摘要：現(xiàn)在大家碰面聊房子，估計(jì)沒有幾個(gè)人不說房價(jià)高。有人說，即使湊足購房首付款，也不敢輕易買房，背負(fù)大幾十萬，甚至幾百萬的房貸，每個(gè)月月供可不是個(gè)小數(shù)字，感覺壓力山大。有讀者留言道，早知道在3年前“砸鍋賣鐵”買房了，現(xiàn)在我們這個(gè)小地方整體價(jià)格起碼漲了60%，這幾年白干不說，而是真的買不起了，現(xiàn)在就希望房價(jià)能回到3年前。

       一位改善置業(yè)的讀者說，在2016年時(shí)，本打算把自己85平米“兩房”換成大一點(diǎn)面積的“三房”，主要是想計(jì)劃要“二孩”，原本就住的這套房子價(jià)格都談妥了，卻因?yàn)楦犊罘绞降膯栴}最后談崩了，陰差陽錯(cuò)，這期間房價(jià)也一直在漲，最終不知所措，到現(xiàn)在房子還沒有換，當(dāng)然也換不起了。孩子現(xiàn)在都滿周歲了，家里擁擠不堪，老人都沒法過來幫助帶孩子。現(xiàn)在說除了懊悔，真不知道該說什么！

       對(duì)于房子，確實(shí)傷透了不少購房者的心。這些年房價(jià)“漲多跌少”，“買房要趁早”似乎成了一條真理。但房子問題又是一個(gè)民生問題，所以，這些年房價(jià)上漲過程，也誕生了一部調(diào)控史。特別是本輪長達(dá)三年的房價(jià)上漲經(jīng)歷，也伴隨著國家連續(xù)不斷的調(diào)控，調(diào)控頻次、調(diào)控范圍、調(diào)控措施都前所未有。從2016年國慶開啟熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控以來，短短兩個(gè)月調(diào)控次數(shù)達(dá)50多次，2017年250次，2018年405次，2019年上半年已超250次。樓市調(diào)控范圍涉及購房市場、房產(chǎn)中介、開發(fā)商等，調(diào)控措施包括限購、限貸、限售、限價(jià)、限商等行政手段。

       中國的樓市也是一個(gè)政策市，在樓市調(diào)控過程中，我們可以看到國家對(duì)樓市的定調(diào)非常明確，“房住不炒”、“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，高層對(duì)樓市釋放的信息是透明的，那就是房價(jià)不能再這樣漲了。國家住建部們?cè)谀瓿豕ぷ鲿?huì)議上就對(duì)2019年樓市提出了明確工作目標(biāo)，在一城一策、因城施策原則下，做到“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)。通過樓市這半年多的實(shí)際情況來看，無論地價(jià)還是房價(jià)，用業(yè)內(nèi)的一句話解釋就是“不能跌不讓漲”。一些有樓市下行趨勢(shì)的城市，某些開發(fā)商想打折降價(jià)，很快就可能被類似房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的單位約談，當(dāng)然，樓市過熱的城市也受到了主管部門的預(yù)警和約談對(duì)待。

       房價(jià)收入比已超國際警戒線，擠占消費(fèi)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用“由正轉(zhuǎn)負(fù)”

       按照國際慣例，3-6為公認(rèn)的房價(jià)收入比合理區(qū)間，考慮到買房貸款因素，月供占比不高于居民收入的30%。不過，根據(jù)近日易居研究院發(fā)布的50個(gè)典型城市房價(jià)收入比顯示（如下圖），房價(jià)收入比達(dá)最高城市達(dá)到36.1，有37個(gè)城市房價(jià)收入比超過了10，占比達(dá)74%。什么是房價(jià)收入比？舉個(gè)例子，比如1套80平米的房子，按照1.5萬元/平米，平均120萬，若以工作5年的中等收入家庭為單位買房，假定夫妻倆收入月收入4500元，家庭月收入就達(dá)到了9000元，年收入10.8萬元，結(jié)果房價(jià)收入比為=房產(chǎn)總價(jià)/家庭年收入=120萬/10.8萬=11.11。簡單地說，就是一個(gè)家庭不吃不喝全款買一套普通房子需要11.11年，如果拋掉日常開支、家庭教育和養(yǎng)老支出等，那么這個(gè)買房時(shí)間還會(huì)大幅延長。

       根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)快速發(fā)展的一二十年來，房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)實(shí)際超過20%，房地產(chǎn)成為當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，但如果房地產(chǎn)業(yè)一直快速增長對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終有利嗎？答案是否定的。在中國社科院近日發(fā)布的《中國城市競爭力報(bào)告No.17：住房，關(guān)系國與家》報(bào)告中提到，房價(jià)較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是正向的，反之則對(duì)經(jīng)濟(jì)有擠出效應(yīng)，這就是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的“U”型關(guān)系。通過對(duì)2018年全國商品房銷售均價(jià)測算，2018年全國房價(jià)收入比為9.3:1，已超過9:1的臨界點(diǎn)。按照研究以往經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價(jià)收入比超過9:1后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)的副作用主要體現(xiàn)在三方面：一是資金流向房地產(chǎn)而不是實(shí)體；二是實(shí)體企業(yè)不專心搞企業(yè)經(jīng)營，把資金投向房地產(chǎn)，其中目前有一半上市公司進(jìn)行房產(chǎn)投資；三是高房價(jià)提高了企業(yè)經(jīng)營成本，技術(shù)更新力不從心。

       國家智囊5字直言不諱談如何燙平房產(chǎn)泡沫

       現(xiàn)任國務(wù)院參事仇保興在《參事講堂》表示，事實(shí)上，中國已經(jīng)不缺房子了，一些城市房價(jià)收入比已超20，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我們實(shí)際，房價(jià)收入比不能超過10倍。仇保興認(rèn)為，貿(mào)然刺破房地產(chǎn)泡沫顯然不合適，因?yàn)榇蠹业呢?cái)富70%都在房子上面，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。他直言不諱提出解決泡沫的方式主要通過兩種方式：一是征收空置稅；二是提高國民收入。

       作為國家現(xiàn)任58位國家智囊團(tuán)成員之一，仇保興的建議也受到了不少人關(guān)注。“征收空置稅、提高國民收入”11個(gè)字概括了解決現(xiàn)階段房產(chǎn)泡沫的核心思想。在筆者理解來看，征收空置稅就是希望逼出多余的房子，提高國民收入，就是通過發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高老百姓的收入，從而降低房價(jià)與收入之間的比值，以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)房價(jià)軟著落。那么這種方式可行嗎？

       1.先說征收空置稅抑制房價(jià)。空置稅，其實(shí)在發(fā)達(dá)國家早已經(jīng)施行，而且運(yùn)行得還比較成熟。比如法國達(dá)到空置條件的房屋施行累進(jìn)稅率，第一年征房屋總價(jià)10%，第二年為12.5%，第三年15%，以此遞增，力度是很大的；又比如荷蘭規(guī)定，房屋空置超過12個(gè)月，可以讓給無房人免費(fèi)居住；還比如瑞典，甚至可以對(duì)達(dá)到一定條件的空置房屋推倒。不可否認(rèn)，空置稅是一種特別有效的長效機(jī)制稅種，對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫、平抑房價(jià)起到了非常明顯的作用。但在我們國家可行嗎？實(shí)行起來不容易。我們知道，我國的房地產(chǎn)雖然起步晚，但發(fā)展快，老百姓大部分家庭財(cái)富都在房產(chǎn)上，在社會(huì)保障還不是很完善的情況下，突然開征空置稅，顯然不利于社會(huì)穩(wěn)定，也不利于擺脫“中等收入”陷阱，邁向發(fā)達(dá)國家目標(biāo)。

       2.通過提高收入縮小房價(jià)收入比。其實(shí)，無論房價(jià)漲與不漲，我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)就是為提高老百姓的收入，提高大家的生活水平，實(shí)現(xiàn)共同富裕。目前，我們的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)高居世界第二，人均收入水平雖然也跟隨提高很多，但與發(fā)達(dá)國家相比還有較大差距，換句話說，就是還有很大的提升空間。國家目前在培育經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，發(fā)展高端制造產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面，提高勞動(dòng)附加值，想方設(shè)法提高國民收入，只要我們的收入增加，而房價(jià)不再大幅上漲，那么通過提高收入縮小房價(jià)收入比的方式，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的。

       從短期看，在國家連續(xù)不斷而且深入的調(diào)控下，樓市已經(jīng)趨穩(wěn)，在政策加持下，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，也不會(huì)大幅下跌。但從長期看，房價(jià)漲跌是貨幣、土地、人口等因素綜合作用結(jié)果，需要從根本上解決住房供需平衡問題、老百姓閑置資金出路，弱化房產(chǎn)的金融屬性。如此，樓市、房地產(chǎn)、房價(jià)、住房問題才能實(shí)現(xiàn)真正可持續(xù)健康發(fā)展。