摘要：頭頂“國資”光環(huán)、背靠光明食品集團(tuán)的上海老牌房企——光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“光明地產(chǎn)”；600708.SH）正面臨著業(yè)績與負(fù)債雙重困境。

       2020年4月30日，光明地產(chǎn)2019年年度報(bào)告和2020年第一季度報(bào)告出爐。根據(jù)2019年報(bào)顯示，2019年，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入136.11億元，同比下降33.59%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤5.70億元，同比下降59.77%。自2018年起，光明地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年業(yè)績下滑。2020年一季報(bào)，光明地產(chǎn)歸母凈利潤虧損2億元，重組以來首現(xiàn)季度虧損。

       從光明地產(chǎn)的負(fù)債情況來看，2017年至2019年，光明地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為133.35%、194.77%、218.18%，三年來其凈負(fù)債率水平快速上升。2020年第一季度，其凈負(fù)債率高達(dá)233.57%，相比2019年末提升了16個(gè)百分點(diǎn)。

       業(yè)績虧損與負(fù)債攀升之際，光明地產(chǎn)管理層也出現(xiàn)動(dòng)蕩。光明地產(chǎn)就相關(guān)情況答復(fù)《投資者網(wǎng)》稱，公司總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控；近期部分董事、高管的變動(dòng)，是結(jié)合公司實(shí)際所作的正常調(diào)整。

       與此同時(shí)，光明地產(chǎn)方面表示，公司2020年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營收180億元、新開工面積350萬平米、竣工面積170萬平米，但考慮宏觀形勢和市場變化，距離最終實(shí)現(xiàn)尚存在不確定性。

       業(yè)績兩年下滑 抗壓能力弱

       公開資料顯示，2015年，海博股份與光明食品集團(tuán)旗下農(nóng)房置業(yè)、農(nóng)房集團(tuán)進(jìn)行重組，由此誕生了新的平臺(tái)光明地產(chǎn)。公司重組時(shí)曾承諾，2015年至2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元。光明地產(chǎn)以36.01億元的合計(jì)扣非歸母凈利潤勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)。

       2017年堪稱是光明地產(chǎn)的高光時(shí)刻，實(shí)現(xiàn)營收208.11億元、歸母凈利潤19.47億元，分別同比增長0.14%、92.55%。

       然而在完成業(yè)績承諾后，光明地產(chǎn)業(yè)績變臉。2018年、2019年，光明地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營收204.94億元、136.11億元，同比增速分別為-1.53%、-33.59%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.18億元、5.70億元，同比增速分別為-27.17%、-59.77%；實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為13.71億元、8.56億元，同比增速分別為-31.02%、-37.55%。

       連續(xù)兩年?duì)I業(yè)收入與凈利潤下降的光明地產(chǎn)，由“光明”走向了“至暗”。而根據(jù)2020年一季報(bào)，光明地產(chǎn)一季度營業(yè)收入5.91億元，同比減少81.38%；歸母凈利潤虧損2億元，相較上年同期凈利潤3.68億元，同比下降154.26%，由盈轉(zhuǎn)虧。這是光明地產(chǎn)重組以來首現(xiàn)季度虧損。

       關(guān)于2019年業(yè)績下滑原因，光明地產(chǎn)在2019年年報(bào)中表示：營業(yè)收入下降“主要是房產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售面積和銷售單價(jià)同比減少所致”；歸母凈利潤下滑“主要是房產(chǎn)主業(yè)收入同比下降等所致。”

       而2020年第一季度業(yè)績虧損，光明地產(chǎn)則將其歸咎于“新冠疫情影響業(yè)務(wù)同比減少所致�！�

       一場疫情，讓全國房地產(chǎn)企業(yè)普遍遇冷，而光明地產(chǎn)的抗壓能力低于同行尤為明顯。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月8日，在Wind房地產(chǎn)行業(yè)已披露2020年第一季報(bào)的139家企業(yè)中，僅有49家企業(yè)出現(xiàn)歸母凈利潤虧損，占比35.25%。其中歸母凈利潤虧損額超1億元的企業(yè)，僅有13家。而光明地產(chǎn)以2億虧損額在房地產(chǎn)歸母凈利潤虧損企業(yè)中“榮居”第七名。

       盈利引擎“失速” 債務(wù)“借新還舊”

       根據(jù)2019年年報(bào)，2019年，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額為266.38億元，同比增長8.91%；簽約面積207.15萬平方米，同比增長0.45%。實(shí)現(xiàn)回款247.87億元，同比增長3.71%。全年新增土地儲(chǔ)備面積192.09萬平方米，同比增長32.92%。

       光明地產(chǎn)包含房地產(chǎn)開發(fā)及配套、物業(yè)及租賃、其他三大主營業(yè)務(wù)，其中在總營收中占比超90%的房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)一直是光明地產(chǎn)的盈利引擎。2019年，房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收124.92億元，同比下降36.18%，盈利引擎失速。此外，物業(yè)及租賃、其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)營收3.74億元、5.98億元，同比上漲6.74%、12.26%。

       光明地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在浙江、上海和江蘇等區(qū)域�；�于“精耕上海，深耕長三角，選耕省會(huì)中心城市”的投資布局策略，光明地產(chǎn)布局華東、華南、華中三大業(yè)務(wù)地區(qū)，華東地區(qū)營收在公司總營收占比超60%，也是2019年光明地產(chǎn)3大業(yè)務(wù)地區(qū)中唯一業(yè)績下滑的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)在華東的營業(yè)收入84.11億元，同比縮水52.30%，延續(xù)了2018年的下滑態(tài)勢。

       盈利端表現(xiàn)不佳，負(fù)債端仍居高難下。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，光明地產(chǎn)負(fù)債706.39億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.30%，比去年同期僅下降了0.08個(gè)百分點(diǎn)。在Wind房地產(chǎn)行業(yè)139家企業(yè)中，光明地產(chǎn)82.30%的資產(chǎn)負(fù)債率高于116家同期同行企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

       現(xiàn)金流方面，截至2019年末，光明地產(chǎn)貨幣資金為90億元，流動(dòng)負(fù)債451.89億元，光明地產(chǎn)的現(xiàn)金缺口達(dá)360億元左右。

       此外，2018年、2019年，光明地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流分別為-47.89億元、-87.34億元，連續(xù)兩年為負(fù)。在2020年第一季度為-12.45億元，持續(xù)為負(fù)。

       在償債方面，光明地產(chǎn)不得不“借新還舊”。今年2月22日與4月6日，光明地產(chǎn)分別有9億與10億元的債券到期。債券到期前，光明地產(chǎn)分別于2020年2月19日與3月27日成功發(fā)行兩期三年期的中期票據(jù)，發(fā)行利率分別為5億元（3.7%）、7.5億元（3.65%），用于償還到期債券。

       對(duì)此，光明地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》表示：“合規(guī)申購金額遠(yuǎn)超發(fā)行金額，為公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供了中長期資金支持，有利于公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。”

       如今，光明地產(chǎn)又添新債務(wù)。5月7日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)以2.04億元人民幣通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式收購武漢怡置明鴻34%股權(quán)且承擔(dān)相應(yīng)債務(wù)（即人民幣3.98億元），收購總金額為人民幣6.02億元。

       管理層換防2020年預(yù)計(jì)營收180億

       業(yè)績虧損與負(fù)債承壓等多重壓力下，光明地產(chǎn)試圖以管理層換防尋求自救。

       今年2月，光明地產(chǎn)董事發(fā)生變更。原董事張輝明退出光明地產(chǎn)董事名錄，新晉董事吳通紅。

       4月底，先是光明地產(chǎn)黨委書記、董事長、總裁沈宏澤辭去總裁，由郭強(qiáng)接任總裁。而后，原光明地產(chǎn)董事會(huì)秘書王宏偉辭任，蘇朋程接棒。

       光明地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)稱，本次公司部分董事、高管的變動(dòng)，是結(jié)合公司實(shí)際情況所作的相應(yīng)調(diào)整，郭強(qiáng)、蘇朋程的任職均由公司控股股東光明食品集團(tuán)提議，“表明控股股東對(duì)上市公司未來發(fā)展的重視，注入年富力強(qiáng)的新鮮血液，促使公司管理層結(jié)構(gòu)進(jìn)一步年輕化。本次公司部分董事、高管的變動(dòng)，屬于正常的人事變動(dòng)�！�

       光明地產(chǎn)管理層變動(dòng)，能否為公司業(yè)績帶來利好？這還是一個(gè)未知數(shù)。但從市場來看，管理層換防并沒有提振廣大投資者信心。從4月30日至5月8日，光明地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)走低，跌幅3.31%，至5月8日收盤，報(bào)2.92元/股。

       但光明地產(chǎn)對(duì)自身經(jīng)營抱有信心。就2020年發(fā)展目標(biāo)，光明地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》表示，全年公司計(jì)劃營業(yè)收入180億元，計(jì)劃新開工面積350萬平方米，計(jì)劃竣工面積170萬平方米。但光明地產(chǎn)同時(shí)也強(qiáng)調(diào)：“2020年經(jīng)營計(jì)劃是公司根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)狀制定，不代表公司對(duì)投資者的承諾，能否實(shí)現(xiàn)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策、市場狀況變化等諸多因素，存在很大的不確定性，提示投資者對(duì)此保持足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)�！�

       從2020年一季報(bào)數(shù)據(jù)來看，2020年1-3月，光明地產(chǎn)營收5.91億元，只達(dá)計(jì)劃的3%。此外，2020年1-3月，公司新開工面積為62.22萬平方米，公司尚無房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，公司簽約金額為25.3億元。由此看來，光明地產(chǎn)欲達(dá)到計(jì)劃目標(biāo)，仍任重道遠(yuǎn)。