摘要：數(shù)據(jù)顯示，平均售價(jià)同比漲幅超過20%的有5家，其中綠地香港以27.89%的漲幅位居去年漲幅最高。其他四家分別為建發(fā)、綠地、華夏幸福、合生創(chuàng)展。

       2019年在“房住不炒”主基調(diào)的影響下，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊。市場上彌漫著一種說法：2019年又是降價(jià)去庫存的一年。

       到了2019年下半年，廣州多地新盤出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷。番禺某大盤降幅超過20%，增城某大盤降幅也達(dá)到20%……

       房價(jià)真的降了？降了多少？

       截至4月底，各大房企基本都發(fā)布了2019年報(bào)。南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)50家規(guī)模上市房企，去年龍頭房企房價(jià)平均漲幅大多低于5%，還有20家房企同比2018年出現(xiàn)價(jià)格下滑。

       誰家漲價(jià)最高？

       僅5家漲幅超過20%，龍頭房企穩(wěn)中略升

       同比來看，2019年較2018年漲幅和降幅情況又如何呢？

       數(shù)據(jù)顯示，平均售價(jià)同比漲幅超過20%的有5家，其中綠地香港以27.89%的漲幅位居去年漲幅最高。其他四家分別為建發(fā)、綠地、華夏幸福、合生創(chuàng)展。

       綠地香港2019年合約銷售額的主要來源分布于泛長三角和泛珠三角的重點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)中上海、江蘇及廣西項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)了約24%、20%及17%的合約銷售額。其他合約銷售額的核心項(xiàng)目主要包括云南項(xiàng)目約15%和浙江項(xiàng)目11%。財(cái)報(bào)顯示，年內(nèi)平均銷售價(jià)為每平方米人民幣14,810元，包括出售上海 綠地黃浦濱江股權(quán)的影響。

       合生創(chuàng)展去年逆勢飄紅，合約銷售額約212.58億元，同比上升42%；平均合約售價(jià)12865元/㎡，同比上升11%。這也取決于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和城市布局：廣州共有14個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的27%；在北京及天津共有12個(gè)在售項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的17%；在上海共有9個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的44%；在惠州共有6個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的12%。

       平均售價(jià)漲幅5%-10%（不包含）的有7家，分別為路勁、世茂、正榮、建業(yè)、合景泰富、金地、旭輝。

       平均售價(jià)漲幅低于5%的有17家，代表房企有龍湖、華潤、佳兆業(yè)、中梁、雅居樂、奧園、綠城、中海、萬科、保利等。

       從以上兩個(gè)區(qū)間可以分析出，全國性布局的龍頭房企、部分追求規(guī)�；�的中型房企在2019年基本保持10%以內(nèi)的穩(wěn)健增長。因此，國家堅(jiān)持“房住不炒”的定位不會變，“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的行業(yè)基本面也不會變。

       誰家降價(jià)最猛？

       7家售價(jià)下降超過10%

       值得注意的是，平均售價(jià)較2018年下降的有20家，其中降幅超過10%的有7家，分別為金科、藍(lán)光發(fā)展、富力、大發(fā)、金茂、龍光、華發(fā)。

       金茂一直采取高售價(jià)模式，不考慮權(quán)益影響，僅以物業(yè)銷售來看，中國金茂2017年的銷售均價(jià)可達(dá)2.4萬元/㎡，在公布銷售業(yè)績的房企中位列第一。然而，受大形勢影響，不止是去年，近兩年來金茂的銷售均價(jià)都持續(xù)在下滑，這也導(dǎo)致了毛利的下滑。從數(shù)據(jù)上可以看到，自去年11月份以來，銷售均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月在2萬元/㎡以下。

       華發(fā)2019年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長，銷售金額創(chuàng)歷史新高，從2018年的582億元到922.73億元，增幅達(dá)58.54%。但銷售均價(jià)同比下降22%，單價(jià)直降6560元。不難看出，在過去的一年，華發(fā)采取了“跌價(jià)保增長”策略。不過，銷售均價(jià)下滑明也并非只由降價(jià)促銷引起，其銷售結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，如產(chǎn)品定位下調(diào)、項(xiàng)目分布由一二線轉(zhuǎn)向三四線城市等。

       得益于早年在粵港澳大灣區(qū)的逆周期拿地，龍光地產(chǎn)積攢了大量的低成本優(yōu)質(zhì)土儲，借此公司規(guī)�？焖贁U(kuò)大，業(yè)績也水漲船高。但公司的銷售均價(jià)其實(shí)已連續(xù)三年下滑。 2019年龍光地產(chǎn)的銷售均價(jià)下降近2400元/㎡。不過，龍光的平均土地成本占銷售均價(jià)僅為24%，低于行業(yè)平均水平，也為未來保持高盈利仍奠定了基礎(chǔ)。

       在2019年，大發(fā)地產(chǎn)的銷售金額及銷售面積均創(chuàng)下歷史新高。其項(xiàng)目主要位于長江三角洲，多處在二三線城市。受調(diào)控及推貨影響，項(xiàng)目均價(jià)由2018年的15937元/平方米下調(diào)至2019年的13550元/平方米，下調(diào)近15%。

       最初在重慶深耕的金科，于2016年開始在全國擴(kuò)張，2018年開始開拓到到弱二線及三四線城市。伴隨全面擴(kuò)張，金科在2019年銷售金額及銷售面積均創(chuàng)新高，漲幅分別達(dá)到57%、42%。受市場及區(qū)域分布影響，2019年的金科的平均售價(jià)也從2018年的“1萬+”跌穿至“9字頭”，節(jié)構(gòu)性下調(diào)10.3%。

       此外，降幅小于10%的有13家，代表房企有融信、越秀、恒大、陽光城、融創(chuàng)、金融街、碧桂園、招商、新城、時(shí)代等。

       相較于2018年，龍頭房企的平均售價(jià)出現(xiàn)了不同程度的下降。如，碧桂園同比下降7.69%，恒大同比下降2%，融創(chuàng)同比下降4.4%。

       去年在巨大的銷售壓力下，不少房企今年紛紛趕在金九銀十之前搶跑，以價(jià)換量。恒大被視為第一家啟動大范圍促銷的房企。8月開始，恒大推出了全員營銷優(yōu)惠升級活動，恒大數(shù)萬名員工全員營銷。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，恒大部分地區(qū)的新樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，部分房價(jià)甚至降幅達(dá)到了6000元/㎡。但從財(cái)報(bào)來看，2%的降幅也只是“微降”而已。

       而上半年“佛系”、下半年“沖刺”的融創(chuàng)，在去年上半年的目標(biāo)完成率僅為38.94%。進(jìn)入下半年，為了實(shí)現(xiàn)月均銷售額至少達(dá)到560億元的速度，一方面根據(jù)市場情況促銷，另一方面也啟動了全員營銷，以此刺激銷售。據(jù)媒體報(bào)道，去年7月融創(chuàng)位于鄭州一項(xiàng)目單價(jià)直降3000元/㎡。

       去年深陷丑聞風(fēng)波的新城控股，售價(jià)降幅也達(dá)到8.7%。絕大多數(shù)的存貨和成交金額分布在三四線城市，這其中的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。新城一方面需要快速回籠資金支持高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，另一方面希望盡早撤出三四線城市，調(diào)節(jié)存貨和銷售結(jié)構(gòu)。兩者共同作用的結(jié)果就是降價(jià)走量。