摘要：11月29日，由和訊房產(chǎn)主辦的第十七屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第十屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在北京悠唐皇冠假日酒店6層正式舉辦，本屆主題為“敬畏于心·無(wú)畏于形，2020 呼喚地產(chǎn)文明4.0”，會(huì)上，金科股份(000656,股吧)聯(lián)席總裁方明富發(fā)表題目為《焦灼時(shí)代，房企如何構(gòu)建良性生態(tài)圈？》的演講。

       房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，低價(jià)拿地高價(jià)賣(mài)房的時(shí)代已終結(jié)，房企從追逐規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)闃?gòu)建生態(tài)系統(tǒng)�！睍�(huì)上，方明富表示，金科以用戶(hù)為本體，全面啟動(dòng)“四位一體”戰(zhàn)略，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技投資運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)、文旅康養(yǎng)，構(gòu)建美好生態(tài)圈。

       以下為方明富演講原文：

       我發(fā)言的主題是“千億金科 美好新生——從跨越式大發(fā)展到美好生態(tài)圈的建設(shè)�！�

       我們從城市生態(tài)、企業(yè)生態(tài)、區(qū)域生態(tài)三個(gè)層面來(lái)分析。

       首先我們說(shuō)生態(tài)系統(tǒng)是什么，自然界的空間內(nèi)，生物與環(huán)境構(gòu)成的有機(jī)整體，是系統(tǒng)開(kāi)放、緊密聯(lián)系、協(xié)同發(fā)展、動(dòng)態(tài)平衡，這四大要素。和諧的生態(tài)大家看起來(lái)是非常賞心悅目的，失衡的生態(tài)是看起來(lái)比較心情憂郁的。

       區(qū)域生態(tài)，是從區(qū)域維度來(lái)思考的。比如長(zhǎng)三角城市群，到2030年全面建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群，長(zhǎng)三角城市群里面能級(jí)齊全，城市建緊密相連，協(xié)同發(fā)展，跟剛才那種生態(tài)的特點(diǎn)是相似的。區(qū)域的一體化，全省多個(gè)城市、多個(gè)能級(jí)實(shí)現(xiàn)了相對(duì)的協(xié)同。占2.2%的國(guó)土面積，有全國(guó)1/4的經(jīng)濟(jì)總量和1/4以上的工業(yè)總產(chǎn)值。

       第二是粵港澳大灣區(qū)。我只是舉幾個(gè)例子來(lái)說(shuō)明區(qū)域生態(tài)的重要性。到2030年，GDP總量預(yù)計(jì)4.62萬(wàn)億美元，應(yīng)該會(huì)成為全球四大灣區(qū)之首。它的港口經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)總量包括產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入等等，這些大家應(yīng)該比較清楚。從解放初期，東北經(jīng)濟(jì)的一枝獨(dú)秀，到現(xiàn)在十九大城市群推動(dòng)全國(guó)區(qū)域的融合發(fā)展，大家知道的一張圖是我們?nèi)珖?guó)十九大城市群的規(guī)劃。剛才我們說(shuō)區(qū)域之間的生態(tài)為什么要形成良性的閉環(huán)？比如長(zhǎng)三角、珠三角，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口是協(xié)同的。

       城市生態(tài)，再往下走是城市生態(tài)，城市生態(tài)是驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)因，不變則退，不變則滯。我們看一個(gè)比較典型的城市深圳，從1979到2018年，從1.96億GDP到去年的2.42萬(wàn)億GDP的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了高科技、互聯(lián)網(wǎng)、科技、金融、汽車(chē)、物流等多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。深圳的高新技術(shù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、金融行業(yè)，支撐了整個(gè)深圳的高速增長(zhǎng)。8月18號(hào)中央國(guó)務(wù)院發(fā)文的關(guān)于建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，我們預(yù)計(jì)深圳會(huì)再一次走在城市發(fā)展的行列。

       擁有良好產(chǎn)業(yè)協(xié)同城市生態(tài)圈的不止深圳，還包括北京、上海、廣州、杭州等等。像中西部可能是基于旅游、生態(tài)，也會(huì)形成良好的城市生態(tài)，保證城市的發(fā)展。

       最后落到企業(yè)，企業(yè)生態(tài)具有什么樣的特征呢？

       千億企業(yè)的奮斗啟示。小米生態(tài)圈，是建立在我們生活所需的很多方面，通訊、智慧家居、旅游等等，都是圍繞生態(tài)圈構(gòu)建的。還有準(zhǔn)萬(wàn)億企業(yè)的戰(zhàn)斗啟示，華為，它一直在構(gòu)建比較良性的生態(tài)圈系統(tǒng)，手機(jī)、穿戴、家居、電腦，以及包括云計(jì)算、服務(wù)器等等，包括它有龐大的基于供應(yīng)鏈系統(tǒng)，松下、三星、東芝等等。

       萬(wàn)億企業(yè)的跨越啟示，阿里的生態(tài)圈。零售、消費(fèi)、娛樂(lè)、金融等等，這也是一種生態(tài)。

       我們講了這么多城市、區(qū)域、企業(yè)等等，剛才我們講房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了20年，其實(shí)我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)的人都知道已經(jīng)發(fā)生了變化，地產(chǎn)行業(yè)在尋求適合自己的生態(tài)圈，行業(yè)已經(jīng)發(fā)生變化的情況先，我們又做了哪些方面的改變。

       中國(guó)城市化率去年已經(jīng)接近60%，未來(lái)幾年當(dāng)中，70%和80%的增長(zhǎng)，它的增長(zhǎng)率、增長(zhǎng)速度，會(huì)逐漸平滑。

       低價(jià)拿地高價(jià)賣(mài)房的時(shí)代已終結(jié)，這兩年感覺(jué)越來(lái)越明顯，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)中，招拍掛土地的價(jià)格逐年上升，但是由于限價(jià)，我們的利潤(rùn)空間在壓縮，全國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)在持續(xù)走低，到了去年已經(jīng)是11.9%。全國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量和價(jià)在這幾年是橫盤(pán)的，全國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售住宅的量都穩(wěn)定在17萬(wàn)億左右。

       行業(yè)從之前的更加粗放逐漸邁向精細(xì)，也是我基于行業(yè)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)也要思考更加精細(xì)化的管理。土地出讓的精細(xì)化，我們政府在土地管控方面也比以前精細(xì)了，政府調(diào)控的精細(xì)化，不是一刀切，而是一城一策。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，未來(lái)也要精細(xì)化，從靠土地紅利演變?yōu)榭科髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資能力、產(chǎn)品實(shí)力、成本、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等全方位的能力提升，可能才會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。

       頭部品牌企業(yè)的山頂相遇，房地產(chǎn)大航海時(shí)代。一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的船堅(jiān)炮利，一方面進(jìn)入人才、土地、資金的紅海，渴望發(fā)現(xiàn)地理新大陸。

       未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)從狼向獅，過(guò)去的加速起飛到未來(lái)的巡航模式，從激進(jìn)的擴(kuò)張到未來(lái)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，從追逐規(guī)模到未來(lái)的生態(tài)建設(shè)。所以構(gòu)建相關(guān)產(chǎn)業(yè)化，也是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)思考的要如何構(gòu)建生態(tài)。

       無(wú)遠(yuǎn)慮，必近憂，謀生態(tài)，為發(fā)展。

       我跟大家分享一下這幾年金科在這方面做了哪些方面的思考和改變。

       四位一體，金科美好生態(tài)圈。

       金科從1998年成立，在重慶，到去年我們20年，2011年的西南，2017年的全國(guó)化，2011年A股上市，2016年提出美好生活服務(wù)商，2017年跨越式大發(fā)展，2018年金科20年又提出“四位一體”，全面構(gòu)建金科美好生態(tài)圈。

       我們結(jié)合衣食住行，來(lái)打造全生命周期的美好生態(tài)圈。全生命周期的客戶(hù)美好生活需求，從成家、立業(yè)、成年、生子，包括到晚年，貫徹下來(lái)是我們民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，以及中國(guó)所需的社區(qū)生活服務(wù)和文化旅游康養(yǎng)。

       我們四位一體是民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)綜合服務(wù)、文化旅游康養(yǎng)，以用戶(hù)為本體，全面啟動(dòng)“四位一體”戰(zhàn)略，構(gòu)建美好生態(tài)圈。為更多人提供更好、更多、更高性?xún)r(jià)比“三系一核”產(chǎn)品。

       今年我在上海做了產(chǎn)品發(fā)布的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們提出生命建筑的概念，生命建筑的概念是產(chǎn)品線、是產(chǎn)品內(nèi)部，怎么理解這個(gè)呢？這個(gè)比較學(xué)術(shù)、比較技術(shù)，它是基于產(chǎn)品內(nèi)核或者支撐產(chǎn)品打造的一種體系，就像一個(gè)人他是需要一個(gè)良性的肌體，就像我們講產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也是需要一個(gè)良性生態(tài)，一個(gè)協(xié)調(diào)的肌體才是健康的。我們以前做房屋是用外立面石材貼的非常高檔、豪華，但是里面住起來(lái)并不舒適。所以我們要從生命建筑來(lái)思考整個(gè)產(chǎn)品打造的核心。

       分了三大體系。智慧體、基因體、有機(jī)體。核心的邏輯和理念是，為建筑注入靈魂，將美好融入生命。我們冰冷的房屋以后也會(huì)有靈魂的。讓它作為一個(gè)良性的肌體，是健康的、是協(xié)調(diào)的，而不是某一個(gè)點(diǎn)做到非常極致，但是其他大家并不關(guān)注。

       從生命建筑到生命家，這是我們?cè)谌珖?guó)很多項(xiàng)目里面的運(yùn)用和展示。

       第二個(gè)板塊是科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)，主要是基于科技創(chuàng)新、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、生物制藥等方面，也是中國(guó)產(chǎn)業(yè)方面能夠提升競(jìng)爭(zhēng)力的方面。金科在10個(gè)省18個(gè)城市布局了幾十個(gè)項(xiàng)目，在山西、四川、重慶、上海、江蘇、河南、山東、山西、遼寧、湖南等等，我們另外一條線已經(jīng)在做產(chǎn)業(yè)方面的研發(fā)和投入，以及包括實(shí)際的項(xiàng)目落地和運(yùn)營(yíng)。

       復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)園，包括在遼寧、重慶、成都等等都有產(chǎn)業(yè)園。

       這是總部基地。

       這是長(zhǎng)沙科技產(chǎn)業(yè)新城，也是在運(yùn)營(yíng)了。

       這是重慶兩江科技新城。因?yàn)榻鹂瓶偛吭谥貞c，大家如果有機(jī)會(huì)來(lái)重慶，可以去看一下。

       山東的濟(jì)南大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，是在山東章丘，很多機(jī)組和機(jī)柜都放在這個(gè)產(chǎn)業(yè)園里，是山東省的重點(diǎn)項(xiàng)目。

       社區(qū)綜合服務(wù)，這是金科的第三個(gè)板塊，依靠傳統(tǒng)物業(yè)方面的升級(jí)，緊密?chē)�繞社區(qū)的衣食住行、游購(gòu)?qiáng)式檀蛟烊�方位、全周期的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，打造人、云、端的智慧社區(qū)生態(tài)。

       我們社區(qū)服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入了156個(gè)城市，我們合作的管理面積是12.8億平方米，今年?duì)I收會(huì)突破接近30億。

       整個(gè)在社區(qū)綜合服務(wù)這個(gè)板塊，我們自建項(xiàng)目，大家看到這個(gè)灰色的，金科自建的項(xiàng)目大概只占到40%左右，其他全部是外界的，外界的住宅板塊也占到20%，其他包括大型的企業(yè)公建、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)園，政府、學(xué)校和景區(qū)，其實(shí)不是只是做金科的項(xiàng)目，我們承接了大量的包括其他開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目在管理。

       這是我們一些典型的項(xiàng)目，除了住宅項(xiàng)目之外，包括南方航空(600029,股吧)的湖南分公司、重慶保時(shí)捷中心，重慶最大的4S店，是我們?cè)谔峁┳鳂I(yè)管理。京東的西安亞洲分揀中心，鹽城的高新創(chuàng)業(yè)園區(qū)，無(wú)錫的火車(chē)站，咸陽(yáng)師范學(xué)院，重慶某炮兵學(xué)院，檢察院等等，這是一些公共的服務(wù)，就是金科物業(yè)不純粹是住宅物業(yè)的管理，而是全方位、全方面的，大型公建也都可以提供管理和服務(wù)的。

       科技賦能，助力服務(wù)提升。我們跟海康威視(002415,股吧)的合作，跟中國(guó)電信的合作，跟微軟的合作，包括跟華為、阿里等等都有合作，我們2013年就啟動(dòng)了科技板塊，我們2013年進(jìn)行改革的時(shí)候提了三大板塊，傳統(tǒng)的物業(yè)管理、科技板塊、運(yùn)營(yíng)板塊，通過(guò)幾年的努力，我們科技板塊現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展得很不錯(cuò)了。我們前幾年跟微軟投資了幾個(gè)億，花了很多心思，做了一個(gè)金科天啟大數(shù)據(jù)中心，在重慶，我們也有展示。把全國(guó)所有的能耗、全國(guó)所有的包括小區(qū)的出入口等等的攝像頭，可以在一個(gè)屏上，甚至在一個(gè)手機(jī)屏上全部集成，我們現(xiàn)在幾百個(gè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)了。

       這是關(guān)于服務(wù)的一些內(nèi)容，或者說(shuō)大型的公益組織，業(yè)主自建的社區(qū)社團(tuán)，金科從2009年開(kāi)始做鄰里，現(xiàn)在堅(jiān)持了11年，我們每年特別是鄰里游會(huì)組織幾十萬(wàn)業(yè)主，去年是30幾萬(wàn)業(yè)主全球出游。

       從萬(wàn)系鄰里平臺(tái)，到業(yè)主自治社群，再到社區(qū)公益。

       最后一個(gè)環(huán)節(jié)是文化旅游康養(yǎng)，金科去年提出四位一體，因?yàn)榛�于�?guó)家的新興發(fā)展戰(zhàn)略，老年群體，是金科新探索的業(yè)主板塊，具體項(xiàng)目還在進(jìn)一步探索中。但是有一些項(xiàng)目正在落地過(guò)程當(dāng)中。包括成都的溫江的國(guó)色天香，還有銀川的三沙等等。

       金科的國(guó)際旅游度假區(qū)，是在規(guī)劃當(dāng)中的。我們現(xiàn)在這個(gè)板塊有三條產(chǎn)品線，一個(gè)是投資比較大的兩千到五千畝，是大型的。金科頤養(yǎng)匯，就是康養(yǎng)社區(qū)。金科未來(lái)物種公園。金科國(guó)際旅游度假區(qū)是要在一線城市或者熱點(diǎn)二線城市來(lái)做，這個(gè)是最大的。而金科未來(lái)物種公園落地就更強(qiáng)，因?yàn)樗�的�?guī)模相對(duì)更小，投資相對(duì)可控。

       跨越式發(fā)展，兩年時(shí)間金科站上千億的新起點(diǎn)。以千億新起點(diǎn)為起點(diǎn)。