摘要：“陜西省秦嶺南麓400畝康養(yǎng)項(xiàng)目變別墅群，官方認(rèn)定系違建已實(shí)施拆除。”一則新聞再度掀起業(yè)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注。

       “銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代到來(lái)，無(wú)論房產(chǎn)巨頭還是中小房企，紛紛搶灘登陸?zhàn)B老地產(chǎn)。然而，火熱的市場(chǎng)背后，不少項(xiàng)目因?yàn)殡y以長(zhǎng)期維系配套的醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)，脫離了“養(yǎng)老”的屬性，建成的項(xiàng)目空置率高，淪為了“變相賣(mài)房”。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，要突破這一困境，需要解決資金的“痛點(diǎn)”，在資本市場(chǎng)創(chuàng)新方面找到大量“長(zhǎng)錢(qián)”，匹配低收益率的產(chǎn)業(yè)特性；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)盤(pán)活國(guó)有企業(yè)老舊物業(yè)等存量資產(chǎn)等方式，找到便宜的物業(yè)資產(chǎn)，吸引更多資源和資金。

       京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)空置率超40%

       據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，陜西省漢中市南鄭區(qū)一地產(chǎn)企業(yè)打著養(yǎng)老項(xiàng)目幌子，在秦嶺南麓400畝山地上建別墅區(qū)。漢中市南鄭區(qū)人民政府新聞辦公室發(fā)布的最新通報(bào)稱(chēng)，按照市區(qū)工作部署，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)益豐國(guó)際項(xiàng)目中已認(rèn)定的違法建筑依法實(shí)施拆除。

       實(shí)際上，不僅是“益豐國(guó)際頤養(yǎng)中心”這類(lèi)徹底“變臉”的項(xiàng)目，近年來(lái)不少新建養(yǎng)老項(xiàng)目?jī)H僅是將“養(yǎng)老”作為噱頭和擺設(shè)，并沒(méi)有跟進(jìn)實(shí)際配套的養(yǎng)老設(shè)施或服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是“賣(mài)服務(wù)”，不僅需要持續(xù)投入配套設(shè)施和人力物力，而且資金回籠過(guò)程相對(duì)漫長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于回籠資金的壓力，賣(mài)房之后，應(yīng)有的養(yǎng)老服務(wù)保障卻成了“空談”。

       機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在資本助力下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但是由于經(jīng)營(yíng)不善，養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高。自持經(jīng)營(yíng)類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)平均空置率一般達(dá)到35%以上，其中，川渝地區(qū)空置率最高，達(dá)到47.5%。京津冀和長(zhǎng)三角養(yǎng)老地產(chǎn)空置率超40%，分別為40.55%、43.10%。珠三角略低，養(yǎng)老地產(chǎn)空置率達(dá)到36.87%。

       究其原因，主要是配套的醫(yī)療服務(wù)難以保障。需求端來(lái)看，根據(jù)全國(guó)老齡辦的預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)將有4200萬(wàn)失能老人和2900萬(wàn)80歲以上的高齡老人，合計(jì)占總老齡人口30%以上；供給端來(lái)看，依據(jù)衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，截至2017年7月，全國(guó)共有醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)5814家，約僅占總養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)4%，且大部分是公立機(jī)構(gòu)，民營(yíng)機(jī)構(gòu)占比少，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是養(yǎng)老發(fā)展的必然趨勢(shì)。

       以“養(yǎng)老”為噱頭拿地開(kāi)發(fā)商變相賣(mài)房

       根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)人口從年齡構(gòu)成來(lái)看，60周歲及以上的人口為2.5億，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.9%，其中65周歲及以上的人口為1.6億，占總

       人口的比重為11.9%，已經(jīng)達(dá)到并大大超過(guò)聯(lián)合國(guó)定義的“老齡化”社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將到來(lái)。

       據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有80多家房企和外資企業(yè)布局養(yǎng)老地產(chǎn)板塊。在2018年北京秋季房產(chǎn)會(huì)上，共有300多個(gè)來(lái)自全國(guó)各地的旅居康養(yǎng)項(xiàng)目參展。

       近年來(lái)，各地方政府越來(lái)越注重產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入和已有的資源的利用，期望引進(jìn)能夠?yàn)榈胤秸�府帶�?lái)稅收、就業(yè)、民生等社會(huì)效益的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)融合性較強(qiáng)且具有廣闊市場(chǎng)前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，剛好契合地方政府發(fā)展的需要。在此背景之下，相比傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為“噱頭”去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，拿地的難度會(huì)更低。這一政策成為不少開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的主要?jiǎng)右颉?/p>

       實(shí)際上，“以養(yǎng)老之名行賣(mài)房之實(shí)”的質(zhì)疑卻從未平息。許多項(xiàng)目并未按照康養(yǎng)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)也未跟上，最后所呈現(xiàn)的項(xiàng)目成了純地產(chǎn)。

       還有一些在古鎮(zhèn)、山地或熱帶、亞熱帶地區(qū)的養(yǎng)老項(xiàng)目，雖然依托所在地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，打造出了特色小鎮(zhèn)，但除了氣候環(huán)境之外，在醫(yī)療資源配套、護(hù)理服務(wù)等方面卻達(dá)不到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

       長(zhǎng)期醫(yī)護(hù)服務(wù)需配套“長(zhǎng)錢(qián)”支持

       作為帶有福利甚至社會(huì)保障性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府部門(mén)的支持。政府部門(mén)支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并不能僅僅是審批劃撥土地，除了監(jiān)督規(guī)劃是否執(zhí)行到位之外，也有必要監(jiān)督相關(guān)配套設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目是否足夠完備，只有確保養(yǎng)老地產(chǎn)的“硬件”和“軟件”都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，才能真正使其發(fā)揮出實(shí)際作用，避免淪為瞞天過(guò)海騙取用地指標(biāo)和政策優(yōu)惠的幌子。

       同時(shí)，真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”對(duì)于老年人的意義是提供養(yǎng)老的設(shè)施及服務(wù)。中房經(jīng)聯(lián)主席、景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，價(jià)格較為便宜的公立養(yǎng)老院資源稀缺，床位緊張，很難入住，而大部分市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格普遍較為昂貴。通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)解決養(yǎng)老真正的“痛點(diǎn)”，在政策支持、市場(chǎng)準(zhǔn)入放寬的前提下，還要解決兩大重要問(wèn)題。

       他認(rèn)為，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)要提供長(zhǎng)期性的服務(wù)，持續(xù)地投入人力、物力，就要找到大量便宜的長(zhǎng)期資金，這就意味著資本市場(chǎng)需要進(jìn)行一些變革創(chuàng)新。比如在利率、債券、信托和一些市場(chǎng)創(chuàng)新方面，需要有一些大錢(qián)、長(zhǎng)錢(qián)、便宜的錢(qián)來(lái)匹配養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)低收益率的產(chǎn)業(yè)特性。

       第二，需要找到一些便宜的物業(yè)資產(chǎn)，因?yàn)樵诂F(xiàn)有的土地財(cái)政模式下，物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格太高。需要找到國(guó)有企業(yè)的一些優(yōu)質(zhì)、便宜的存量資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活。同時(shí)，要利用農(nóng)村土地入市機(jī)會(huì)，去找到便宜的物業(yè)資產(chǎn)，以提高租金回報(bào)率，以此來(lái)吸引更多的資源和資金到這個(gè)行業(yè)中來(lái)。