摘要：繼4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示后，5月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。有業(yè)內(nèi)人士指出，4月被住建部預(yù)警的6個(gè)城市并未公開(kāi)名單，而5月的預(yù)警則直接點(diǎn)名，體現(xiàn)出相關(guān)部門(mén)對(duì)于高房?jī)r(jià)繼續(xù)管控的導(dǎo)向，調(diào)控之意明顯。分析人士認(rèn)為，當(dāng)下購(gòu)房者如果是出于改善型居住的需要，可以入手，但若是作為投資，因?yàn)轭A(yù)計(jì)潛在升值的空間已非常有限，所以應(yīng)保持理性。

       住建部：對(duì)四城市樓價(jià)發(fā)出預(yù)警

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布了4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月有67個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月為65個(gè)城市。5月18日，住建部對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的四個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警，包括佛山、蘇州、大連和南寧，這是繼4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示后的第二次。業(yè)內(nèi)人士表示，近3個(gè)月部分城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大。類(lèi)似預(yù)警，體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)對(duì)于高房?jī)r(jià)繼續(xù)管控的導(dǎo)向，是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)，也有助于后續(xù)各地房?jī)r(jià)穩(wěn)定政策的出臺(tái)。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年4月份，大連新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%；南寧新房房?jī)r(jià)上漲0.9%，同比上漲11.5%。二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。雖然蘇州和佛山不在70城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)名單中，但無(wú)論是近期蘇州土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱，還是佛山新房成交價(jià)連續(xù)多月上漲，均印證了這兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高溫不退態(tài)勢(shì)。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，佛山今年3月份全市房?jī)r(jià)為13025元/平方米，相比去年水平有較為明顯的同比上漲。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)53%，同比增長(zhǎng)高達(dá)80%；成交均價(jià)21742元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲11.6%。蘇州近期出臺(tái)了兩次政策收緊內(nèi)容，尤其是針對(duì)蘇州園區(qū)等進(jìn)行了管控。

       房企：加快推貨保持價(jià)格平穩(wěn)

       為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)及政策的變化，多數(shù)房企都采取隨行就市的態(tài)度。廣州某大房企表示，在目前的政策調(diào)控下以“穩(wěn)”為主，樓市過(guò)熱將引發(fā)調(diào)控收緊，既不允許大漲也不允許大跌，同時(shí)，備案指導(dǎo)價(jià)格仍將存在。所以下半年推貨也將采取積極穩(wěn)健的策略。此外，有房企表示，雖然目前企業(yè)融資拿地的步伐沒(méi)有放慢，但企業(yè)的資金面依然緊張，為保持規(guī)模與利潤(rùn)的平衡，房企也會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏與力度，但價(jià)格會(huì)“保持平穩(wěn)”。

       在現(xiàn)如今的市場(chǎng)環(huán)境下，許多中大型品牌房企依然有沖規(guī)模訴求。例如在長(zhǎng)三角及珠三角土拍回暖中，同策研究院預(yù)計(jì)中大型房企將通過(guò)犧牲當(dāng)期利潤(rùn)率的方式拿地。而小型房企因本身發(fā)展策略差異，當(dāng)前拿地策略出現(xiàn)差異，部分房企因資金流緊張，拿地偏謹(jǐn)慎。以S企業(yè)為例，其2019年1季度未拿地，但是2018年剛上市的H企業(yè)便拿地十分積極，仍有擴(kuò)張?jiān)V求！

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前政策調(diào)控的核心，便是調(diào)控過(guò)程中一直在重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。同策研究院總監(jiān)張宏偉稱(chēng)，從穩(wěn)地價(jià)的角度來(lái)說(shuō)，穩(wěn)地價(jià)的目的還是維持財(cái)政收入，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。一二線(xiàn)城市“穩(wěn)地價(jià)”的核心是避免土地價(jià)格過(guò)快上漲、推升房?jī)r(jià)。而三四線(xiàn)城市則相反，核心是避免土地價(jià)格下跌、引發(fā)房?jī)r(jià)下跌。穩(wěn)房?jī)r(jià)也是如此。而從“穩(wěn)預(yù)期”的角度來(lái)說(shuō)，政策調(diào)控既要穩(wěn)定樓市既不允許大漲、也不允許大跌的預(yù)期，也要避免預(yù)期改變引發(fā)的市場(chǎng)劇烈波動(dòng)、造成宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

       專(zhuān)家：剛需可入手投資需謹(jǐn)慎

       近期，市場(chǎng)各種房市“小陽(yáng)春”論調(diào)再度興起。不少買(mǎi)家擔(dān)心現(xiàn)在不買(mǎi)以后買(mǎi)不起。對(duì)于買(mǎi)房者，有專(zhuān)家建議，如果是出于改善型居住的剛需角度，可從生活實(shí)際所需出發(fā)介入房市，選擇合適的房子。但對(duì)于投資型乃至投機(jī)型需求而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前些年的持續(xù)大漲后，價(jià)格仍處高位，潛在升值的空間已非常有限。

       地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志表示，目前貸款利率還處于較低的水平，如果確實(shí)有剛需（包括首套和二套房）的買(mǎi)家，建議可以入市�？梢赃x擇一些市中心物業(yè)更為保值。而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，則需要謹(jǐn)慎，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)靠房子來(lái)大幅度升值的年代已經(jīng)過(guò)去。此外，鄧浩志表示，由于目前公寓入市門(mén)檻解禁，個(gè)人投資公寓的人逐漸增多，公寓的升值空間不大，所以如果是用來(lái)出租的，要看購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，如果購(gòu)入的價(jià)格低于周邊住宅的一半，這樣的回報(bào)率還可以，否則則需要謹(jǐn)慎持有。

       張宏偉則認(rèn)為，目前核心一二線(xiàn)城市居民購(gòu)買(mǎi)力，可能成為限制樓市持續(xù)回暖的原因之一。張宏偉給記者算了一筆賬，假設(shè)居民收入均等于該城市城鎮(zhèn)人均可支配收入（2018年數(shù)據(jù)），個(gè)人月收入的70%用于支付每月按揭，住宅貸款年利率5%，分30年按揭還款，首付款為家庭自有資金的情況下，居民月支出額與可負(fù)擔(dān)的貸款額比例為1：186.3。也即居民能負(fù)擔(dān)起1萬(wàn)元每月的月供，則可承擔(dān)186.3萬(wàn)元總貸款額，按照貸款/首付比例7:3可倒推出總房?jī)r(jià)上限為266.14萬(wàn)元。

       計(jì)算結(jié)果顯示，北京、上海、深圳三座城市成交新房套均總價(jià)遠(yuǎn)超出普通居民收入可負(fù)擔(dān)范圍，寧波、蘇州、南京、杭州、福州等城市需4人還房貸方可支撐起城市新房還貸需求。

       為此，張宏偉認(rèn)為，城市居民不必太擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而導(dǎo)致負(fù)擔(dān)不起，對(duì)于一般城市家庭來(lái)說(shuō)，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格，酌情選擇家庭可承擔(dān)的宜居城市再行買(mǎi)房會(huì)較為妥當(dāng)。