摘要：大家都知道，繼深圳房?jī)r(jià)從去年年底，蹦起來(lái)之后。全國(guó)很多地方房?jī)r(jià)，也有點(diǎn)壓不住了，尤其是長(zhǎng)三角和珠三角，房?jī)r(jià)也是一浪趕一浪，后浪催前浪。

       究其原因，很簡(jiǎn)單——房?jī)r(jià)傳導(dǎo)+土拍示范。無(wú)論啥事，榜樣的力量是無(wú)窮的。深圳一年能漲20%——30%，東莞、惠州為啥不能漲。杭州一年能漲10%——20%，為啥紹興不能漲，杭州不能漲。南京能漲，為啥蘇錫常不能漲。

       尤其是京、滬這兩個(gè)中國(guó)樓市的老大哥，春夏之交，房地產(chǎn)市場(chǎng)居然也來(lái)了一個(gè)“欲窮千里目，更上一層樓”，讓全國(guó)的投資者不禁又想起了四年前春天的故事。所以，你漲我也漲，要漲大家一塊漲， 區(qū)域房?jī)r(jià)傳導(dǎo)成為了這兩個(gè)城市群今年市場(chǎng)的第一主導(dǎo)力量。

       2、第二是土拍。年初，為了紓解企業(yè)困難，年初各地紛紛出臺(tái)各種拿地優(yōu)惠政策。基本可以分為四類：其一，取消限制性規(guī)定，變相降低開(kāi)發(fā)難度，提升開(kāi)發(fā)收益。譬如上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消 15%的自持比例要求，又如蘇州取消封頂和現(xiàn)房銷售，土地出讓價(jià)格超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，不需要封頂銷售；進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，也不用現(xiàn)房銷售。

       其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)增多。典型如北京，2019 年之前供地以“雙限雙競(jìng)”地塊居多，但 2020 年上半年不限價(jià)地塊供應(yīng)持續(xù)增多，其中不 乏豐臺(tái)、海淀、石景山等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度提振房企拿地?zé)崆�，北京兩度刷新�?年最高單價(jià)紀(jì)錄。

       其三，調(diào)降土地出讓門(mén)檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時(shí)的資金壓力。西安、南昌、江門(mén)等市土地競(jìng)買保證金降至 20%，一個(gè)月內(nèi)繳納 50%的土地款，余款最長(zhǎng)繳納期限不超過(guò)一年。另一方面，南京、福州、無(wú)錫等延繳出讓金至疫情一級(jí)響應(yīng)解除，且延繳不產(chǎn)生滯納金或違約金。三招下來(lái)，地主家的余糧一下子充實(shí)了，讓開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇蟠笤黾印Ｓ谑�，全�?guó)各地拍地地王一下子就多了起來(lái)，以寧波為例。

       3月28日，鄞州區(qū)YZ02-02-d4（投創(chuàng)地塊）地塊起始樓面價(jià)13200元/㎡，吸引了碧桂園、綠城等11家開(kāi)發(fā)商角逐，最終經(jīng)過(guò)4小時(shí)261輪，綠城以18080元/㎡，溢價(jià)率37%，總價(jià)26.9億斬獲地塊。4月3日，綠城，新希望、榮安等15家開(kāi)發(fā)商搶奪東部新城核心區(qū)地塊，綠城最終經(jīng)過(guò)126輪，20740元/㎡疊加21200元人才房，溢價(jià)率24%，總價(jià)23.4億元拿下。東部新城核心區(qū)地王誕生。

       4月30日，高塘四村地塊吸引了雅戈?duì)�、新希望�?9家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終中海以20750元/㎡疊加28500平人才房，溢價(jià)率30%，總價(jià)34億元拿下。海曙地王誕生。5月8日，鄞州中心區(qū)地塊吸引了中海、雅戈?duì)柕?8家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，最終經(jīng)過(guò)121輪，中交以20750元/㎡疊加4700平的人才房，溢價(jià)率41%，總價(jià)14.1億元拿下地塊。

       6月24日，經(jīng)過(guò)495輪競(jìng)價(jià)，杭州浙鶴企業(yè)管理有限公司（綠城）以總價(jià)288207.85萬(wàn)元競(jìng)得寧波鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，樓面價(jià)32520元/㎡，溢價(jià)率41.39%。

       三個(gè)月，拍出五個(gè)地王，市場(chǎng)簡(jiǎn)直不是一般的熱鬧，讓本來(lái)就不算冷的寧波房?jī)r(jià)一下興奮起來(lái)。于是，這兩個(gè)月寧波的房?jī)r(jià)，就像打了興奮劑一樣，一路向上，尤其二手房，上午一個(gè)價(jià)，下午一個(gè)價(jià)，簡(jiǎn)直成為了日常操作。

       上圖中綠線代表新房房?jī)r(jià)，紅線代表二手房?jī)r(jià)，新房房?jī)r(jià)由于限價(jià)還算穩(wěn)定，但是二手已經(jīng)如脫韁野馬，一路上揚(yáng)。根據(jù)第三方冰山機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)，寧波的漲幅已經(jīng)相當(dāng)?shù)捏@人。二手房漲幅，全國(guó)第二，僅次于深圳。

       由于寧波執(zhí)行的是限價(jià)，所以看新房房?jī)r(jià)意義不大，關(guān)鍵是二手，而二手代表的則是預(yù)期。所以，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，要穩(wěn)一塊穩(wěn)。一旦地價(jià)穩(wěn)不住，房?jī)r(jià)和預(yù)期一個(gè)都穩(wěn)不住。

       3、房?jī)r(jià)漲成這個(gè)鬼，咋辦？所以，必須強(qiáng)化調(diào)控呀。終于，7月6日，浙江省寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)當(dāng)前寧波偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”。該通知，對(duì)于寧波市場(chǎng)最的改變就是“限購(gòu)擴(kuò)區(qū)”，將整個(gè)限購(gòu)范圍擴(kuò)展到了海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)全部市五區(qū)。

       然而，除了這點(diǎn)干貨，似乎整個(gè)通知中冷卻市場(chǎng)的具體措施實(shí)在不多。限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策沒(méi)有更多的變化，整個(gè)通知中更多則是這樣的語(yǔ)言�！皬�(qiáng)化金融政策監(jiān)管”、 “保障自住住房需求”、“強(qiáng)化市場(chǎng)銷售管理”、“加大查處力度” ，然而怎么強(qiáng)化，怎么保障，怎么加大，除了多一句“每批次預(yù)售建筑面積不少于5萬(wàn)平方米，每批次間隔時(shí)間不少于3個(gè)月”，似乎也沒(méi)有了更多的內(nèi)容。

       4、然而，這種“罰酒三杯”式的調(diào)控，不單單是寧波一市。最近漲價(jià)比較猛的東莞、杭州，也出臺(tái)了一波。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售有關(guān)要求》， 除了這條，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優(yōu)先購(gòu)房資格，并且自房屋網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得上市交易的條款之外。

       其他沒(méi)有更多實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局則發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)、加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷售監(jiān)管，加大力度打擊捂盤(pán)惜售行為。更是抄了去年的作業(yè)，沒(méi)有更多的亮點(diǎn)。

       所以，與其說(shuō)這樣的調(diào)控面對(duì)的是市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商，倒不如說(shuō)這樣的調(diào)控是面對(duì)的是輿論，面對(duì)的是上級(jí)。房?jī)r(jià)的確漲了，但地方?jīng)]有“不作為”，還是做了一些工作，還是進(jìn)行了調(diào)控，應(yīng)該就是這種罰酒三杯式調(diào)控的真實(shí)心態(tài)。

       5、然而，這種心態(tài)更多來(lái)自于更早房?jī)r(jià)上漲的深圳。深圳房?jī)r(jià)發(fā)生了這樣的大漲，深圳又出臺(tái)什么行之有效調(diào)控嗎？該怎么樣，還是怎么樣。當(dāng)?shù)胤秸�府試探出�?guó)家這樣的底線，這樣的容忍度之時(shí)，當(dāng)然有底氣， “罰酒三杯”。前有車，才能后有轍。當(dāng)這三個(gè)城市，調(diào)控出臺(tái)后，仍然還是“該怎樣，還是怎樣”。那么，更多城市下一次估計(jì)連酒都不會(huì)罰了，以茶代酒就成了習(xí)慣。