摘要：陽春3月，正值上市房企披露2019年度業(yè)績報告的高峰期。據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有近40家A股和港股上市房企通過線上方式曬出過去一年的成績單。在這些公開的年報當中，除了大紅大綠的財務(wù)數(shù)據(jù)以外，最吸引眼球的無疑是這些上市公司的掌舵人對房地產(chǎn)行業(yè)未來行情和發(fā)展的前景研判。面對日趨白熱化的市場競爭，他們又有什么妙招和對策來應(yīng)對疫情的沖擊和市場本身的挑戰(zhàn)？

       為了幫助讀者了解今年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大勢和企業(yè)轉(zhuǎn)型突圍的熱點，南方產(chǎn)業(yè)智庫專門采擷了碧桂園、萬科、中海發(fā)展、保利置業(yè)、時代中國、中國金茂和富力地產(chǎn)等11家房企年報中對后市進行研判和應(yīng)對的精彩觀點。

       碧桂園聚焦城鎮(zhèn)化帶來的居住需求

       相信疫情過后，消費信心會逐步恢復(fù)，潛在購房需求不會因為疫情而減少。但短期內(nèi)，工程和銷售或因疫情影響有所波動，波動程度仍待觀察。碧桂園希望通過強健資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金回款以對沖潛在的不確定性。長期來說，國家將繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案；且中國的城鎮(zhèn)化進程遠未結(jié)束，廣大縣鎮(zhèn)居民改善居住環(huán)境的需求仍將持續(xù)，廣大城鎮(zhèn)市場大有可為。

       面對新挑戰(zhàn)，碧桂園集團將矢志堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策和風(fēng)險控制措施，保證建筑質(zhì)量和安全，審慎、務(wù)實策略補充優(yōu)質(zhì)土地儲備、優(yōu)化項目區(qū)位布局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資回報率的良好表現(xiàn)。同時，針對人工智能產(chǎn)業(yè)革新，建筑行業(yè)人員老齡化，消費者對食品安全要求提高等社會新態(tài)勢，集團制定相應(yīng)的投資組合，捕捉各類市場需求，開拓智能制造與機器人事業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與社區(qū)零售。在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上根據(jù)市場情況靈活適調(diào)，關(guān)注盈利能力的持續(xù)提升與高質(zhì)量的協(xié)調(diào)發(fā)展。

       未來屬于高科技。我們希望能將機器人應(yīng)用與先進建造技術(shù)相結(jié)合，并最終形成全球領(lǐng)先的智慧建造能力。期待在不遠的將來，機器人為我們晝夜不停地建造安全、健康、美觀、經(jīng)濟、適用和耐久的房子，而且被應(yīng)用到物業(yè)管理、乃至醫(yī)食住農(nóng)的方方面面。

       展望未來，本公司將持續(xù)挖掘房地產(chǎn)價值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價值，繼續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求，打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

       時代中國市場成交將“前低后穩(wěn)”

       新冠肺炎疫情會對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模、開發(fā)投資、現(xiàn)金流等造成短期沖擊。時代中國看好國家在穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期和穩(wěn)消費等方面所作的政策努力。展望2020年，房地產(chǎn)金融政策將保持穩(wěn)定，個人購房貸款將平穩(wěn)增加，房貸利率存在下調(diào)空間。預(yù)計全年市場成交呈現(xiàn)“前低后穩(wěn)”的特征。疫情期間，大城市完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共管理表現(xiàn)更為突出，核心經(jīng)濟圈的價值將進一步凸顯，未來人口吸附力將持續(xù)加大。

       疫情會對集團帶來一定的影響，具體影響取決于疫情的延續(xù)時間和發(fā)展趨勢。時代中國將采取更加積極的銷售策略，及時調(diào)整營銷計劃和策略，加快營銷變革。同時，持續(xù)加強現(xiàn)金流管理，加快回款，提高資金周轉(zhuǎn)率。做好運營工作調(diào)整，細化強化工期管理。公司將保持穩(wěn)健的投資策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。同時，繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，大力提升所在區(qū)域的市場份額；逐步布局長三角、成渝、長江中游城市群等高增長潛力區(qū)域。

       中國金茂豐富以城市運營為核心的業(yè)務(wù)模式

　　展望未來，2020年初突發(fā)的新冠肺炎疫情還在持續(xù)，隨著各城市穩(wěn)經(jīng)濟的政策陸續(xù)推出，支持土地供應(yīng)、合理購房需求釋放的金融及財稅政策力度進一步加大，也將為行業(yè)恢復(fù)帶來新機遇。與此同時，疫情過后消費者將更加關(guān)注建筑與居住環(huán)境、物業(yè)與生活服務(wù)，聚焦綠色健康、智慧科技的地產(chǎn)企業(yè)將迎來更大的發(fā)展機遇。

       鑒于此，中國金茂將秉承“科學(xué)至上”的價值理念，不斷夯實城市運營商定位，持續(xù)推進“雙輪兩翼”發(fā)展策略，以“綠色健康”與“智慧科技”為特色，推動技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)品升級，豐富以城市運營為核心的業(yè)務(wù)模式，持續(xù)推動戰(zhàn)略執(zhí)行體系落地，加速實現(xiàn)綜合實力挺入行業(yè) 第一梯隊的目標。

       華潤置地聚焦國家中心城市和相關(guān)城市群

       2020年是全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年目標的決勝之年，也是華潤置地“十三五”收官和“十四五”開啟交匯的關(guān)鍵之年。面對年初突發(fā)的新冠肺炎疫情，華潤集團全體動員，共克時艱，努力做好疫情防控的同時，全力以赴保持生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，力爭實現(xiàn)業(yè)績有質(zhì)量的持續(xù)增長。在開發(fā)物業(yè)方面，本集團將順應(yīng)變化趨勢，深度參與國家城鎮(zhèn)化進程，加強投資力度，夯實基礎(chǔ)管理：本集團將堅持調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，聚焦京津冀、長三角、粵港澳三大熱點區(qū)域，聚焦國家中心城市和相關(guān)城市群，傾斜資源和團隊，深耕重點發(fā)展區(qū)域，爭做區(qū)域領(lǐng)先，實現(xiàn)投資布局有質(zhì)量的優(yōu)化。

       本集團將夯實基礎(chǔ)管理，持續(xù)提升運營效率，提升土儲供貨率和庫存去化率，加速公建去化，優(yōu)化供應(yīng)鏈生態(tài)，深化推進產(chǎn)品、工程、成本、客戶關(guān)系管理體系的優(yōu)化，實現(xiàn)“降本提質(zhì)增效”。

       在投資物業(yè)方面，本集團將順應(yīng)新零售發(fā)展趨勢，多元化挖掘增量和存量機會，實現(xiàn)規(guī)模高質(zhì)量有序增長；優(yōu)化商業(yè)運營管理標準，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營效率；積極嘗試商業(yè)創(chuàng)新，明確商業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略，推動投資物業(yè)的資產(chǎn)證券化，繼續(xù)保持中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先地位。

       在創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，本集團將聚焦城市升級、消費升級和產(chǎn)業(yè)升級，緊密圍繞“城市綜合投資開發(fā)運營商”的定位，依托主業(yè)、服務(wù)主業(yè)，做好戰(zhàn)略聚焦、商業(yè)模式聚焦，注重發(fā)展質(zhì)量，不斷探索支撐華潤置地持續(xù)發(fā)展的新引擎。

       在數(shù)字化置地方面，圍繞“智能化、數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)安全”，以數(shù)字化平臺為軌道，推進“運營+、客戶+、產(chǎn)品+、員工+”的數(shù)字化體系建設(shè)，實現(xiàn)全業(yè)務(wù)實時在線、高效協(xié)同，建立與客戶全方位連接，提升華潤置地的智能化和信息化水平。

       越秀地產(chǎn)剛需和改善型需求仍將主導(dǎo)市場

       2020年，預(yù)期房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)。政府的調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場的長效機制出臺，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。因應(yīng)新冠肺炎疫情對宏觀經(jīng)營和房地產(chǎn)市場的較大影響，預(yù)計政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將出現(xiàn)適當優(yōu)化。疫情短期內(nèi)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的負面影響，從而導(dǎo)致市場交易總量出現(xiàn)一定的調(diào)整，價格增長空間受限，市場表現(xiàn)仍將持續(xù)明顯分化。大灣區(qū)、長三角城市群由于人口吸引力強，政策利好空間大，整體市場走勢向好。三四線城市市場需求相對薄弱，市場下行壓力較大。剛需和改善型需求仍將主導(dǎo)整體市場需求。期望政府適當放松對房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策，以利于房地產(chǎn)市場的較快恢復(fù)。

       2020年，本集團將全力以赴完成年度銷售及各項經(jīng)營目標，多元化獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備，不斷提升管控和運營能力，穩(wěn)健提升商業(yè)物業(yè)的運營能力，確保財務(wù)穩(wěn)健和資金安全，穩(wěn)步推進新業(yè)態(tài)發(fā)展。

       中海發(fā)展疫情強化客戶對健康住宅的需求

       2020年，中央持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)，確保經(jīng)濟穩(wěn)中求進；以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標的房地產(chǎn)政策，將會引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；新冠肺炎疫情延遲了購房需求釋放，但需求不會消失，“因城施策、一城一策”更具針對性與靈活性，將會帶來更多差異化的市場機會。中國海外發(fā)展集團有信心在2020年實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長。

       實現(xiàn)長期持續(xù)穩(wěn)健增長的信心，來自于中國房地產(chǎn)大市場以及中海發(fā)展集團合理的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，2019年全國商品房銷售額仍接近人民幣16萬億元，我們對中國樓市保持十多萬億的市場規(guī)模充滿信心，保持戰(zhàn)略定力，堅守主航道，堅持今天、明天、后天三個層次的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理有序配置資源。相信長期持續(xù)穩(wěn)健增長建基于更加精細化的管理�？蛻魧Ξa(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的認可，是中海發(fā)展集團長期持續(xù)穩(wěn)健增長最堅實的基礎(chǔ)。新冠肺炎疫情強化了客戶對健康住宅的需求，與“悅享空間、智慧物聯(lián)、綠色科技、健康生活”的產(chǎn)品理念相契合。符合新時代客群的新需求，以智慧化、工業(yè)化作為品質(zhì)升級的兩大方向。

       雅居樂房地產(chǎn)銷售受到市民對疫情短期的心理影響

　　
       傳播途徑，已全面評估各城市區(qū)域的銷售及施工的影響。2020年2月，本集團在保障購房者及員工們的生命安全和身體健康的前提下，已逐步復(fù)工，同時，公司已開通雅居寶線上營銷中心，并為有意購房者提供專業(yè)的線上咨詢，務(wù)求降低疫情對銷售的影響。

       本次疫情已對各行各業(yè)造成短期沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售同樣受到市民對疫情短期的心理影響，我們預(yù)見2020年第一季房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)將同比去年同期大幅下跌。不過，中國已有多個地方政府因城施策以支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，務(wù)求穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。我們將密切關(guān)注新冠肺炎疫情的發(fā)展情況，并評估疫情對本集團財務(wù)及營運的影響。及時調(diào)整營銷計劃及發(fā)展策略，以確�！耙缘禺a(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的營運模式得以有效推進。

       雅居樂集團對旗下各項業(yè)務(wù)的未來發(fā)展充滿信心，深信只要上下同心合力，一定能抗疫成功。同時，集團內(nèi)部將通過提升內(nèi)部管理水平、優(yōu)化經(jīng)營管理模式、完善人才培訓(xùn)制度、提升品牌形象，以及持續(xù)提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)素，將能穩(wěn)健前行，在持續(xù)鞏固市場地位的同時，凝聚實力將雅居樂打造成為長青的百年基業(yè)。

       新世界發(fā)展發(fā)力舊改拓展大灣區(qū)發(fā)展機遇

       2020年在不確定因素的影響下，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境將面臨重大挑戰(zhàn)。持盈保泰、審慎行事，是企業(yè)目前營運方面的優(yōu)先考慮。新世界發(fā)展將繼續(xù)以穩(wěn)健的步伐，推動核心業(yè)務(wù)表現(xiàn)。中國香 港和內(nèi)地充裕的可售資源、清晰的投資物業(yè)經(jīng)常性現(xiàn)金流布局、穩(wěn)健的財務(wù)及風(fēng)險管理，為本集團提供了具防御性、可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)。我們將繼續(xù)按照已落實的企業(yè)方向邁進。

       今年本集團部署推出多個重點項目，鞏固物業(yè)銷售貢獻。本集團會持續(xù)審視業(yè)務(wù)及架構(gòu)優(yōu)化的可行方案，積極探索出售非核心資產(chǎn)及業(yè)務(wù)的機會，以提升效益及擴大資源，推進物業(yè)發(fā)展與物業(yè)投資雙核心業(yè)務(wù)引擎的策略發(fā)展，釋放資產(chǎn)價值。2020財政年度出售的非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)總金額超過60億港元。

       在拓展大灣區(qū)的機遇方面，新世界發(fā)展致力發(fā)揮品牌優(yōu)勢，推動舊城改造的工作及城市綜合體項目的發(fā)展，提升群眾的生活體驗。作為能在中國內(nèi)地活躍于舊城改造的唯一香 港發(fā)展商，本集團在廣州及深圳核心地區(qū)方面取得豐碩的成果，已成功成為四個舊村改造項目唯一的意向合作企業(yè)，相關(guān)的土地資源將陸續(xù)加入用作發(fā)展的土地儲備中，加強銷售資源的延續(xù)性及盈利表現(xiàn)的增長。

       保利置業(yè)顧客對產(chǎn)品和服務(wù)的要求會更高

       相信中國經(jīng)濟保持穩(wěn)中向好、長期向好的這一基本趨勢不會改變。房地產(chǎn)行業(yè)面臨許多挑戰(zhàn)，但也蘊含著更多的機遇。雖然疫情短期對企業(yè)經(jīng)營造成了一定程度的負面影響，但保利置業(yè)集團將積極作為，力爭實現(xiàn)今年既定的各項經(jīng)營目標。

       在地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下，市場競爭加劇，顧客對產(chǎn)品和服務(wù)的要求更高。集團將秉持“好產(chǎn)品、好服務(wù)”的理念，在持續(xù)提升客戶滿意度的基礎(chǔ)上，嚴格控制開發(fā)節(jié)點，促使新增土儲盡快轉(zhuǎn)化為可售貨源；并在銷售端進一步細化營銷方式，精準鎖定客群，把握市場機會；同時繼續(xù)努力推動去庫存工作，尤其是商業(yè)和車位等難去化產(chǎn)品，釋放積壓資金。

       在資金保障方面，面對房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管繼續(xù)從緊的態(tài)勢，保利置業(yè)將采取切實措施，保證現(xiàn)金流的順暢和財務(wù)安全。一方面，將充分發(fā)揮融資成本優(yōu)勢和自身多年來形成的商業(yè)信譽，持續(xù)拓展多元化的融資渠道，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)增長的經(jīng)營業(yè)績提供充實資金；另一方面，加強項目周期管理，努力實現(xiàn)拓展與銷售的匹配，促使凈負債率回落至理想水平。

       隨著行業(yè)規(guī)模增速放緩，市場會更關(guān)注房企業(yè)績的增長質(zhì)量。集團將繼續(xù)推進在企業(yè)管理和項目開發(fā)上的提質(zhì)增效工作：規(guī)范企業(yè)內(nèi)部運作，提高各項管理水平；落實成本精細化管理和三項費用控制，提升項目盈利空間；推進技術(shù)標準化和工程質(zhì)量管控，在綠色健康、精細化和人性化等方面提升產(chǎn)品力，凸顯保利品牌優(yōu)勢。

       萬科行業(yè)已步入存量競爭時代

       當前外部環(huán)境呈現(xiàn)出高度的復(fù)雜和不確定性。中長期來看，行業(yè)已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業(yè)綜合實力的考量更加嚴峻。短期來看，新冠肺炎疫情的暴發(fā)進一步加大了不確定性，對企業(yè)在認識、態(tài)度、能力、行動方面提出了更高要求。

       盡管挑戰(zhàn)很多，但行業(yè)巨大的體量仍然為企業(yè)提供了大量發(fā)展機會。不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的問題依然明顯。軌道上蓋物業(yè)、城市更新的發(fā)展空間廣闊；物業(yè)服務(wù)在參與社區(qū)治理、城市治理上大有潛力；租賃住房、冷鏈倉儲尚有廣泛需求。萬科集團相信，只要遵循“和城市同步發(fā)展、和客戶同步發(fā)展”的策略，聚焦客戶需求，踏踏實實做好產(chǎn)品、服務(wù)，企業(yè)仍能實現(xiàn)長足的發(fā)展。

       2020年經(jīng)營策略在“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，堅持合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營方針下，萬科集團將以“聚焦產(chǎn)品服務(wù)，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為年度工作主題，做好各項工作。2020年，集團現(xiàn)有項目預(yù)計新開工面積2921.2萬平方米；預(yù)計項目竣工面積3319.3萬平方米。

       富力地產(chǎn)重新專注協(xié)議銷售及交付收益

       隨著新冠肺炎疫情的影響波及全球所有行業(yè)及經(jīng)濟體，從流動資金及收益的角度來看，協(xié)議銷售的重要性已成為2020年的重點。在市場氣氛低迷的情況下，第一季度的銷售業(yè)務(wù)一度中斷，損耗的時間令實現(xiàn)銷售增長帶來額外的挑戰(zhàn)。然而，富力集團擁有自2019年底帶入的人民幣1200億元及新增人民幣1500億元之大量可用資源，為實現(xiàn)人民幣1520億元的協(xié)議銷售目標提供保障。本集團將專注于在110個城市中進行廣泛銷售，預(yù)計銷售目標將有近2/3來自一二線城市。本集團還將繼續(xù)通過其富力好房在線平臺推動銷售，以吸引更多層面的買家。對流動資金及債務(wù)作保守財務(wù)管理以減少短期風(fēng)險本集團一向注重現(xiàn)金管理，以確保能滿足償還債務(wù)及土地儲備、施工及運營支出方面的資本投資。

       然而，由于疫情導(dǎo)致市場及經(jīng)營狀況存在不確定性，本集團將在資本支出方面采取更為審慎的方法。新增土地儲備將更具選擇性，施工主要針對短期收益，且將適當延長短期債務(wù)以降低短期風(fēng)險……本集團亦于2020年第一季度內(nèi)獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會的批準，發(fā)行不超過人民幣50億元的定向債務(wù)融資工具。本集團年內(nèi)將繼續(xù)評估市況，并在市況持續(xù)波動的情況下進一步管控短期風(fēng)險。在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境及疫情影響下，穩(wěn)定的管理團隊至關(guān)重要，可確保本集團能夠克服逆境并取得符合股東期望的業(yè)績。