摘要：近日，太原、濟(jì)南、膠州、汕頭等地有樓盤因促銷力度較大，引發(fā)前期業(yè)主的不滿。一些業(yè)主到項(xiàng)目售樓處舉橫幅抗議，要求退房或補(bǔ)償，甚至有個(gè)別業(yè)主打砸售樓處。財(cái)聯(lián)社記者在采訪中了解到，其中幾個(gè)因降價(jià)引發(fā)抗議的樓盤，打折幅度已有所收窄。

       業(yè)內(nèi)人士表示，“降價(jià)維權(quán)”的現(xiàn)象近十余年來(lái)反復(fù)出現(xiàn)，不僅凸顯了購(gòu)房者契約精神的缺失，也令開發(fā)商在降價(jià)促銷上顧慮重重。

       “降價(jià)維權(quán)”重出江湖

       11月10日，太原迎澤區(qū)一個(gè)項(xiàng)目售樓處外，部分業(yè)主拉起條幅維權(quán)。據(jù)報(bào)道，最近該項(xiàng)目部分房源售價(jià)下調(diào)了約2000元/平方米，有業(yè)主承認(rèn)維權(quán)原因包括項(xiàng)目降價(jià)的因素。

       其實(shí)，這僅是近期多地樓盤出現(xiàn)“降價(jià)維權(quán)”的一個(gè)縮影。因降價(jià)促銷，一家知名房企在膠州開發(fā)的項(xiàng)目日前遭到前期業(yè)主抗議。據(jù)了解，該項(xiàng)目此前銷售均價(jià)約1.3萬(wàn)元/平方米，業(yè)主維權(quán)時(shí)價(jià)格降至約1.1萬(wàn)元/平方米。

       “促銷仍在進(jìn)行，目前均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右。一些采光、樓層、位置并非很好的房源，現(xiàn)在最低價(jià)格約1.1萬(wàn)元/平方米。”該項(xiàng)目售樓處人員對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

       同樣因降價(jià)幅度較大，不久前濟(jì)南一個(gè)項(xiàng)目也遭遇老業(yè)主抗議。項(xiàng)目銷售人員稱，目前項(xiàng)目仍然有折扣，但力度有所減弱。

       值得一提的是，位于天津團(tuán)泊的大盤富力新城，其中一個(gè)組團(tuán)雍景豪庭在8月初進(jìn)行大幅促銷，129平方米的房源總價(jià)直接降至88萬(wàn)元一套，每平方米僅售6800元左右，導(dǎo)致一些在近萬(wàn)元高點(diǎn)買入的業(yè)主，因資產(chǎn)縮水約1/3而展開維權(quán)。

       不過(guò)，也有不少樓盤頂住了可能存在老業(yè)主抗議的壓力，堅(jiān)持以打折、降價(jià)手段來(lái)促進(jìn)銷售。

       位于合肥的皖新·朗詩(shī)麓院，此前銷售均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米，目前部分房源價(jià)格下調(diào)了約4000元/平方米�！熬�裝修公寓目前有優(yōu)惠，價(jià)格在1.68萬(wàn)元/平方米。優(yōu)惠最近才開始，之前均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米，需要先認(rèn)籌�！痹擁�(xiàng)目銷售顧問(wèn)表示。

       而為了減緩因降價(jià)對(duì)售樓處帶來(lái)的潛在沖擊，一些開發(fā)商采取了認(rèn)籌抵購(gòu)房款、階段性促銷、折上折，同時(shí)疊加一次性付清房款等多種營(yíng)銷手段。

       在樓市陷入深度調(diào)整的海南，部分樓盤展開了力度較大的促銷。例如，位于三亞的海棠灣銀海項(xiàng)目，今年9月份70年產(chǎn)權(quán)洋房的價(jià)格在2.4萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米，目前這類房源售價(jià)約在1.8萬(wàn)—2.2萬(wàn)元/平方米，降幅高達(dá)6000元/平方米左右。

       海棠灣銀海一位銷售人員告訴記者，這是從11月5日開始的一次促銷活動(dòng)，到本月15日結(jié)束，而要獲得這些折扣，有諸多條件限制。

       “首先報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)，可以享受全場(chǎng)95折；看中房源進(jìn)行認(rèn)籌之后，可在95折基礎(chǔ)上再享受98折優(yōu)惠。在前面兩個(gè)基礎(chǔ)上，如果認(rèn)籌10萬(wàn)元，可以再抵30萬(wàn)元房款。”上述銷售人員向財(cái)聯(lián)社記者表示，折扣價(jià)還有一個(gè)前提條件，要在簽約后一周內(nèi)付清所有房款。

       房企銷售策略面臨考驗(yàn)

       事實(shí)上，樓盤降價(jià)已形成一股或明或暗的市場(chǎng)潛流。多家房企營(yíng)銷部經(jīng)理告訴記者，這與今年下半年房地產(chǎn)走勢(shì)不樂(lè)觀、項(xiàng)目銷售面臨較大壓力有關(guān)。

       上海一家中型房企營(yíng)銷中心經(jīng)理表示，市場(chǎng)持續(xù)低迷，買家放緩了入市腳步，但業(yè)績(jī)目標(biāo)并未減少。這樣的形勢(shì)下，除提高產(chǎn)品品質(zhì)，打價(jià)格牌無(wú)疑是短期內(nèi)最有效的方式。

       “營(yíng)銷條線人員現(xiàn)在很焦慮。不降價(jià)，很難獲得好業(yè)績(jī)；降價(jià)，可能引發(fā)老業(yè)主抗議、退房以至政府約談。因此價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，需結(jié)合相應(yīng)營(yíng)銷手段，并在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)分期展開，以減緩對(duì)銷售可能帶來(lái)的沖擊�！鄙鲜龇科鬆I(yíng)銷中心經(jīng)理說(shuō)。

       據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市10月整體成交2250萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比分別下降了6%和10%，降幅較9月呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。而在二三線城市，10月共成交2041萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降9%和8%。在25個(gè)二三城市中，僅有5個(gè)城市環(huán)比保持了正增長(zhǎng)。

       上述房企營(yíng)銷中心經(jīng)理指出，今年“金九銀十”的慘淡表現(xiàn)，增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的悲觀預(yù)期。為加快資金周轉(zhuǎn)速度，不少房企將銷售回款放在了更為顯著的位置。

       不久前一家全國(guó)排名前五的房企天津公司進(jìn)行全員泛營(yíng)銷，其資源“換倉(cāng)”計(jì)劃的力度可謂相當(dāng)大。按這項(xiàng)計(jì)劃，區(qū)域內(nèi)非合作項(xiàng)目擬對(duì)住宅展開8—85折、商辦6—7折、車位對(duì)折的活動(dòng)。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在市場(chǎng)預(yù)期后市壓力很難得到釋放的背景下，房企一般不會(huì)選擇觀望或拖延銷售，而往往會(huì)采取以價(jià)換量的銷售策略，同時(shí)放緩新項(xiàng)目的投資以及待建項(xiàng)目的開發(fā)。

       多位業(yè)內(nèi)人士分析，從下半年市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，降溫壓力短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)消除，在這樣的背景下，開發(fā)商在銷售策略上面臨較大考驗(yàn)。