摘要：我國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)在前幾年經(jīng)歷了一波大漲，就連不少小縣城房?jī)r(jià)直接是破了萬(wàn)元大關(guān)，究其原因有三：過去很多購(gòu)房者被一二線城市高房?jī)r(jià)已經(jīng)購(gòu)房資格給淘汰掉了，只能被批轉(zhuǎn)移到三四線城市或者縣城地區(qū)買房。有位劉先生在一線城市工作，當(dāng)時(shí)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)為6萬(wàn)元每平米，但是劉先生月收入為1.5萬(wàn)元，顯然這樣的工資水平想在一線城市買房是幾乎不可能的，所以只能拿著積蓄回到老家三四線城市購(gòu)買一套房；另外，還有一位張先生在大城市沒有購(gòu)房資格，但還是想買房，最終三四線不限購(gòu)的城市成為最佳的選擇之一。這些需求從大城市外逃進(jìn)入三四線城市以后，市場(chǎng)就進(jìn)入升溫階段。

       過去幾年三四線城市貨幣化棚改舉措進(jìn)行的熱火熱茶，因?yàn)檫@種拆遷方式直接補(bǔ)償錢，所以拆遷戶在拿到錢以后，直接去城市里買現(xiàn)房，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)有大量的拆遷戶拿著熱錢往樓市里擠，這種狀態(tài)之下，房?jī)r(jià)想不漲都難。3.樓市火熱的地方，一定少不了炒房客的身影，這個(gè)群體是出了名的哄抬房?jī)r(jià)的能手，所以在多方配合之下，三四線城市房?jī)r(jià)就被炒到了天花板。

       不過，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有持續(xù)性的需求進(jìn)入和熱錢涌入，那么瘋狂過后終究還是會(huì)回到原點(diǎn)，這不，從2019年起，雖然三四線城市房?jī)r(jià)沒有明顯下跌，甚至還在微弱上漲，但全國(guó)三四線城市二手房掛牌量都在迅速增長(zhǎng)，一部分是普通購(gòu)房者要賣房，另一部分是炒房客急需套現(xiàn)離場(chǎng)，可是這一賣房過程從去年一直持續(xù)到了今年，有些房子即使中間降價(jià)好幾次都難以賣掉，連炒房客都絕望了。

       對(duì)此，筆者總結(jié)了同行幾位朋友的一些觀點(diǎn)得出以下結(jié)論：1.很多城市的待售二手房庫(kù)存量太大，但當(dāng)?shù)氐男枨罅肯喈?dāng)有限，可能一個(gè)月最多只能買到幾百套，即使再?zèng)]有人要賣房，那也需要3-5年時(shí)間才能徹底賣完，而地段不好、戶型不佳的房子還需要繼續(xù)降價(jià)，否則根本都找不到買家接手。

       三四線城市購(gòu)房者更加偏向于買新房，首先價(jià)格上要比二手房便宜，其次還不需要太多第三方費(fèi)用，因?yàn)橘?gòu)房二手房要中介費(fèi)、各種稅費(fèi)，貸款不如新房好批。最重要的一點(diǎn)，購(gòu)買好地段、有配套、有品質(zhì)的新房，未來(lái)如果要轉(zhuǎn)手相對(duì)來(lái)說(shuō)肯定要比原本就已經(jīng)破舊的二手房更容易。

       2020年突如其來(lái)的人類疫情災(zāi)難讓越來(lái)越多的人更加不看好三四線城市的未來(lái)，比如在公共衛(wèi)生事件處理能力方面，三四線城市明顯沒有一二線城市管理部署的好；在醫(yī)療資源供應(yīng)方面，三四線城市還是不如一二線城市充足完備；在生活物資價(jià)格體系穩(wěn)定方面，很多三四線城市都存在惡意漲價(jià)的行為；最后在小區(qū)管控上，尤其是三四線城市的二手房老小區(qū)，物業(yè)管理完全屬于做做樣子、走走過場(chǎng)。

       截止到目前，即使全國(guó)大部分三四線城市房?jī)r(jià)還是在原有的水平上橫盤，但交易市場(chǎng)卻十分冷清，總體上看，這些城市的買房需求基本已經(jīng)被耗盡了，家家戶戶都有房，有些家庭擁有好幾套房，還有很多房子長(zhǎng)期空著無(wú)人住，請(qǐng)問炒房客能把房子轉(zhuǎn)賣給誰(shuí)呢？所以，筆者認(rèn)為，過不了幾年，過去瘋狂無(wú)限的炒房客都會(huì)被迫淪為樓市未來(lái)的接盤俠。