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摘要:突如其來的疫情,打亂了武漢樓市原有的節(jié)奏。作為受疫情沖擊最大的城市之一,武漢樓市上半年情況如何,接下來又會呈現(xiàn)怎樣的走勢,備受市場關注。
就疫情對武漢樓市的影響,克而瑞武漢分析師譚堯認為,今年上半年的確經(jīng)歷了一段令人煎熬的日子,但從武漢房地產(chǎn)市場目前的情況看,并沒有此前預期的那么艱難。
“武漢樓市上半年走過一段較為曲折的過程,前四個月樓市成交下滑很厲害。不過五月以后一些區(qū)域復蘇的速度比我們想象中要快,F(xiàn)在市場上出現(xiàn)一種新的情況:開發(fā)商看好后市,加之需求集中釋放,不少項目上調(diào)了價格!弊T堯在接受財聯(lián)社采訪時說。
武漢樓市的冷與熱,在兩組數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)出不同的狀態(tài)。據(jù)中指院統(tǒng)計,今年上半年武漢商品住宅成交量463.32萬平方米,同比下降47.4%;供應量為551.53萬平方米,同比下降40.4%。在價格方面,中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年上半年武漢227個取得預售證的住宅項目中,約三成上調(diào)了備案價。
“太過悲觀或過于樂觀,都不符合武漢樓市的實際情況。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會專家委員李國政指出,“武漢樓市滿血復活是不可能的,今年如果能達到去年交易量的八成,就已經(jīng)很不錯。一些項目價格上揚的時候,也應該看到武漢待售新房庫存量在不斷走高,而且下半年還有大量項目將入市,今年預計有2600萬平方米供應量,上半年僅供應了約兩成。”
上半年69個項目調(diào)高備案價
譚堯表示,不少人此前可能有這樣的預期,受疫情影響武漢房價也許會有所下降,但實際情況并非如此。
“成交量下降幅度很大。很多樓盤雖然也有所謂的折扣,但優(yōu)惠力度相當小,幾乎可以忽略不計。近期市場的新現(xiàn)象是,江漢、黃陂、東湖高新區(qū)等區(qū)域一些樓盤的價格還在小幅上漲。”譚堯如是說。
李國政告訴,六月份武漢一些高檔房項目便上調(diào)了價格,近期少數(shù)項目價格上漲,一定程度上是這種現(xiàn)象的延續(xù)。
“價格上揚,與政府適度放松了備案價格管控有關。一些項目售價格可根據(jù)市場情況,進行小幅度調(diào)整。而在疫情前,武漢對價格的管控可以說相當嚴厲! 李國政指出。
一家閩系房企武漢公司營銷經(jīng)理告訴,光谷、白沙洲等幾個板塊近期銷售價格上揚態(tài)勢較為明顯。
“與去年相比,今年光谷等幾個熱點區(qū)域新房獲得的預售價格漲幅較大。此外,近期土拍市場升溫,幾個熱點板塊上半年新房供應相對有限,加之開發(fā)商對后市持較為樂觀的預期,不少剛?cè)胧械男卤P上調(diào)了售價!鄙鲜鰻I銷經(jīng)理說。
據(jù)中原地產(chǎn)湖北研究部監(jiān)測數(shù)據(jù),至今年六月底,武漢新房市場共計有227個住宅項目取得預售證,其中69個項目的備案價有所上漲。此外,上調(diào)價格的項目中,超過一半項目漲幅在6%以內(nèi),較去年平均5%以內(nèi)的漲幅,上浮了約1%。
李國政認為,武漢近期新房價格上揚,也與市場供求結(jié)構(gòu)的變化有一定關系:上半年一批高檔住宅集中入市,拉高了整體價格水平。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,武昌區(qū)以2.4萬元/平方米的成交均價,成為武漢今年上半年成交均價最高的區(qū)域;而江岸區(qū)受前期豪宅項目集中備案影響,今年上半年成交均價約2.2 萬元/平方米,均價同比漲幅高達30%。
一家上海房企武漢公司營銷中心經(jīng)理對表示,疫情帶來一個意外的情況是,促使一批改善需求加快入市,“此前積聚了兩個多月的需求集中釋放,也加快了高檔房去化速度。近期高檔房項目價格上揚的勢頭,還有擴大的態(tài)勢!
僅完成全年供應計劃近兩成
一些區(qū)域新房價格出現(xiàn)上漲的時候,武漢土地市場也呈不斷升溫的態(tài)勢,今年硚口、蔡甸、經(jīng)開、武昌、光谷幾個區(qū)域,六月前后開始出現(xiàn)多個單價地王。
經(jīng)過168輪激烈競爭,南山地產(chǎn)7月1日以9.6億元競得光谷東一幅地塊,該地塊溢價率高達93.13%,而1.35萬元/平方米的樓面單價刷新了該區(qū)域紀錄。而在5月19日,招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司以58.87億元的價格,競得硚口區(qū)新單價地王,樓面價為1.56萬元/平方米。
譚堯指出,幾個區(qū)域之所以先后出現(xiàn)單價地王,一是市場復蘇的速度較快,二是房企對后市持樂觀預期,愿意在武漢土地市場投入更多資金。
“今年武漢所出讓的多是地理位置相當不錯的地塊。此外,武漢城市建設配套投入以及產(chǎn)業(yè)政策和人才引進力度不斷加大,使得房企看好后市,因而在土地市場展開較為激烈的競爭!弊T堯表示。
在前述閩系房企武漢公司營銷經(jīng)理看來,雖然武漢一些項目銷售情況不錯,土地市場交投活躍,但這并不代表武漢樓市已經(jīng)完全走出了低谷。
“武漢樓市仍在復蘇過程中,多數(shù)項目去化情況談不上很理想,一定程度上是有價無市。此外,從供應量的角度來看,上半年并非項目上市的高峰,武漢四月份才有少量項目分批逐步復工,還有不少項目是五月才全面復工。復工時間的推后,使不少項目上市的時間延至下半年,供應高峰也將在下半年到來。貿(mào)然提價,如果項目資源獨特性不夠強,可能會影響后期去化率!鄙鲜鰻I銷經(jīng)理表示。
李國政也認為,武漢目前仍處于樓市復蘇過程中,不應對后市過于樂觀?紤]到去年成交量創(chuàng)下新高,今年因疫情而丟失了很多時間和機會窗口,武漢樓市接下來仍面臨不小挑戰(zhàn)。
據(jù)中指院數(shù)據(jù),今年上半年武漢住宅供應、需求同比都出現(xiàn)了下降,下降幅度均超過40%。而根據(jù)今年武漢商品住宅2600萬平方米的供應計劃,上半年僅完成全年供應量的二成。
“近期一些項目賣得比較好,除與項目定位有關系,也與上市時間節(jié)點有關。如從全年供應的角度來看,受疫情等各方面因素影響,很多項目并沒有在上半年上市。而下半年將迎供應高峰,如果需求量增長跟不上供應量節(jié)奏,這些項目將面臨較大去化壓力!崩顕硎尽