摘要：伴隨著2019年的結(jié)束，房企的年終成績單也火熱出爐。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2019年共計(jì)152家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額增速均值為21.3%；權(quán)益銷售額過百億的房企共有147家，權(quán)益銷售額共計(jì)9.6萬億元，市場份額59.5%，千億軍團(tuán)擴(kuò)容至36家。

       從公布年度銷售目標(biāo)的企業(yè)來看，2019年房企銷售目標(biāo)完成率總體較好。佳兆業(yè)、龍光、世茂房地產(chǎn)等企業(yè)銷售目標(biāo)完成率均在110%以上，其中，龍光地產(chǎn)的銷售目標(biāo)完成率達(dá)136.0%；佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率分別為131.7%、124.2%。

       另一方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)從人民法院公告網(wǎng)查詢獲悉，截至12月26日有520家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了“破產(chǎn)文書”公告，以全國有10萬家房企計(jì)算，占比0.52%。不過由于“破產(chǎn)”是一個(gè)漫長的過程，還涉及其他程序，因此相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量還有待商榷。

       總體來說，2019年房地產(chǎn)行業(yè)韌性依舊，銷售數(shù)據(jù)穩(wěn)中向好，有望接近16萬億元。

       千億軍團(tuán)擴(kuò)容至36家

       根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2019年共計(jì)152家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額增速均值為21.3%；權(quán)益銷售額過百億的房企共有147家，權(quán)益銷售額共計(jì)9.6萬億元，市場份額59.5%，千億軍團(tuán)擴(kuò)容至36家。

       百億陣營分化持續(xù)加劇，千億成為新的分水嶺。百億企業(yè)的銷售額可分為五個(gè)陣營：3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000億以上、1000-3000億陣營企業(yè)數(shù)量略有增長，而500-1000億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。由此可見，百億企業(yè)陣營間分化日益加劇，大中型房企在市場下行周期競爭力更強(qiáng)，而小型房企的競爭優(yōu)勢逐漸減弱，千億成為房企新的分水嶺。

       各陣營門檻值繼續(xù)提升。2019年，TOP3房企門檻值突破六千億提升至6262億元，TOP10房企門檻值為2425億元，較上年提升20.9%，龍頭房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1181億元、752億元、295億元，分別較上年提升17.2%、25.3%、7.2%。

       從公布年度銷售目標(biāo)的企業(yè)來看，2019年房企銷售目標(biāo)完成率總體較好。佳兆業(yè)、龍光、世茂房地產(chǎn)等企業(yè)銷售目標(biāo)完成率均在110%以上，其中，龍光地產(chǎn)的銷售目標(biāo)完成率達(dá)136.0%；佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)銷售目標(biāo)完成率分別為131.7%、124.2%。

       百億房企拿地態(tài)度趨于理性

       百億企業(yè)拿地金額總量略有回升，拿地均價(jià)有所上漲。2019年，50家百億代表企業(yè)的拿地金額總量同比增長5.7%，達(dá)到20796.3億元，拿地面積為41012.3萬平方米，同比減少5.5%，受拿地城市結(jié)構(gòu)變化的影響，拿地均價(jià)同比增長11.9%至為5070.8元/平方米。

       百億企業(yè)拿地態(tài)度總體趨于理性，拿地金額與銷售額比率延續(xù)下降趨勢。2019年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢，對流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)，百億企業(yè)的投資態(tài)度仍然維持謹(jǐn)慎。50家百億代表企業(yè)拿地金額均值同比小幅增長5.7%至415.9億元，拿地金額占銷售額的比重為27.7%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

       千億以上陣營企業(yè)的拿地總量雖略有增長，但拿地態(tài)度依然保持謹(jǐn)慎，其中3000億以上陣營企業(yè)在2019年的拿地金額均值為1165.2億元，同比增長5.2%，拿地金額占銷售額比值下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至22.1%，1000-3000億陣營企業(yè)的拿地金額均值同比略增1.1%至458.5億元，拿地金額占銷售額比值下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至29.9%。

       千億已經(jīng)成為房企規(guī)模的分水嶺，500-1000億陣營企業(yè)仍在加速突破千億門檻，為保證未來銷售規(guī)模的升級，該陣營企業(yè)的拿地?zé)崆樽罡摺⒛玫亟痤~均值增長幅度最大，也是拿地金額與銷售額比值出現(xiàn)增長的唯一陣營，拿地金額均值同比增長38.4%至233.0億元，拿地金額與銷售額比值增長4.9個(gè)百分點(diǎn)至36.4%。300-500億陣營企業(yè)的拿地金額與銷售額比值最高，與去年同期基本持平，達(dá)到42.5%，拿地金額均值為153.2億元，同比增長17.7%。100-300億陣營企業(yè)的拿地態(tài)度明顯冷卻，拿地金額均值為91.5億元，同比減少12.4%，拿地金額與銷售額比值也下降10.3個(gè)百分點(diǎn)至38.7%。

       大型房企在拿地方面維持理性態(tài)度，中間梯隊(duì)的房企擴(kuò)張意愿明顯拿地力度增強(qiáng)，而部分小型房企在土地拓展方面則依然面臨壓力。

       海外債規(guī)模增32.2%，償債高峰已至

       2019年，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管從嚴(yán)從緊，銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企融資壓力不減。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速自5月開始呈小幅下降趨勢。面對收緊的政策環(huán)境，房企應(yīng)未雨綢繆，做好資金安排，防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

       百億企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模同比明顯增長，境內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模同比小幅增長，房地產(chǎn)行業(yè)信托融資規(guī)模基本持平。2019年，百億企業(yè)海外債券發(fā)行規(guī)模達(dá)4544.9億元，同比增長32.2%；境內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模為2174.0億元，同比增長21.3%，增速大幅下滑；中期票據(jù)發(fā)行總額達(dá)385.0億元，同比下降58.4%。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托金額總規(guī)模為9785.7億元，同比微增5.7%。

       2020-2022年，房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企將面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。2016年國內(nèi)融資環(huán)境寬松，房企通過發(fā)行公司債等手段進(jìn)行擴(kuò)張；2017年，隨著國內(nèi)融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進(jìn)行融資；目前，大部分債券逐步進(jìn)入還款期。2020年，包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模為7493.9億元；到2021年，這一規(guī)模將超萬億至10496.2億元，其中公司債需償還規(guī)模為4438.8億元，海外債償還規(guī)模為3174.3億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7350億水平。