū)域新房價格出現(xiàn)上漲的時候，武漢土地市場也呈不斷升溫的態(tài)勢，今年硚口、蔡甸、經(jīng)開、武昌、光谷幾個區(qū)域，六月前后開始出現(xiàn)多個單價地王。

        經(jīng)過168輪激烈競爭，南山地產(chǎn)7月1日以9.6億元競得光谷東一幅地塊，該地塊溢價率高達93.13%，而1.35萬元/平方米的樓面單價刷新了該區(qū)域紀錄。而在5月19日，招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)（武漢）有限公司以58.87億元的價格，競得硚口區(qū)新單價地王，樓面價為1.56萬元/平方米。

        譚堯指出，幾個區(qū)域之所以先后出現(xiàn)單價地王，一是市場復蘇的速度較快，二是房企對后市持樂觀預期，愿意在武漢土地市場投入更多資金。

       “今年武漢所出讓的多是地理位置相當不錯的地塊。此外，武漢城市建設配套投入以及產(chǎn)業(yè)政策和人才引進力度不斷加大，使得房企看好后市，因而在土地市場展開較為激烈的競爭�！弊T堯表示。

       在前述閩系房企武漢公司營銷經(jīng)理看來，雖然武漢一些項目銷售情況不錯，土地市場交投活躍，但這并不代表武漢樓市已經(jīng)完全走出了低谷。

       “武漢樓市仍在復蘇過程中，多數(shù)項目去化情況談不上很理想，一定程度上是有價無市。此外，從供應量的角度來看，上半年并非項目上市的高峰，武漢四月份才有少量項目分批逐步復工，還有不少項目是五月才全面復工。復工時間的推后，使不少項目上市的時間延至下半年，供應高峰也將在下半年到來。貿(mào)然提價，如果項目資源獨特性不夠強，可能會影響后期去化率�！鄙鲜鰻I銷經(jīng)理表示。

       李國政也認為，武漢目前仍處于樓市復蘇過程中，不應對后市過于樂觀�？紤]到去年成交量創(chuàng)下新高，今年因疫情而丟失了很多時間和機會窗口，武漢樓市接下來仍面臨不小挑戰(zhàn)。

       據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年上半年武漢住宅供應、需求同比都出現(xiàn)了下降，下降幅度均超過40%。而根據(jù)今年武漢商品住宅2600萬平方米的供應計劃，上半年僅完成全年供應量的二成。

       “近期一些項目賣得比較好，除與項目定位有關系，也與上市時間節(jié)點有關。如從全年供應的角度來看，受疫情等各方面因素影響，很多項目并沒有在上半年上市。而下半年將迎供應高峰，如果需求量增長跟不上供應量節(jié)奏，這些項目將面臨較大去化壓力�！崩顕�政表示。