摘要：1-7月中國(guó)房地產(chǎn)銷售企業(yè)TOP100新鮮出爐，這一“榜單”仿佛向樓市扔出了一枚“炸彈”，在市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)，政策壓力逐步增大的境況下，房企的銷售額依然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。規(guī)模突破千億的房企增加至15家，碧桂園、萬(wàn)科、恒大，三大房企持續(xù)領(lǐng)跑，資源繼續(xù)向龍頭企業(yè)集中，規(guī)模房企體現(xiàn)出了強(qiáng)者恒強(qiáng)的氣勢(shì)。

       縱觀前七月，“兩座大山”壓得房企難以喘息，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越發(fā)緊密；融資政策進(jìn)一步收緊，7月房地產(chǎn)信托發(fā)行幾近“腰斬”。如此情境之下，top100房企能否持續(xù)發(fā)力？房企未來(lái)的投資方向在何方？今日就為您一解迷思！

       15家房企規(guī)模破千億

       從銷售額來(lái)看，房企銷售額TOP100均值達(dá)636.7億元，規(guī)模破千億的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企銷售額超過(guò)千億的企業(yè)均值為2043.7億元，前十房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)率均值為12.7%。碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng)銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達(dá)4510億元；中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億位列第二陣營(yíng)。500-1000億、100-500億的企業(yè)分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。房企銷售額TOP100門檻提升至155.6億元。

       從銷售面積來(lái)看，房企銷售面積TOP100均值達(dá)461.0萬(wàn)平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)9家，碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷售面積穩(wěn)居前三，保利、融創(chuàng)、綠地分列其后，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬(wàn)平方米。

       前七月的“成績(jī)”可謂十分優(yōu)秀，然而，這份“優(yōu)秀的成績(jī)單”是否是透支市場(chǎng)而得？單從百?gòu)?qiáng)房企7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，其銷售規(guī)模較6月環(huán)比已降低近29%，對(duì)于2019年剩余的5個(gè)月，增速能否持續(xù)提升？

       對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析稱，從7月份來(lái)看，增速已經(jīng)降下來(lái)了，但原因不僅有市場(chǎng)和調(diào)控的影響，還有半年度沖刺業(yè)績(jī)后，銷售節(jié)奏放緩有關(guān)，下半年具體走勢(shì)還要看“金九銀十”的傳統(tǒng)小高峰情況�？傮w來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)前景的謹(jǐn)慎以及融資的收緊，都會(huì)促使開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，加大銷售力度，上半年目標(biāo)完成率良好，預(yù)計(jì)下半年的業(yè)績(jī)?cè)鏊偃詫⒈３址�(wěn)中略升態(tài)勢(shì)。千億以上的房企，2019年底預(yù)計(jì)接近40家。

       一二線城市仍為房企投資拿地重心

       2019年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交9229億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速較1-6月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交21929萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，增速較1-6月上升9.3個(gè)百分點(diǎn)。

       由此可見(jiàn)，需求仍是最大的導(dǎo)向，在市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境均不夠“積極”的情況下，一二線城市由于人口的紅利，依然能引得大批房企的青睞。

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，從穩(wěn)健的角度看，一二線城市也依然是房企看重的區(qū)域。尤其是一二線城市當(dāng)前人口導(dǎo)入速度很快，這對(duì)于土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和未來(lái)銷售都是有支撐的。另外這兩年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善的情況下，很多一二線城市的土地交易依然具有較高的成長(zhǎng)性。而中西部土地市場(chǎng)火熱，說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)的拿地策略在調(diào)整，尤其是東部城市的穩(wěn)地價(jià)管控比較嚴(yán)厲，這個(gè)時(shí)候確實(shí)容易帶來(lái)很多新情況，比如說(shuō)房企會(huì)轉(zhuǎn)移拿地的區(qū)域等。中西部市場(chǎng)這兩年崛起很快，供地節(jié)奏快，同時(shí)地價(jià)成本可控，所以部分資金相對(duì)充裕的房企，會(huì)在此類區(qū)域積極拿地。

       融資政策收緊

       2019年房地產(chǎn)融資政策層層收緊，5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)展整治工作，7月銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行約談警示，發(fā)改委發(fā)布《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)等。

       中國(guó)指數(shù)研究院分析。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，很多機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商均判斷下半年市場(chǎng)放松概率增加，價(jià)格上行預(yù)期增加，在此背景下中央的定調(diào)有利于保持政策與市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定性，引導(dǎo)資金持續(xù)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言主要影響未來(lái)開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏，投資更加謹(jǐn)慎以及更加重視現(xiàn)金流。

       縱觀全局，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)定”已是“板上釘釘”，前七月房企的穩(wěn)速增長(zhǎng)，實(shí)則已將部分“勝利果實(shí)”穩(wěn)穩(wěn)攥在手中，在政府的“實(shí)時(shí)”調(diào)控下，“余生”大起大落的樓市將一去不返，迎來(lái)的將是健康的、理性的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。