摘要：近日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2019）》（以下簡稱“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”）。房地產(chǎn)藍(lán)皮書指出，持續(xù)提高的城鎮(zhèn)化水平仍然是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力，突出表現(xiàn)在由于人口增長和遷移、居住條件改善，以及城市更新改造所產(chǎn)生的住房需求。2019年，中國城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)將比去年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)市場仍存在較大發(fā)展空間。

　　《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》明確提出，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。2018年中國大陸總?cè)丝?39538萬人，其中，城鎮(zhèn)常住人口83137萬人，比2017年末增加1790萬人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?城鎮(zhèn)化率)為59.58%，比2017年末提高1.06個(gè)百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢將延續(xù)。

　　不過，無論是政策環(huán)境還是發(fā)展規(guī)律都不再支持房地產(chǎn)爆熱的情況。2019年政府工作報(bào)告中關(guān)于貨幣政策主要論述為：穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。在實(shí)際執(zhí)行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，保持流動(dòng)性合理充裕，有效緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是民營和小微企業(yè)融資難融資貴問題，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。深化利率市場化改革，降低實(shí)際利率水平。

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書據(jù)此認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)健的貨幣政策、松緊適度的總基調(diào)基本已經(jīng)確定。未來在穩(wěn)健貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向以及期限等多個(gè)維度對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效“滴灌”，進(jìn)一步提升組合型政策工具對于市場的傳導(dǎo)效率，防止“大水漫灌”。雖然2019年存款準(zhǔn)備金率仍有進(jìn)一步下調(diào)的可能，但幅度和頻率會小于2018年。一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)仍然存在下行壓力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信貸融資存在瓶頸的情況下，信貸適度加快投放步伐的可能性較大；另一方面是經(jīng)濟(jì)需要通過降低存款準(zhǔn)備金率來適度增加市場的流動(dòng)性。但為了避免“大水漫灌”，一旦市場流動(dòng)性基本達(dá)到合理充裕的條件，存款準(zhǔn)備金率就不可能持續(xù)大幅下調(diào)。

　　在信貸增速逐漸上行、財(cái)政支出增速反彈、外匯占款小幅下降的態(tài)勢下，央行定向調(diào)控政策將繼續(xù)圍繞增強(qiáng)信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度展開，貨幣政策將延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)健基調(diào)，并保持宏觀流動(dòng)性處于合理充裕狀態(tài)。預(yù)計(jì)M2增速2019年將逐漸回升。而結(jié)構(gòu)性去杠桿的目標(biāo)是要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來，同時(shí)要把居民家庭的杠桿率穩(wěn)住。當(dāng)前市場信貸層面的表現(xiàn)也與此目標(biāo)大體相符，居民端表現(xiàn)為中長期貸款同比增幅總體趨穩(wěn)。房貸占比自2018年末逐月下降至25.13%，預(yù)判后期仍將在低位小幅波動(dòng)。企業(yè)端則表現(xiàn)為房企融資環(huán)境顯著“回暖”，尤其是境內(nèi)發(fā)債量穩(wěn)步增加，而融資成本也存在小幅回落趨勢。

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢不會發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

　　過度悲觀論調(diào)也并不必要，房貸風(fēng)險(xiǎn)尚不能危及銀行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)藍(lán)皮書稱，個(gè)人住房貸款是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，其走勢與房地產(chǎn)市場走勢的內(nèi)在邏輯整體上是一致的。數(shù)量方面，個(gè)人住房貸款的余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，一方面這是政策調(diào)控延續(xù)的結(jié)果，另一方面既有杠桿水平并不支撐上漲，預(yù)計(jì)全年增幅不超過20%。

　　價(jià)格方面，二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降，這是“住房不炒”的定位并沒有實(shí)質(zhì)上改變，因此壓制投資投機(jī)需求依然是政策重點(diǎn)；首套房貸利率將會有較大幅度下降，這是更加突出住房的居住屬性，也是對過往調(diào)控“誤傷”的修正；整體而言，在首套房貸利率下降的帶動(dòng)下，整個(gè)房貸市場利率會小幅下降。

　　風(fēng)險(xiǎn)方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價(jià)值比等指標(biāo)都在上升，但債務(wù)的可持續(xù)性沒有問題，這一方面是由于過往杠桿比例不高，另一方面由于房價(jià)漲幅較大，因而可承受的下跌空間較大。房地產(chǎn)藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，只要調(diào)控政策保持一定的延續(xù)性，未來債務(wù)上升的幅度要小于房價(jià)上升的幅度，短期內(nèi)房貸風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成對銀行的顯著影響。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向，房地產(chǎn)藍(lán)皮書用三個(gè)詞做了總結(jié)：維穩(wěn)、分化和放權(quán)。2019年維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)解，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，確保市場穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策將分化。房地產(chǎn)市場經(jīng)過這么多年的發(fā)展，不同城市之間有一個(gè)明顯的分化趨勢。中央提出因城施策，實(shí)際上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策層面的分化也是大勢所趨。對于那些壓力比較大的熱點(diǎn)型城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對于三四線城市主要是要維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范市場價(jià)格下跌過快。

　　2018年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。如果說“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，那么地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中提出“一城一策”則體現(xiàn)了政策的靈活性。強(qiáng)調(diào)“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價(jià)狀況各不相同，城市政府根據(jù)實(shí)際情況制定政策，承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。