摘要：有不少專業(yè)人士認(rèn)為，雖然我們的城市化率在2019年末達(dá)到了60%，但離發(fā)達(dá)國家普遍80%以上城市化率，起碼還有20個增長點(diǎn)，而城市化率的增長空間與房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連，像中國這樣的人口大國，人口紅利期還遠(yuǎn)沒有走完，所以，有專家就表示，中國的房地產(chǎn)還有廣闊的發(fā)展空間。

       然而他們忽略了4個數(shù)據(jù)，一是按照發(fā)達(dá)國家城市化發(fā)展規(guī)律，超過60%以后，意味著后期的城市化率將進(jìn)一步放緩，意味著各個城市人口全面流入逐步結(jié)束，其實有的城市已經(jīng)提前結(jié)束；二是人均住房面積已經(jīng)接近40平米，家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.5套，意味著住房總量不缺了；三是青年人口快速下降，有數(shù)據(jù)表明，00后比90后少了4700萬人，當(dāng)然有人對這個數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，但保守的說法也少了3000萬人。

       而與此同時，老齡化比例則不斷上升，根據(jù)中國發(fā)展報告數(shù)據(jù)顯示，到2022年時，我國65歲以上老齡人口占比達(dá)14%，實現(xiàn)老齡社會轉(zhuǎn)變。四是貨幣增速放緩，從2017年起，我們M2貨幣供應(yīng)量增速告別了雙位數(shù)增長，進(jìn)入到8-9%區(qū)間，從過去M2與GDP高度一致的規(guī)律看，未來隨著GDP增速進(jìn)一步放緩，M2逐步向下的趨勢形成，意味著貨幣貶值速度也將趨緩。

       從以上幾個因素可以看出，房地產(chǎn)全面普漲的時代結(jié)束了，永遠(yuǎn)告別過去買什么房子都能漲、都能賺錢的時代。房子是不是就沒有潛力了呢？其實并非如此，即使一些發(fā)達(dá)國家的城市化率幾乎沒有增長空間了，但一些房子還是在跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。同樣，我們未來的房子也會出現(xiàn)分化，有的房子值錢，有的房子很可能就不值錢。毫無疑問，核心大城市的房子、豪宅等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品永遠(yuǎn)都有價值潛力，但我們今天說的不是這些“公認(rèn)”的好房子，而是3類已被“新政鎖定”的房子，或成奢侈品，懂行的人正在“暗暗”下手。

       第一類，地段好的低密度老房子。

       根據(jù)相關(guān)部門規(guī)劃，在2020年有近4萬個小區(qū)納入“舊改”，有業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)要求，基本都是2000年前建造的老小區(qū) ，隨著時間推移，每年都會有不少小區(qū)進(jìn)入到當(dāng)年的改造范疇。當(dāng)“舊改”新政出來的時候，一些等待拆遷的老住戶似乎有些惋惜，畢竟拆遷在過去一直被視為一夜致富的機(jī)會。

       其實，經(jīng)歷過拆遷的人知道，真正拆遷致富的人并不多，而且按照一般的安置方式，很多在城市核心地段的老房子拆掉以后，基本不可能在原地重建，而是會被安排到越來越偏僻的地方，特別是現(xiàn)在城區(qū)建設(shè)用地越來越少，被安置的地方就更為偏遠(yuǎn)了。所以，就經(jīng)濟(jì)賬算的話，“舊改”未必就比拆遷差。

       當(dāng)然，并不是所有的房子在經(jīng)過改造后就能發(fā)生“值”的蛻變，比如戶型結(jié)構(gòu)太老舊、小區(qū)密度太高、改造空間太狹小的老小區(qū)。但地段好、密度低的老房子改造后則會煥然一新，因為這類房子周圍的學(xué)區(qū)、醫(yī)療等必需配套都非常齊全，加上綠化、道路增加和拓寬，以及加裝電梯和停車位大幅增加并滿足基本需要，這類房子在經(jīng)歷舊改后，各種優(yōu)勢都會顯現(xiàn)出來，自然也不會逃過懂行人的“法眼”。

       第二類，衛(wèi)星城近核心城市地段的房子。

       城市化進(jìn)入下半場，還有哪些地方將成為城市經(jīng)濟(jì)的新增長極呢？在中央近期公布的市場經(jīng)濟(jì)意見文件中給出了答案，提出要深化戶籍制度改革，除超大城市外，探索城市群內(nèi)戶口通遷，居住證互認(rèn)制度。其實，這不是一個新提法，此前發(fā)改委在《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》提出了更為細(xì)致的部署，包括都市圈內(nèi)的社保戶籍互認(rèn)，基礎(chǔ)設(shè)施一體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)劑以及商品房供應(yīng)體系的融合發(fā)展。

       當(dāng)你所在城市群、都市圈內(nèi)的城市一體化進(jìn)入實質(zhì)發(fā)展階段，那么，衛(wèi)星城將迎來前所未有的發(fā)展，其實，按照發(fā)達(dá)國家城市化歷程來看，這也是城市化后半程必經(jīng)之路。就房地產(chǎn)方面來說，核心城市開發(fā)建設(shè)的土地已經(jīng)用得差不多了，而衛(wèi)星城市土地多，且地價成本和房價都要比核心城市低很多，比如核心城市周邊的房價要1-2萬元/平米，但一街之隔的衛(wèi)星城地段只有5-6千元/平米，現(xiàn)在房價的差距其實就是戶口的差距、城市福利的差異，當(dāng)戶口和各種配套打通了后，這種差距無疑會拉平。

       所以，在這種趨勢下，衛(wèi)星城靠近核心城市地段的房子將迅速迎來價值重估，加上空氣環(huán)境的優(yōu)勢，或比衛(wèi)星城中心區(qū)更具有價值，成為很多人眼中的“奢侈品”，當(dāng)然，這一切都有一個發(fā)展過程，事實上，對于一些有閑錢的懂行人來說，其實已經(jīng)在布局。

       第三類，品質(zhì)多層住宅。

       就眼下的市場來看，高層住宅和多層住宅價格差距其實并不太明顯，有的話，也僅僅是得房率不同而產(chǎn)生的價格差異，而沒有體現(xiàn)出其他方面的價格差距。原因在于，房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中，人們首要的目標(biāo)是先有房，對居住舒適度以及未來的事考慮得不是很多。

       隨著時間推移，高層住宅的弊端逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)教授朱國鐘曾通過大量模擬實驗認(rèn)為，未來高層住宅將淪為貧民窟。雖然說，我們不能一竿子“打死”所有的高層住宅，比如品質(zhì)高、維護(hù)好的高層住宅還是不錯的，但對于大多數(shù)高層住宅來說，都會面臨三個共同的問題，一是消防救援；二是維保經(jīng)費(fèi)不足；三是拆不起。

       不可否認(rèn)，高層住宅在提高單位居住人口，解決大量新進(jìn)城市住房問題上起到了巨大作用，但如果量過大的話，也會產(chǎn)生相應(yīng)后遺癥，需要加以糾正。住建部在《加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理》中幾個關(guān)鍵詞要求，一般不得新建500米以上建筑、嚴(yán)格限制新建250米以上建筑、100米以上建筑應(yīng)充分論證，同時規(guī)定，“縣城住宅要以多層為主”。這意味著未來無論是新建高樓層辦公樓還是住宅小區(qū)，國家已經(jīng)在開始“踩剎車”。與高層住宅相反，那些密度低、綠化好、戶型佳的品質(zhì)多層住宅將迎來發(fā)展。

       房君認(rèn)為，房地產(chǎn)高峰期雖然在逐步過去，在房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的大基調(diào)下，并不是所有的房子都具有發(fā)展?jié)摿Γ�但住房市場從“增量進(jìn)入存量”以后，一些受到政策“照顧”的房子仍然吃香，具有長期的價值。當(dāng)然，能買這類房子的家庭，一定是具有超前眼光，以及以較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力為基礎(chǔ)。