摘要：8月26日，央行行長易綱主持召集24家主要金融機(jī)構(gòu)召開LPR工作會(huì)議。易綱強(qiáng)調(diào)，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊推動(dòng)LPR運(yùn)用，盡快實(shí)現(xiàn)新發(fā)放貸款主要參考LPR定價(jià)，堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，推動(dòng)貸款實(shí)際利率進(jìn)一步下降。而央行此舉要降的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，房地產(chǎn)的融資則出現(xiàn)收緊、成本上升趨勢(shì)。

       “不僅貸款利率改革，我們找了七家銀行才有足夠房貸額度，才能開盤！”有開發(fā)商認(rèn)為，眼下無論開發(fā)貸還是個(gè)人房貸，額度緊張才是直接影響樓市因素。對(duì)于后市，采訪多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前個(gè)人住房貸款額度逐月緊張，但并不意味著房子好賣。事實(shí)上，今年以來房企開發(fā)類融資渠道不斷收縮，有銀行開發(fā)貸幾乎是零投放。另據(jù)了解，9月下旬各大銀行會(huì)出臺(tái)執(zhí)行細(xì)節(jié)。

       執(zhí)行細(xì)節(jié)： 預(yù)計(jì)9月下旬銀行出臺(tái)執(zhí)行細(xì)節(jié)

       根據(jù)央行25日發(fā)布的第16號(hào)公告，10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款中，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。從多家銀行了解到，目前“個(gè)金部”都在抓緊完善系統(tǒng)和合同，確保10月8日按新規(guī)發(fā)放貸款。有資深按揭專家預(yù)計(jì)，9月下旬各大銀行出臺(tái)執(zhí)行細(xì)節(jié)。

       資深按揭專家鄭大源表示，央行發(fā)布今年第16號(hào)公告之后，有人關(guān)心之前申請(qǐng)的住房按揭貸款是否受到影響，也有人則關(guān)心住房按揭貸款是現(xiàn)在申請(qǐng)好呢，還是等10月8日之后申請(qǐng)好。

       鄭大源建議，預(yù)計(jì)9月下旬各個(gè)銀行會(huì)出臺(tái)執(zhí)行的細(xì)節(jié)，有申請(qǐng)按揭貸款需求的客戶，可以盡量先觀望，到時(shí)候才決定在10月8日之前申請(qǐng)還是10月8日之后申請(qǐng)。

       他還透露，雖然買房的人少了，但是最近多數(shù)銀行房貸放款仍有積壓，從申請(qǐng)到放貸一般需要排隊(duì)1個(gè)月左右的時(shí)間。有國有大行廣州分行內(nèi)部人士表示，個(gè)人住房貸款額度是逐月緊張，但這與新規(guī)并無關(guān)系�！澳壳霸鲁踹�有一些額度，月底最后一個(gè)禮拜是根本沒有額度的�！痹撊耸客嘎兜�。

       交行金融研究中心資深研究員夏丹指出，下半年銀行受信貸額度限制，相對(duì)于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會(huì)呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊則可能進(jìn)一步強(qiáng)化信貸縮量現(xiàn)象�！敖�期多個(gè)二線城市房貸利率出現(xiàn)不同比例的上浮，部分銀行甚至?xí)和Ｊ芾矸抠J業(yè)務(wù)。7月份全國首套房和二套房貸款的平均利率分別為5.44%和5.76%，房貸利率正式進(jìn)入反彈階段，按揭貸款增速相應(yīng)下降�！毕牡そ榻B說。

       按揭利率： 專家預(yù)計(jì)未來上升概率大

       新規(guī)實(shí)施后，個(gè)人按揭利率到底是漲還是跌，還是維持平穩(wěn)。有行業(yè)分析人士表示，按揭利率上升概率大。這也意味著，開發(fā)商通過銷售回款的途徑可能會(huì)受到影響。

       鄭大源分析稱，由于當(dāng)前基準(zhǔn)利率是4.9%上浮10%左右，而10月8日之后的暫時(shí)不清楚局勢(shì)，包括到時(shí)LPR利率多少也并不清楚，在LPR基礎(chǔ)上具體城市房貸加多少點(diǎn)同樣不清楚。

       但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實(shí)際上具體的房貸利率可能會(huì)上升。嚴(yán)躍進(jìn)給算了一筆賬，如果按原來的貸款政策計(jì)算，最新一期的央行基準(zhǔn)利率為4.9%，首套和二套房的利率大概分別在4.41%和5.39%左右。但如果按照新數(shù)據(jù)參考計(jì)算，商業(yè)銀行基礎(chǔ)利率LPR為4.85%，首套和二套房的基點(diǎn)分別為0和60個(gè)基點(diǎn)，這也意味著，首套和二套房的利率分別為4.85%和5.45%�！皳�(jù)此對(duì)比，無論是首套還是二套，利率都有所上升。單純從這個(gè)公式看，貸款成本是有所上升的。當(dāng)然這個(gè)計(jì)算是比較理想化的，因?yàn)閷?shí)際的貸款利率和具體銀行的政策有關(guān)，而且后續(xù)LPR利率也會(huì)有下調(diào)可能，所以最終計(jì)算出來的房貸利率會(huì)有微小的上升�！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

       因此，了解發(fā)現(xiàn)，今年下半年，房企的第一大要?jiǎng)?wù)就是回籠資金，旭輝集團(tuán)指出，下半年將加快回款。萬科也表示，下半年將堅(jiān)持積極銷售，積極回款。但如果個(gè)人按揭貸款成本上升預(yù)期，將會(huì)影響開發(fā)商銷售回款的速度。實(shí)際上，下半年房企銷售已經(jīng)明顯回落。

       以A股萬科和保利為例，今年7月份萬科合同銷售額481.9億元，為今年以來第二低，環(huán)比6月份的663.9億元下降了27.41%。保利地產(chǎn)6月份銷售636.66億元，但7月份下降到270.37億元，為最近12個(gè)月以來的最低水平。因此，有開發(fā)商人士透露，在當(dāng)前價(jià)格變化面前，如果貸款成本上升，銷售難度肯定會(huì)增加。

       銀行融資： 有國有大行開發(fā)貸余額要壓縮

       相關(guān)媒體從多家銀行了解到，年初總行就開始嚴(yán)控開發(fā)貸，近期開發(fā)貸批貸速度有所下降，甚至有國有大行廣東地區(qū)的相關(guān)人士透露，開發(fā)貸幾乎是零投放，現(xiàn)在要將余額壓到5月末的水平。

       一家股份制銀行分行人士表示，該分行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)大約占據(jù)1/3。近期，在“房住不炒”監(jiān)管要求下，該行近期調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，下半年資產(chǎn)投放額度仍在增長，但是個(gè)人住房貸款和開發(fā)性貸款都要壓降，新增額度轉(zhuǎn)向普惠。另有國有大行相關(guān)人士則透露，監(jiān)管也加大了檢查力度，開始陸續(xù)入場(chǎng)檢查銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，包括開發(fā)性貸款、個(gè)人按揭貸款，甚至是涉房的商票質(zhì)押貸款等。

       交行金融研究中心資深研究員夏丹表示，接下來，商業(yè)銀行將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向的把關(guān)，特別是拿地相關(guān)融資的跟蹤排查。由于開發(fā)貸款長期受名單制及限額管控，增長波動(dòng)幅度不會(huì)太劇烈，而個(gè)人按揭貸款受到的影響可能相對(duì)較大。

       非銀渠道： 二季度以來收縮信號(hào)不斷

       根據(jù)房企公布的數(shù)據(jù)，開發(fā)商資金來源中，除了銀行渠道外，信托、公司債等非銀渠道也不斷獲得青睞。但今年二季度以來，非銀渠道收縮明顯，成本上升，加大了部分房企的資金壓力。

       統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。自有資金增速降至2.8%。有分析指出，7月份的數(shù)據(jù)反映了6月以來銀保監(jiān)會(huì)和發(fā)改委監(jiān)管收緊的效果，體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托、債券等房企自籌渠道的資金來源減少。

       因此，中信建投證券分析師江宇輝指出，二季度以來，從房地產(chǎn)信托收緊到境外發(fā)債監(jiān)管更嚴(yán)，再到銀行專項(xiàng)檢查，房企融資渠道明顯收縮。特別是房地產(chǎn)行業(yè)占比較大的信托渠道。江宇輝認(rèn)為，今后銀保監(jiān)會(huì)會(huì)將對(duì)信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，監(jiān)管變化會(huì)在下半年數(shù)據(jù)上得到更加明顯的體現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來增速會(huì)持續(xù)下滑。

       地產(chǎn)板塊： 資金成本低或更具競爭力

       今年7月下旬以來，A股地產(chǎn)板塊持續(xù)調(diào)整，并帶動(dòng)與之相關(guān)的家電、鋼鐵等板塊也持續(xù)走低。不過，經(jīng)過連續(xù)下跌的地產(chǎn)股還有表現(xiàn)機(jī)會(huì)嗎？梳理機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，在新的環(huán)境下，規(guī)模大的房企并非一定是優(yōu)質(zhì)公司，而低成本運(yùn)營的個(gè)股更具競爭力。

       對(duì)比發(fā)現(xiàn)，由于前幾年靚麗的銷售逐步進(jìn)入結(jié)算階段，導(dǎo)致多數(shù)房企最新一期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好。如萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入增長31.47%，達(dá)到1393.32億元。融創(chuàng)中國同期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入768.4億元，同比增長64.9%；歸屬于上市公司股東利潤102.9億元，同比上漲61.7%。

       “隨著融資越來越緊，資金渠道通暢的意義進(jìn)一步顯露。我們相信，信用和規(guī)模已經(jīng)分野，大規(guī)模不意味著高信用。低資金成本的公司可能會(huì)安然度過資金鏈?zhǔn)站o的階段，甚至有可能存在好的拿地機(jī)會(huì)�！敝行抛C券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰認(rèn)為。

       他分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表普遍不會(huì)預(yù)留大量的閑置資金。所以，大多數(shù)杠桿經(jīng)營的開發(fā)商可能會(huì)無法抵御銷售的萎縮，也無法抵御銀根持續(xù)收緊，不排除部分中小房企資產(chǎn)處置等原因出現(xiàn)運(yùn)營困難。這也意味著，在當(dāng)前環(huán)境下，大房企并不意味著一定安全，而是那些融資成本具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的房企更具有競爭優(yōu)勢(shì)�！敖ㄗh投資者高度關(guān)注資金成本，未來高資金成本的公司或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。”陳聰表示。