摘要：醞釀多年的《民法典》即將正式亮相，其中，第三百五十九條提出：

       住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

       非住宅建設用地使用權屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

       這意味著，廣受關注的70年產權續(xù)期問題，終于一錘定音。

       其一，住宅土地使用權滿70年之后，可以自動續(xù)期，不必擔心被收回。

       眾所周知，我國城市土地為國家所有，居民只有使用權而無所有權。業(yè)主對房屋本身享有無限期產權，但對房屋之下的土地只有70年不等的使用權。

       雖說建筑設計壽命多數只有50年，很多房子可能三四年就已嚴重老化，撐不到70年產權的大限，似乎產權續(xù)期問題無關緊要。

       事實上，房子雖然不斷老化不斷折價，但房屋之下的土地價值卻是永存的。一旦土地使用權到期，能否“自動續(xù)期”，不僅關系產權本身的完整性，而且還會顯著影響到未來的房價預期。

       有恒產方有恒心，可見這一問題的重要性。

       因此，這次《民法典》明確住宅土地使用權 “自動續(xù)期”，可謂一錘定音，這意味著民眾對于70年產權問題的主要擔憂，已經不復存在。

       其二，70年土地使用權到期后，自動續(xù)期是否等于“免費續(xù)期”？

       自動續(xù)期不是問題，問題是“自動續(xù)期”之時，到底是免費續(xù)期，還是要補繳土地出讓金？

       對此，民法典提出：

       續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

       是補繳還是減免，是全部免費還是部分減免，民法典無法事無巨細，只給出了大原則，具體落地執(zhí)行將會交由其他法律處理。

       這里的法律、行政法規(guī)，是有明確界定的。目前與產權續(xù)期相關的現法律規(guī)定主要有二：

       一是《物權法》：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

       二是《城市房地產管理法》：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。

       經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

       顯然，對于住宅用地，自動續(xù)期將是大原則，相關費用有望減免；而非住宅用地，有可能要補繳土地出讓金。

       這方面，并非無跡可尋。在此之前，有關人士就曾表示：

       住宅70年產權續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。

       種種跡象都表明，住宅產權續(xù)期，“減免”是關鍵，免費續(xù)期的可能性非常高，未來有望通過新的法律規(guī)定加以確認。

       其三，住宅、公寓、商鋪、寫字樓、小產權之間的差異不只在價格。土地性質不同，未來待遇大相徑庭。

       到底如何續(xù)期，住宅用地和非住宅用地的待遇可謂大相徑庭。

       根據法律，住宅用地可自動續(xù)期，而非住宅用地則依照法律規(guī)定處理，目前并無法律規(guī)定支持非住宅用地自動續(xù)期，這意味著商業(yè)用地、工業(yè)用地大概率不在豁免之列。

       所謂住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用權一般是70年。而非住宅用地，主要以商業(yè)用地、工業(yè)用地為主，使用權40年、50年不等。

       商品住宅的用地性質為“居住用地”，而公寓、寫字樓、商鋪多數都是“商業(yè)用地”，小產權房更多是“集體土地”，這就是差別所在。

       所以，不是什么房子都值得買，一定要注意識別房子背后的土地性質。

       其四，技術法理障礙均不復存在，房地產稅立法只剩時間問題。

       70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不復存在。房屋所有權與土地使用權的分離，通過“自動續(xù)期”暫時得以解決，征收房地產稅也就有了合理的基礎。

       正如《中央文件再提房地產稅》一文所分析的，自此，不動產統(tǒng)一登記、70年產權續(xù)期、全國住房信息聯(lián)網等技術前提均已具備，房地產稅開征只剩時間問題。

       前不久，中央權威文件提出：穩(wěn)妥推進房地產稅立法。

       這說明，房地產稅一定會來，懸念只在于何時落地。

       不管是3年、5年甚至10年，房地產稅都將是未來影響中國樓市的最大變量之一。