摘要：中小城市存在大量空置房，一線城市卻房源緊張。數(shù)據(jù)平衡現(xiàn)狀下的需求不平衡，未來(lái)的房子還夠嗎？

       房產(chǎn)，已經(jīng)不僅僅是一種資產(chǎn)，更是中國(guó)老百姓的一種信仰。近期，中金公司研究部房地產(chǎn)組公布了一組測(cè)算數(shù)據(jù)，2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米，共計(jì)2.7億套（不含集體宿舍）。家庭戶（不含集體戶）戶均住房1.13套，其中城區(qū)僅1.07套。

      其中中金公司研究部董事總經(jīng)理、首席中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析師易峘表示，戶均1套房并不“充足”。

      中國(guó)城鎮(zhèn)家庭到底有多少房子？

      由于人口普查、官方數(shù)據(jù)的誤差，再加上一些未公布的數(shù)據(jù)，人均甚至戶均的房產(chǎn)準(zhǔn)確數(shù)一直沒(méi)有定論，據(jù)澤平宏觀研報(bào)考慮到上述因素后估算，2018年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量3.11億套，套戶比約為1.09，總體比較平衡。

      但是為何易峘表示仍不充足呢？客觀來(lái)講，有一定的道理：

      1、“城鎮(zhèn)化”尚未成功，同志仍需努力。如按戶籍人口算，2017年城鎮(zhèn)化率僅為42.3%。也就是說(shuō)雖然大城市的農(nóng)民工多，但是他們買不起房，只是長(zhǎng)租在城市里，沒(méi)有自住房。如果按常住人口計(jì)算鎮(zhèn)化率，是明顯慘了水分的。但隨著未來(lái)城鎮(zhèn)化率的提高，城鎮(zhèn)住房需求將大增，1.09的套戶比，這種平衡很容易被打破。

      2、根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，存量住房套型結(jié)構(gòu)偏小，一居和二居室占比達(dá)62%，而四居室及以上占比僅7%。而天風(fēng)證券的調(diào)查樣本數(shù)據(jù)也顯示，一居和二居室占比超過(guò)50%�？吹贸觯�隨著放開(kāi)二胎和老舊小區(qū)改造、拆遷等，未來(lái)改善型住房需求空間很大，房屋供應(yīng)仍然處于緊平衡狀態(tài)。

      3、雖然套戶比總體平衡，但這畢竟只是樣本數(shù)據(jù)，也是平均數(shù)，并不能代表真實(shí)情況。澤平宏觀研報(bào)據(jù)人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算，最低20%的城鎮(zhèn)家庭僅擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%或更多的住房面積。也就是說(shuō)，數(shù)據(jù)上總體平衡，但真實(shí)的需求嚴(yán)重不平衡。

      未來(lái)的房子，夠嗎？

      馬云說(shuō)過(guò)，未來(lái)的房子會(huì)到白菜價(jià)。這種說(shuō)法未免有些夸張，但有一個(gè)事實(shí)不可否認(rèn)，那就是在我們的下一代或者下下一代，房子將不再是稀缺品。

      1、隨著不少城市，尤其是大城市的棚戶區(qū)改造接近尾聲，城區(qū)的人基本都會(huì)住上商品房或安置房，屆時(shí)改善型住房需求將邊際減少。

      2、90后，00后一代將是手握N套房的一代。爺爺奶奶一輩留下的老房子，加上父母輩一代留下的房產(chǎn)，再加上有條件的會(huì)提前買的婚房，一個(gè)城市獨(dú)生子女一般至少有3套房，結(jié)婚的話兩戶人家少說(shuō)也有5套。但房子再多，你也就睡一張床，除非像大城市的房產(chǎn)那樣能出租，否則將長(zhǎng)期空置。

      所以你會(huì)看到，在許多中小城市都存在著大量空置房，而一線城市房子又緊張的不得了。最終的結(jié)果，就是中小城市的人賣房，去換更貴的大城市的房，這又加劇分化趨勢(shì)。所以說(shuō)中國(guó)人并不是沒(méi)有容身之處，而是理想無(wú)處安放。