摘要：疫情之下，新房、二手房成交量受到不小影響。2日，貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告(以下簡稱“報(bào)告”)顯示，上半年66城新房成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16%，各城市類別中，一線城市成交量下滑幅度最大，成交套數(shù)同比下滑25.9%。二手房方面，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量創(chuàng)近三年中最低，成交量同比下降8.4%。

       不過，報(bào)告中指出，隨著國內(nèi)疫情的好轉(zhuǎn)，二季度新房、二手房的成交量得到恢復(fù)，鏈家重點(diǎn)18城二手房成交量已基本恢復(fù)到去年同期水平，價(jià)格也隨市場修復(fù)出現(xiàn)普遍反彈。貝殼研究院分析師認(rèn)為，在疫情和樓市調(diào)控的雙重考驗(yàn)下，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性。而這種韌性與金融政策出現(xiàn)寬松、居民資產(chǎn)避險(xiǎn)情緒上升、人才引進(jìn)政策增多等因素有關(guān)。

       一線城市新房成交量下滑最大 南京卻逆勢上漲

       報(bào)告稱，2020年上半年，貝殼研究院監(jiān)測的66城新房市場合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%，成交面積同比下滑14.0%。在疫情趨于穩(wěn)定后，二季度的新房市場成交量快速恢復(fù)，但同比2019年第二季度，成交套數(shù)和面積分別下滑5%和4%。

       分城市類別看，今年上半年，一線城市新房市場成交量和成交面積下滑幅度最大，成交套數(shù)累計(jì)同比下滑25.9%，成交面積下滑25.0%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積下滑15.0%；三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積下滑8.0%。

       不過，報(bào)告指出，一二線城市新房市場雖然受疫情影響較大，但恢復(fù)速度也更快，在疫情穩(wěn)定的二季度，成交量環(huán)比收窄15-16個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市則環(huán)比收窄12-13個(gè)百分點(diǎn)。

       分區(qū)域看，不同城市、不同城市群的交易狀況不盡相同。一線城市中，上海、廣州、北京上半年的新房成交面積分別同比下滑27%、24%、33%，深圳同比僅下滑5%，這印證了深圳市場的火熱。

       在成交總面積靠前的二線城市中，成都、蘇州、南京、溫州、杭州5個(gè)城市不降反升，成交面積均保持增長態(tài)勢。其中，長三角區(qū)域的城市表現(xiàn)突出，南京上半年的成交面積更是同比上漲24.4%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱，在新房市場上，長三角區(qū)域城市表現(xiàn)出較為積極的上漲意愿。

       二手房成交量創(chuàng)三年新低 價(jià)格已止跌上漲

       報(bào)告稱，受疫情影響，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低，比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長4.2%，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場總體影響不大。

       從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復(fù)，鏈家重點(diǎn)18城二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5月份環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。

       “6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。”報(bào)告判斷，二手房成交總量已基本恢復(fù)到去年同期水平，總體修復(fù)力度呈現(xiàn)出“南強(qiáng)北弱”的特點(diǎn)。

       從區(qū)域上看，環(huán)深、環(huán)滬城市群復(fù)蘇強(qiáng)勁，上半年環(huán)深城市群重點(diǎn)城市總成交同比增加20%，其中主要是廣州市場修復(fù)強(qiáng)勁。環(huán)滬城市圈二手房的成交量，已經(jīng)基本上恢復(fù)到去年同期水平(同比微降1.6%)。

       京津冀城市復(fù)蘇節(jié)奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交環(huán)比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈內(nèi)城市政策因素推動(dòng)下，市場才加速復(fù)蘇。上半年，環(huán)京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

       報(bào)告稱，價(jià)格上，2020年一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價(jià)隨市場修復(fù)普遍反彈。

       數(shù)據(jù)顯示，與2019年四季度比，2020年二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有15個(gè)，下跌的城市有3個(gè)。北京及上海二手房均價(jià)漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前。房價(jià)跌幅較大的城市為武漢，累計(jì)跌幅達(dá)3.5%。

       與去年同期相比，二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有11個(gè)，下跌的城市有7個(gè)。其中房價(jià)上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房價(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。

       從房價(jià)上漲的節(jié)奏看，一線城市及基本面好的強(qiáng)二線城市房價(jià)最先啟動(dòng)上漲。貝殼研究院房價(jià)指數(shù)顯示，上半年北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲，青島、天津等城市上半年均價(jià)保持平穩(wěn)或持續(xù)下跌。

       分析：樓市韌性十足 下半年以穩(wěn)為主

       房地產(chǎn)市場雖然在上半年受到不小的影響，但隨著疫情的緩解，市場快速恢復(fù)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，年初新冠疫情開始蔓延時(shí)，市場普遍擔(dān)心疫情對市場造成較大的沖擊，但半年之后，市場用漂亮的V型曲線展現(xiàn)了強(qiáng)大的韌性，部分城市市場“躁動(dòng)”也似乎顯示新一輪周期在啟動(dòng)。

       許小樂解讀稱，盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但更加靈活適度的貨幣政策對市場預(yù)期產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)。房貸利率由固定利率上浮機(jī)制轉(zhuǎn)為LPR浮動(dòng)機(jī)制之后，房貸利率與市場利率之間的關(guān)聯(lián)加強(qiáng)。隨著LPR的下調(diào)，購房貸款利率有所下行，銀行房貸周期大大縮短。

       今年以來，代表生產(chǎn)需求的PPI指數(shù)不斷下行，而代表物價(jià)水平的CPI指數(shù)處于高位，尤其是與民眾生活息息相關(guān)的食品價(jià)格漲幅較高。經(jīng)濟(jì)增長壓力下，使居民進(jìn)一步提升資產(chǎn)保值增值的需求，核心城市、核心區(qū)域的資產(chǎn)成為較好的資產(chǎn)避險(xiǎn)工具。

       此外，上半年戶籍制度改革的深化，疊加各地進(jìn)一步加大人才引進(jìn)力度、提供購房安家補(bǔ)貼等，讓部分消費(fèi)者能夠避開調(diào)控限制進(jìn)入市場。

       對于下半年走勢，報(bào)告認(rèn)為，二季度以來的市場升溫充其量只是少數(shù)城市的結(jié)構(gòu)性、階段性行情，大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇，難以出現(xiàn)房價(jià)全局性、持續(xù)性上漲浪潮。下半年，二手房將呈現(xiàn)三大趨勢，即核心城市強(qiáng)于非核心城市、核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)、改善型產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。

       就新房市場而言，二季度重點(diǎn)城市業(yè)績已經(jīng)接近或已達(dá)到2019年同期水平，市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時(shí)隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計(jì)下半年市場不會(huì)持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)市場作為重要的消費(fèi)市場，其總量也不會(huì)大幅下降，預(yù)計(jì)全年將穩(wěn)定在近年水平。