摘要：近期，受調控政策趨嚴、融資渠道收緊影響，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎，土地拍賣流拍現象明顯增多，溢價率也連續(xù)3個月下滑，其中不乏優(yōu)質地塊低溢價甚至底價成交。根據克而瑞對8月上旬監(jiān)測的土地市場數據來看，上述現象在8月份依然延續(xù)，土地市場降溫明顯。

　　資金來源和盈利預期收窄

　　7月以來，國家和地方的房地產政策頻頻落地，旨在加強對房地產行業(yè)的調控。7月初國家發(fā)改委發(fā)文，融資環(huán)境將進一步收緊，同時銀保監(jiān)會也約談了多家信托公司，要求嚴格落實“房住不炒”，進一步約束對房地產的投資行為。7月底，有關會議再次強調了“房住不炒”的宗旨，并將落實房地產長效管理機制，還首次明確不將房地產作為短期刺激經濟手段，預示著房地產市場調控仍將從緊。

　　地方層面，蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼房地產調控政策，尤其是蘇州，自5月以來已經歷了三輪調控，園區(qū)限售升級、房價漲幅控制在5%以內、限購門檻提升、限售擴圍。這一系列舉措對于打擊過熱的樓市、穩(wěn)定房地產市場起到積極的作用。

　　另外，財政部在7月還推動土地增值稅立法并修改相關條文，將增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或免征，為地方政府因城施策調節(jié)稅負留下操作空間。分析人士認為，這一規(guī)定若正式成行，將大大加強地方政府對于房地產市場的調控能力，尤其是對于高房價高地價的一二線城市而言，地方政府若將增值稅減免標準從20%降低為10%甚至取消，將大大收窄項目的盈利空間。

　　有業(yè)內人士表示，在市場前景不甚明朗、土地價格漲至高位、商品房去化周期延長的背景下，房企拿地將會愈發(fā)謹慎。前段時間已經有部分房企表示未來將放緩拿地節(jié)奏、甚至不拿地。因此未來土地市場流拍率上升的概率較大，整體土地市場熱度仍將維持在一個較低的水平。

　　下半年流拍現象明顯增多

　　克而瑞數據顯示，由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊，企業(yè)拿地更加謹慎，7月土地流拍地塊數量相比6月明顯上升，并且流拍增加的現象在8月份依然延續(xù)。8月1日~11日，重點城市已經有26塊土地流拍，比7月同期近乎翻番。

　　就土地流拍的城市分布情況來看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關、臺州等三四線城市均有土地流拍，但數量相對較少。除了三四線城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點城市或多或少有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現象較多，流拍土地數量居于前列。

　　克而瑞地產研究員馬千里認為，總的來看，造成土地流拍有多方面的原因，絕大部分是因房企報價未達出讓底價所致，主要是由于房企前兩年拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此出價極其謹慎，尤其是上半年土地市場較熱的常州、南通等城市，這種現象尤為嚴重，部分地塊甚至出現了無人競標的情況。其次，由于上半年土地市場熱度較高，地方土地出讓的心理價位偏高，比較惜售。

　　馬千里還指出，在政策嚴控、融資收緊背景下，土地市場熱度明顯回落，溢價率連續(xù)3個月下滑，7月份300城的土地拍賣溢價率已降至12.9%。單就重點監(jiān)測城市來看，7月份溢價率降至14%，較6月份下降了8個百分點。從8月上旬數據看，這一降溫趨勢有所加大，溢價率降至8%。究其原因，一方面是因為“限地價、限房價”等土拍規(guī)則使然，另一方面也受融資收緊的影響，企業(yè)拿地熱情不及二季度，近期成交的土地中不乏優(yōu)質地塊低溢價甚至底價成交的案例。

　　對于后市，馬千里表示，當前商品房市場去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態(tài)度將更為謹慎，流拍或將進一步增多。但對于資金面相對寬裕的企業(yè)而言，隨著土拍熱度的持續(xù)降溫，下半年或不失為補倉拿地的好時機。