摘要：從搶人大戰(zhàn)到政策收緊，從拿地“熱潮”到一城一策、一區(qū)一策，從樓市“小陽(yáng)春”到回歸平穩(wěn)，上半年樓市很是熱鬧。下半年，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)是否能順利實(shí)現(xiàn)，樓市將何去何從——

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控堅(jiān)定實(shí)施“一城一策”，主管部門預(yù)警提示，為市場(chǎng)過(guò)熱苗頭敲響警鐘，多部委表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒”定位。總體而言，上半年樓市保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將呈現(xiàn)哪些特征？

“房住不炒”始終未變

回顧2019年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“房住不炒”的定位不斷被重申。

中共中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

多部委也相繼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表示密切關(guān)注并表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒”。

今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

國(guó)家發(fā)展改革委針對(duì)此前放寬落戶引發(fā)的調(diào)控放松猜想給出了明確回應(yīng)，放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，“房住不炒”定位必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖。要始終堅(jiān)持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)底線，城市既要滿足剛性和改善性住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)有改變。2019年人民銀行將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

針對(duì)土地出讓，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)。其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18至12個(gè)月的，維持供地持平水平；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

一城一策重在“三穩(wěn)”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主體是地方政府。今年上半年，市場(chǎng)分化更為明顯，一線城市市場(chǎng)總體溫和，個(gè)別的二三線城市如西安、重慶等地上漲相對(duì)較多。部分城市在3月份以后出現(xiàn)了樓市“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲明顯，成交量迅速擴(kuò)大。有關(guān)地方政府及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

如樓市成交火熱、地王頻出的蘇州，在5月份升級(jí)了樓市調(diào)控政策。內(nèi)容包括土地價(jià)格一旦超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%的水平，就要落實(shí)“工程竣工才可預(yù)售”的政策；部分區(qū)域新房限售3年、二手房限售5年。此外，西安等多個(gè)城市也出臺(tái)了調(diào)控措施。

隨著一系列調(diào)控政策的實(shí)施，樓市“小陽(yáng)春”并沒(méi)有繼續(xù)，在5、6月份，市場(chǎng)過(guò)熱的情況總體上得到了控制，市場(chǎng)表現(xiàn)回歸平穩(wěn)。

同樣值得警惕的是，樓市政策以穩(wěn)定為主，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。個(gè)別城市樓市低迷、價(jià)格明顯下降、無(wú)人問(wèn)津的消息也屢見(jiàn)報(bào)端。城市有關(guān)部門甚至出臺(tái)了“止跌令”，以防止房?jī)r(jià)的過(guò)快下跌。穩(wěn)房?jī)r(jià)既要防猛漲，也要對(duì)驟跌有所防范。

此外，每隔一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法違規(guī)行為就會(huì)重新冒頭，一些城市重點(diǎn)打擊市場(chǎng)各種違法違規(guī)行為，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。今年上半年，多城市對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)違法行為保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，嚴(yán)查、嚴(yán)罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。

總體而言，今年上半年，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，各地在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩(wěn)定。

“穩(wěn)”“嚴(yán)”“緊”或?qū)⒊申P(guān)鍵詞

展望下半年樓市，大致能夠用“穩(wěn)”“嚴(yán)”“緊”三個(gè)字進(jìn)行概括。

首先，穩(wěn)定一直是中央對(duì)樓市的要求，也是地方政府需要達(dá)到的目標(biāo)。上半年，樓市經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”到趨于平穩(wěn)。展望下半年，總體上，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求將得到進(jìn)一步落實(shí)，調(diào)控不力的城市將繼續(xù)被問(wèn)責(zé)。既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要避免大起大落。

目前，很多城市都出臺(tái)了人才落戶、住房補(bǔ)貼等政策，但有些政策仍不完善。未來(lái)各地在做好人才引進(jìn)工作的同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為，查缺補(bǔ)漏，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，警惕房?jī)r(jià)在個(gè)別城市過(guò)快上漲。

同時(shí)，嚴(yán)格監(jiān)管也將進(jìn)一步得到落實(shí)。上半年，有關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)融資等加強(qiáng)監(jiān)管，預(yù)計(jì)有關(guān)部門下半年將繼續(xù)嚴(yán)查房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)融資，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，預(yù)計(jì)各地住建部門將繼續(xù)嚴(yán)查房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的各種違規(guī)行為，保持良好的市場(chǎng)秩序。

此外，對(duì)于一直變化的市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策也將持續(xù)不斷地發(fā)揮作用。因城施策、一城一策仍將嚴(yán)密實(shí)施，樓市出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭的，地方政府可能繼續(xù)收緊政策，預(yù)計(jì)還將出臺(tái)更嚴(yán)格的調(diào)控措施。