摘要：朋友圈鋪天蓋地的“房貸新政”信息，但是核心內(nèi)容都“詰屈聱牙”、“生澀難懂”，侃爺從中提煉出五個(gè)和普通購房人息息相關(guān)的要點(diǎn)，供大家參考。

       原文是這樣的：

       央行8月25日發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房利率有關(guān)事宜公，自2019年10月8日起執(zhí)行八項(xiàng)舉措。

       什么意思？這樣理解就好了，央行出臺了一個(gè)商品房購房的貸款利率新政，為了能長期有效的管控房價(jià)，這個(gè)東西叫：LPR。這個(gè)東西好，就和汽油有漲有跌一樣，未來房貸利率也是浮動的，不會一成不變。

       什么是房貸利率？

       一句話：房貸利率是購房房產(chǎn)時(shí)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息。

       什么是LPR？

       LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率，這個(gè)概念將在10月8日引入房地產(chǎn)購房貸款領(lǐng)域。其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

       大家這樣理解，LPR是一個(gè)公式，能計(jì)算每個(gè)人的貸款利率，根據(jù)基數(shù)、市場、額度、地區(qū)、銀行附加點(diǎn)、信用記錄等等。也就是說每個(gè)月的貸款利率都可能不一樣，每個(gè)人的貸款利率也都會不一樣。

       比起之前幾年不變的基準(zhǔn)利率，算法更科學(xué)，同時(shí)因人而異，因地制宜也更讓人接受。

       為啥要引入LPR呢？

       以前，我們?nèi)绻�通過央行針對全國的降息或者加息，來調(diào)整房貸利息和利率問題。

       每次央行降息或者加息，都成為熱點(diǎn)，動輒影響股市和整體的房地產(chǎn)市場，每次一有動作，都是一片驚呼。

       另外，中國幅員遼闊，各地的購房市場情況不一，也很難通過一套體系來統(tǒng)管全國。

       所以LPR這套浮動的房貸利率算法，可以把央行每次出臺新政的影響降到最低，同時(shí)又能兼顧各方，最后也能調(diào)控市場，可謂一舉三得。

       鋪墊了這么多，此次一萬多字的新政中，有五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)和普羅大眾息息相關(guān)。

       第一點(diǎn)：新老貸款利率政策分開執(zhí)行

       公告中，特別清楚的指出：2019年10月8日前已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

       以10月8日為分界點(diǎn)，之前的已經(jīng)簽訂的合同按照老的房貸利率政策。8日之后的按照新的政策執(zhí)行。

       大家要牢記這個(gè)時(shí)間，資訊置業(yè)顧問，詳細(xì)的計(jì)算你所在的城市和銀行是怎么樣的幅度和優(yōu)惠政策，因?yàn)楦鱾�(gè)城市和商業(yè)銀行的政策都不盡相同。

       第二點(diǎn)：老政策實(shí)惠還是新政策實(shí)惠？

       因?yàn)楦鱾�(gè)城市和商業(yè)銀行之間都存在不同的條件，所以不能一概而論。

       但也可以簡單的計(jì)算出這次新的房貸利率，相比較老的房貸利率，利息是漲還是跌。

       我們根據(jù)政策原文看到：

       也就是說，在常規(guī)情況下，新政比老政策要更實(shí)惠，但是如果你的城市或者銀行有首套優(yōu)惠，那么老政策就要低于新政策。

       二套同樣如此，新政要求二套房要在LPR基礎(chǔ)上額外附加0.6%。

       簡單計(jì)算，100萬貸款20年，首套房貸在新老政策下差額不到4萬元，二套房貸不到3萬元，體感很低。

       大家會覺得忙活一通瞎折騰……其實(shí)不然，這次的新老政策交替，并不是為了降息，一旦大規(guī)模降息勢必會引發(fā)樓市的連鎖反應(yīng)。不過新政卻留下了未來降息（加息）的余地。

       第三點(diǎn)：全國各地?fù)碛凶灾鳈?quán)

       此次公告也持續(xù)貫徹房地產(chǎn)的維穩(wěn)基調(diào)。年初有了“因城施策、長效機(jī)制”等關(guān)鍵詞新政的實(shí)施，實(shí)際上將利率一定程度上交給了地方，各地可以根據(jù)本地市場環(huán)境、金融環(huán)境以及工資水平來調(diào)控房貸利率。

       對于房貸利率虛高的三四線城市以及非熱點(diǎn)城市來說，“一刀切”的利率定價(jià)顯然有失公允。實(shí)施LPR可以再宏觀上調(diào)節(jié)各城市的房價(jià)穩(wěn)定，促進(jìn)房貸利率走向市場化。

       第四點(diǎn)：新房貸新政對未來影響

       此次公告明確了首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

       侃爺認(rèn)為，未來一段時(shí)間，全國房貸利率非但不會下降，反而有整體會呈現(xiàn)上升趨勢，特別是二套房利率，對二手房市場交易會產(chǎn)生一定的抑制作用。

       LPR規(guī)定了未來利率變化的下限，定價(jià)空間交給地方銀行，也在一定程度上落實(shí)了“房住不炒”，避免過多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

       第五點(diǎn)：新的房貸利率政策

       半年甚至一年內(nèi)可以看做是一個(gè)信號，為了有效阻止資金、資本融資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，擾亂房地產(chǎn)局面，對于普通人來講，房地產(chǎn)價(jià)格還將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定。

       從長期來看，我們需要因地制宜，因人而異的房地產(chǎn)貸款利率政策，區(qū)別大中小城市的利率，為房地產(chǎn)市場提供更良好的環(huán)境。