摘要：目前的供地結(jié)構(gòu)中，商業(yè)、工業(yè)占比高，住宅占比低。通過(guò)商改租增加租賃房源，對(duì)于人口凈流入的大城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于需要租房的群體來(lái)說(shuō)，都是利好消息。

       7月16日，廣州市出臺(tái)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類(lèi)型非住宅存量用房，可以按規(guī)定改建為租賃住房。

       商業(yè)、商務(wù)辦公用房可以租賃，也就是俗稱(chēng)的“商改租”�！兑庖�(jiàn)》同時(shí)提出，廣州市內(nèi)符合相關(guān)要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)改造租賃住房。

       商改租并非新政策。早在2016年，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》就指出，允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)�有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

       2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》也明確，積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件。廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥等12個(gè)城市列入首批試點(diǎn)城市。

       實(shí)際上，在此次公布上述《意見(jiàn)》之前，廣州在2017年發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中就提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，此次的指導(dǎo)意見(jiàn)更加細(xì)化。

       在一線(xiàn)城市中，深圳、上海也早已明確規(guī)定可以商改租，其他一些二三線(xiàn)城市也積極推進(jìn)商改租。

       對(duì)于商改租，恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊認(rèn)為，我國(guó)目前供地結(jié)構(gòu)中，商業(yè)、工業(yè)占比高，住宅占比低，而在實(shí)際需求中，住宅需求大，商辦需求少、空置率高，存在供需不匹配的問(wèn)題。商改租是盤(pán)活存量的必要之舉。目前，寫(xiě)字樓空置率不斷上升、租金不斷下滑，市場(chǎng)持續(xù)低迷。與此形成鮮明對(duì)比的是，住房租金有上漲壓力、房源嚴(yán)重短缺。商改租，在不改變土地性質(zhì)的前提下，可有效解決商住不平衡的問(wèn)題。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)：“一二線(xiàn)城市有大量商業(yè)閑置用房，這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因很多。從利用效率角度來(lái)看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺壓力，同時(shí)也能減少資源浪費(fèi)�！�

       商改租又會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？專(zhuān)家表示，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購(gòu)租并舉住房制度的重要內(nèi)容。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展壯大，長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該能夠在一定程度上起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

       總體來(lái)看，租賃房源增多有利于緩解一些城市租賃房源短缺的現(xiàn)狀，有望對(duì)周邊市場(chǎng)租金形成一定平抑效果。

       不過(guò)，租金的區(qū)域性及個(gè)體差異也是存在的，租金與租賃住房的地段、朝向、品質(zhì)等都有很大關(guān)系，對(duì)房租的影響還要具體情況具體分析。無(wú)論如何，通過(guò)商改租增加租賃房源，對(duì)于人口凈流入的大城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于需要租房的群體來(lái)說(shuō)，都是利好消息。