2011年以來，在樓市“限購”、“限價”等一系列樓市調(diào)控新政影響下，房地產(chǎn)市場進入了冷靜期，不少房產(chǎn)商放棄了往年大張旗鼓的宣傳造勢。然而，記者發(fā)現(xiàn)海景房宣傳相比普通住宅卻要好很多。

　　近日，在山西大同、朔州、太原舉辦的三場房展會吸引了來自廣西、山東、海南等地的海景房開發(fā)商，不少參展商反映海景房市場觀望情緒也較濃。

　　山西三晉會展服務(wù)有限公司市場總監(jiān)張祺鋒認為，2011年秋季舉辦的房展會與春展相比規(guī)模要小。他分析稱這主要是受樓市“限購”等政策的影響。近來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐步在加大，二三線城市也開始在限購，一些小的開發(fā)商都持觀望態(tài)度，參展積極性降低。

生態(tài)雅居海景房
 

　　進入9月，海景房銷售和國內(nèi)不少新房、二手房市場一樣并未迎來傳統(tǒng)上的“金九”。但是，海景房因其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和消費群體，開發(fā)商對海景房的預(yù)期普遍看好，其價格也未出現(xiàn)松動，甚至有進一步上漲勢頭。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，盡管海景房價格上升對全國樓市調(diào)控影響有限，但是要警惕上漲過快勢頭對海景房所在地的普通商品房影響，同時普通投資者購買海景房也要謹慎。

　　海景房逆勢布展市場觀望情緒濃

　　這幾年，消費者選購海景房已日趨理性，尤其是2011年全國各地都出臺了限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，所以海景房銷量相比往年減少很多。山東龍口一家房產(chǎn)商告訴記者，2011年該公司海景房銷售只有2010年同期的一半。

　　在房展會記者看到，多家海景房開發(fā)商打出投資、養(yǎng)老牌，賣力營銷。但是，許多開發(fā)商反映今年全國各地房展基本都是“問得多買的少”。許多參展商普遍認為，在樓市調(diào)控下，今年海景房市場觀望情緒比較濃。山東威海一家海景房置業(yè)顧問臧玉良說，從目前市場來看，購買者多是度假休閑和晚年養(yǎng)老，也有少數(shù)人用于投資。

　　此外，記者發(fā)現(xiàn)擁有一套海景房已由普遍商品變?yōu)橐环N“奢侈品”，由于其價格一路高漲，海景房的購房群體已發(fā)生實質(zhì)性變化。太原市民郝瑞玲說，三年前，廣西北海的海景房平均價格只有1000多元，但現(xiàn)如今已經(jīng)漲到了近5000元。買一套海景房已非普通百姓所能承受。加上當前樓市調(diào)控政策頻出，部分潛在消費群體希望海景房價格出現(xiàn)松動再出手。

　　來價格或?qū)�堅挺也需防范下跌風險

　　從海景房需求群體看，現(xiàn)在多為一線城市、山西、內(nèi)蒙等中西部地區(qū)有經(jīng)濟實力的購買群體，購買群體日漸顯示出獨特性。山東龍口的海景房銷售員表示，山東龍口的海景房價格上漲明顯快于普通商品房，2010年至今一普通商品房每平方米上漲了三百，而海景房則上漲近千元。

　　由于海景房稀缺性和購買群體的獨特性，以及許多海景房開發(fā)商資金鏈條相對寬松，使得海景房在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中價格很難降下來。但有專家也表示，目前海景房總體供給不少，也暗藏下跌風險。

　　以往海景房都是東北人用于改善居住環(huán)境者居多，但是經(jīng)過幾年價格上漲后，有經(jīng)濟實力消費者成為購房主力。因此，海景房不發(fā)愁沒人買。#p#副標題#e#

　　記者發(fā)現(xiàn)，盡管2011年的海景房總體銷量較往年降幅較大，但是開發(fā)商并不擔心由此造成資金鏈緊張。太原市一位房地產(chǎn)代理公司負責人劉女士表示，在售海景房的開發(fā)商有不少都是先期拿地，且近幾年海景房的火爆銷售已經(jīng)讓他們積累了豐厚利潤，所以短期的滯銷不會有太大影響。

　　記者采訪許多海景房開發(fā)商，他們都表示看好海景房未來預(yù)期。廣西北海的一位置業(yè)顧問告訴記者，盡管國家出臺了樓市調(diào)控政策，但是對于海景房影響遠不如普通商品住宅。她說，盡管銀行對于首套房貸比例提高，貸款利息不斷升高，但購買海景房多是有經(jīng)濟實力的人，所以這方面的影響不大。

　　山西房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認為，當前海景房大規(guī)模、大力度的宣傳，從側(cè)面反映出海景房供給較大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投資所暗藏的風險。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認為，目前還是有不少人將海景房作為投資，投資在任何時候均有風險，如果海景房價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)將對普通投資者打擊非常大。

　　海景房無傷樓市調(diào)控大局購買需謹慎

　　袁綸華認為，目前高收入群體成為海景房消費的主力軍，所以對待海景房的要區(qū)別于普通商品房，他認為對于海景房這類高檔住房需要通過收取高物業(yè)費、高稅收和不提供購房貸款等措施，收取這部分資金可以補足低收入住房家庭的經(jīng)適房、保障房的建設(shè)。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認為，一般家庭購買海景房養(yǎng)老、投資要謹慎。山東一家房展公司的置業(yè)顧問韓福明告訴記者，海景房有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。據(jù)了解，像這樣的海景房風景雖美但氣候潮濕，更適宜短期度假。而且一線和二線海景房價格也有不小差別，以山東龍口的一處海景房為例，一線海景房價格為每平方米4500至5000元，二線海景房則每平方米3800元左右。

　　山西大學經(jīng)濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，購買海景房時不要盲目跟風，看房就交錢則更不可取。一定要實地調(diào)研，否則“有苦說不出”。購房者除了要考察水電暖和周邊商業(yè)醫(yī)療等配套外，也要考慮房屋將來能否租賃或轉(zhuǎn)手。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在廣西、山東等城市的海景房漲幅明顯高于當?shù)氐钠胀ㄉ唐贩�，加上開發(fā)商普遍看好未來走向，有人擔憂海景房會助推全國整體房價，影響樓市調(diào)控效果。

　　袁綸華認為，海景房屬于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比全國住房數(shù)量非常小。海景房價格如果出現(xiàn)大幅度上漲不會影響樓市調(diào)控效果。瞿安心認為，目前執(zhí)行樓市“限購”的前40城市商品房住宅的成交金額占到了全國總成交金額約六成，

　　所以，就目前情況來看，海景房對樓市調(diào)控影響非常小。但是，瞿安心提醒消費者需注意海景房會推高其所在地普通商品房的價格。