摘要：上海易居房地產(chǎn)研究院7月5日發(fā)布《2019年二季度50城租金收益率研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，二季度，50城租金收益率為2.3%，環(huán)比下降3%，同比下降10%。進(jìn)入2019年后租金收益率開始加速下行，這主要是因?yàn)榉孔庖呀?jīng)連續(xù)兩個(gè)季度下跌。

       報(bào)告指出，房租相比房?jī)r(jià)能夠較好地剔除其他因素來衡量一個(gè)城市真實(shí)理性的住房需求情況，2019年連續(xù)兩個(gè)季度的房租下跌，其中三線城市房租下跌最明顯。從租金收益率來看，數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.7%，環(huán)比降低4%，同比降低3%，環(huán)比與同比跌幅均擴(kuò)大； 31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.4%，環(huán)比下降2%，同比下降9%，環(huán)比跌幅收窄而同比跌幅擴(kuò)大；15個(gè)三線城市租金收益率為2.5%，環(huán)比下降3%，同比下降12%，環(huán)比跌幅收窄而同比跌幅擴(kuò)大。

       從具體城市來看，北上廣深4個(gè)一線城市的租金收益率分別為1.8%、1.8%、1.6%和1.5%，環(huán)比漲幅分別為0%、2%、-13%和-3%。其中，廣州租金收益率降低是因?yàn)樽饨鹣陆递^明顯同時(shí)房?jī)r(jià)小幅上漲2%，其二季度租金環(huán)比跌幅達(dá)到10%；深圳租金收益率降低是因?yàn)槎�季度租金下�?%。4城租金收益率的同比漲幅分別為4%、6%、-11%和-10%。2018年4季度以來，北京租金收益率基本保持平穩(wěn)；上海小幅上升；深圳逐步下降；廣州快速下降，出現(xiàn)了較明顯的內(nèi)部分化。比較重要的一個(gè)原因是北京與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)較早調(diào)控、降溫，而深圳和廣州樓市則仍有相對(duì)較強(qiáng)的表現(xiàn)。

       報(bào)告對(duì)二季度全國50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序。從排行中可以看出，排名前5的城市分別為烏魯木齊(3.6%)、韶關(guān)(3.5%)、西寧(3.4%)、銀川(3.2%)和哈爾濱(3.2%)，他們主要是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年房?jī)r(jià)整體漲幅不大，但租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房?jī)r(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

       根據(jù)報(bào)告，租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門(1.2%)、深圳(1.5%)、三亞(1.5%)、福州(1.5%)和青島(1.6%)，這些城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。廈門本輪以來房?jī)r(jià)漲幅巨大，積累了一定的泡沫，租金漲幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來一直維持在50城中最低水平。

       易居研究院研究員王若辰表示，我國部分城市長(zhǎng)期以來租金收益率較低，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過大，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。房?jī)r(jià)與租金背離，說明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。未來應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的原則以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，合理控制房?jī)r(jià)漲跌幅度，避免房?jī)r(jià)的過快上漲進(jìn)一步擠壓居民的真實(shí)消費(fèi)需求。