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樓市精準(zhǔn)調(diào)控 價(jià)穩(wěn)量穩(wěn) 市場(chǎng)供需良性發(fā)展

發(fā)布時(shí)間:2019-12-28  來源:南方日?qǐng)?bào)  編輯:Rui

摘要:2018年底,樓市調(diào)控邊際效應(yīng)不斷凸顯,樓市疲態(tài)盡顯。然而,今年以來,隨著調(diào)控精準(zhǔn)化施策逐步落實(shí),惠州地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)供需活躍的局面。尤其是在目前的歲末市場(chǎng),“翹尾”行情明顯。


據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),市場(chǎng)成交在“金九銀十”高位“翻身”后,11月交易規(guī)模再度攀升,達(dá)到164.99萬平方米的年內(nèi)峰值。不均衡發(fā)展勢(shì)頭也進(jìn)一步趨于明顯,不同縣區(qū)、不同片區(qū)乃至不同的項(xiàng)目樓盤都出現(xiàn)明顯差異。


如何看待這一市場(chǎng)行情?相關(guān)樓市專家認(rèn)為,這是市場(chǎng)良性發(fā)展的必然方向,也是供需市場(chǎng)自然選擇的結(jié)果。專家表示,隨著樓市調(diào)控體系不斷完善和深化,市場(chǎng)正從粗放走向集約發(fā)展,不同區(qū)域和產(chǎn)品在區(qū)位、品質(zhì)等維度的差異也更加靈活地體現(xiàn)在動(dòng)態(tài)市場(chǎng)。這將有效激發(fā)活力,引導(dǎo)市場(chǎng)提質(zhì)高效發(fā)展。


市場(chǎng)表現(xiàn)


不同項(xiàng)目和片區(qū)呈現(xiàn)差異化發(fā)展局面


得益于有效的價(jià)格監(jiān)制機(jī)制,惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象迅速得到整治,市場(chǎng)波動(dòng)行情得到穩(wěn)定。但隨著調(diào)控邊際效應(yīng)的出現(xiàn),市場(chǎng)方面也開始呼喚調(diào)控施策的精準(zhǔn)化和差異化。


具體到動(dòng)態(tài)市場(chǎng),改變正在發(fā)展。


今年5月開始,相比之前,部分新取得預(yù)售許可證的企業(yè)項(xiàng)目在價(jià)格表現(xiàn)上出現(xiàn)明顯波動(dòng)。領(lǐng)地蘭臺(tái)府、御水龍庭等樓盤分別有500元—1500元每平方米的上浮,富力惠林溫泉等項(xiàng)目則明顯下浮。


尤其是在當(dāng)下,隨著歲末市場(chǎng)供需進(jìn)一步強(qiáng)化,金山湖、江北等市場(chǎng)“斷供”多時(shí)的城市核心區(qū)迎來新項(xiàng)目入市,樓盤價(jià)格上浮的表現(xiàn)更顯直觀。例如,位于金山新城的隆生西江花園、中海閱江府、鑫洲湖心島1號(hào)等均達(dá)到15000元/平方米—16000元/平方米左右。


惠州房價(jià)再入上漲通道?惠州樓市獨(dú)立評(píng)論人、甲乙丙丁策劃機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人余鶴皋認(rèn)為,單純從幾個(gè)樓盤項(xiàng)目來判斷惠州房價(jià)的漲跌并不合適,更應(yīng)該從整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡來看待。他介紹,隨著當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制不斷完善和優(yōu)化,價(jià)格監(jiān)制環(huán)節(jié)也不斷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化,與其說是價(jià)格的漲跌,不如說是項(xiàng)目價(jià)值的回歸,“不同區(qū)域不同項(xiàng)目在價(jià)格上實(shí)施分類指引,引導(dǎo)不同需求的客戶群理性選擇,也有效釋放了市場(chǎng)活力!


余鶴皋認(rèn)為,價(jià)格是否合理,最直觀的體現(xiàn)就是市場(chǎng)的接受程度和認(rèn)可度,“能夠真正得到客戶認(rèn)可的價(jià)格才是合適的價(jià)格。”


這在近期市場(chǎng)推售的項(xiàng)目簽約信息上得到反映。市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,近期多次領(lǐng)取預(yù)售許可證推售的隆生西江花園,10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套,已顯示完成備案或簽訂預(yù)售合同的房源數(shù)超過1/2。另外,中海閱江府、保利天匯也得到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。


反觀藍(lán)光雍和園、金盛麗景等其他項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化,樓盤不斷調(diào)整價(jià)格預(yù)期。同時(shí),在銷售過程中也通過9折、贈(zèng)送停車位等優(yōu)惠方式以價(jià)換量刺激銷售。


不只是不同項(xiàng)目間的差異拉大,各縣區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)同樣明顯出現(xiàn)不均衡。數(shù)據(jù)顯示,11月,大亞灣區(qū)交易房源3915套,居全市縣區(qū)首位,環(huán)比上浮29%;惠城2951套位列次席,比增39%;而縣域的龍門市場(chǎng)交易量則僅有269套,環(huán)比下降31%。在整體的漲跌表現(xiàn)上,惠城、惠陽、大亞灣和惠東環(huán)比上揚(yáng),而仲愷、博羅和龍門則出現(xiàn)了不同程度下滑。


發(fā) 展 方 向


推動(dòng)市場(chǎng)調(diào)控施策精細(xì)化


“從大環(huán)境來看,惠州樓市是活躍向好,且平穩(wěn)健康的;但關(guān)注局部市場(chǎng)也可以看到,不同區(qū)域間的差異表現(xiàn)也在不斷加大,不同區(qū)域依托各自的價(jià)值吸引各自的消費(fèi)客群!庇帔Q皋認(rèn)為,這是調(diào)控后周期市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。


惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣表達(dá)了類似觀點(diǎn)。該負(fù)責(zé)人指出,隨著調(diào)控體系完善和深化,市場(chǎng)調(diào)控邊際效應(yīng)也在強(qiáng)化,且市場(chǎng)依然認(rèn)同調(diào)控的常態(tài)化,實(shí)現(xiàn)了新階段的另一種市場(chǎng)平衡。而不同區(qū)域發(fā)展的差異化的表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn),又需要行業(yè)調(diào)控施策進(jìn)一步優(yōu)化。


聚焦市場(chǎng)可以看到,隨著今年以來,樓市調(diào)控“一城一策”不斷深化,惠州樓市調(diào)控施策也不斷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化和差異化。針對(duì)不同地區(qū)和不同項(xiàng)目在價(jià)格監(jiān)制機(jī)制上進(jìn)行優(yōu)化和靈活處理,有效地從源頭上為行業(yè)注入活力,帶動(dòng)市場(chǎng)精細(xì)化發(fā)展。


“從目前的行業(yè)動(dòng)態(tài)來看,價(jià)格機(jī)制的優(yōu)化切實(shí)帶來了市場(chǎng)活力,但隨著供需反轉(zhuǎn)局面加劇,局部地區(qū)庫存再現(xiàn),市場(chǎng)還將提出更高的要求。”市房協(xié)該負(fù)責(zé)人舉例稱,以往被淡忘的庫存壓力可能再度出現(xiàn),這都要求推行更加長效有序的措施和策略機(jī)制。


以年內(nèi)交易表現(xiàn)最為突出的11月交易數(shù)據(jù)為例,雖然單月銷售規(guī)模達(dá)到164.99萬平方米的年內(nèi)最高位值,但同期供應(yīng)的新房源規(guī)模也達(dá)到170.23萬平方米。


市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前10月房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)情況則更清晰地展示這一行業(yè)表現(xiàn)。1—10月,惠州三縣四區(qū)房地產(chǎn)投資總額達(dá)到933.7億元,比增21%。在即時(shí)建設(shè)規(guī)模上,這一階段的施工面積和新開工面積將分別達(dá)到8730萬平方米、1757.4萬平方米,增量均表現(xiàn)明顯。


“回顧過去幾年的市場(chǎng)表現(xiàn),供需表現(xiàn)已然明顯發(fā)生了反轉(zhuǎn),市場(chǎng)需求更加理性,房源銷售一定程度上進(jìn)入到平淡期。但也要看到,由于粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、城際、高鐵等利好,惠州部分區(qū)域?qū)τ?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newxinfang/zhinan/" class="p_wordlink" target="_blank">購房者的吸引力仍然明顯。”余鶴皋認(rèn)為,這種局面意味著行業(yè)向好的發(fā)展前景依舊,但是各區(qū)域差異化發(fā)展也將加劇。這也對(duì)行業(yè)調(diào)控的智慧提出了更高要求!靶袠I(yè)的基礎(chǔ)面變了,接下來的市場(chǎng)調(diào)控已不再是單純的拳擊和重壓了,而是因地制宜,精細(xì)施策,多舉措并行的市場(chǎng)也對(duì)調(diào)控施策提出了更高的要求!


關(guān)注


企業(yè)推售熱情提升市場(chǎng)供需活躍


在階段性交易市場(chǎng)方面,記者注意到,在“金九銀十”止住連跌的頹勢(shì)后,歲末市場(chǎng)“翹尾”行情明顯。


據(jù)惠民之家的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),惠州4月—8月市場(chǎng)銷售房源規(guī)模分別為12765套、12480套、12186套、12159套、10621套,惠州樓市呈現(xiàn)出“四連跌”的下行行情。但隨著傳統(tǒng)的銷售黃金周期“金九銀十”到來,市場(chǎng)打了個(gè)“翻身戰(zhàn)”,在這一周期銷售規(guī)模分別飆升至14220套/149.97萬平方米、13984套/148.13萬平方米規(guī)模。


在剛剛過去的11月份則再迎新高位。據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)月全市四區(qū)三縣新建商品住宅網(wǎng)簽房源達(dá)到15518套,面積規(guī)模則達(dá)到164.99萬平方米,達(dá)到年內(nèi)峰值。對(duì)比“金九銀十”的黃金周期,上漲幅度分別達(dá)到9%、11%,同比去年同期11974套成交數(shù)漲幅則達(dá)到30%。


為何如此?業(yè)內(nèi)一名專家認(rèn)為,這是銷售集中期到了、企業(yè)推售力度加劇使然。他介紹,前兩年集中拿地開發(fā)的眾多新項(xiàng)目到了入市的周期,同時(shí)調(diào)控常態(tài)化也使企業(yè)推售更加理性,面對(duì)歲末交易市場(chǎng)的到來加速推售博取業(yè)績成為必然選擇。


在這方面,住房主管部門預(yù)售監(jiān)管平臺(tái)的信息更為直觀。11月,惠州發(fā)放預(yù)售許可證數(shù)量就達(dá)到了103張,共計(jì)75個(gè)項(xiàng)目推出了15270套新房,面積規(guī)模更是達(dá)到了170.23萬平方米。

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