摘要：上海銀保監(jiān)局20日發(fā)文稱，因向不符條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，南京銀行被罰50萬(wàn)元。而近期銀保監(jiān)會(huì)也再度要求嚴(yán)查金融機(jī)構(gòu)違規(guī)向房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關(guān)注，其中，泰禾集團(tuán)、金科股份等上市開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題均遭到交易所問(wèn)詢。

　　監(jiān)管層對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金流入房地產(chǎn)監(jiān)管仍較嚴(yán)

　　上海銀保監(jiān)局行政處罰信息顯示，2016年1月至2018年3月，南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，被責(zé)令改正，并處罰款50萬(wàn)元。值得注意的是，監(jiān)管層對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金流入房地產(chǎn)的監(jiān)管依然較嚴(yán)。

　　上周五銀保監(jiān)會(huì)公布的2019年金融機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)顯示，2019年無(wú)論是銀行還是信托，抑或金融租賃機(jī)構(gòu)，都將把向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸作為嚴(yán)查對(duì)象。

　　其中，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)而言，要嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房。同時(shí)，要防止資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。還要嚴(yán)查并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。對(duì)信托機(jī)構(gòu)而言，既要防止向開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，還要防止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。

　　部分房企非銀融資攀升增成本

　　近幾年部分房企融資成本明顯上升，增加財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。今年3月26日以來(lái)，A股上市房企泰禾集團(tuán)出人意料地連續(xù)出售旗下11個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，累計(jì)回籠資金接近80億元。根據(jù)年報(bào)，泰禾集團(tuán)2016年到2018年，融資結(jié)構(gòu)逐年偏向非銀渠道。

　　2016年泰禾集團(tuán)754.11億元的融資中，銀行貸款309.61億元，占比41.06%，成本只有6.79%。往來(lái)銀行主要有中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等。非銀貸款占比為35.74%，成本為8.40%。2017年，在1354.94億元的融資規(guī)模中，融資成本偏低的銀行貸款269.82億元，占比快速下降至19.91%。非銀行貸款占比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團(tuán)銀行貸款占比只有18%。非銀行貸款融資占比高達(dá)61.27%，成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%，同比提升了0.42個(gè)百分點(diǎn)，相比2016年提高了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策鼓勵(lì)企業(yè)降低銀行等間接融資是為降成本，泰禾集團(tuán)雖然銀行融資渠道大幅下降了，但成本卻不降反升，并導(dǎo)致該公司利息支出大幅增加，2017年財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到7.09億元，同比增長(zhǎng)90.50%。2018年進(jìn)一步增加到8.30億元，同比增長(zhǎng)17.03%。有分析稱：“今年還稍微好一點(diǎn)，很多發(fā)展商過(guò)去幾年的融資成本都很高，特別是境外融資的，利率超過(guò)10%的不在少數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上，很容易帶來(lái)連鎖反應(yīng)�！�

　　提醒

　　資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　近期交易所對(duì)房企的年報(bào)事后問(wèn)詢函中，均對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追問(wèn)。5月8日，深交所向泰禾集團(tuán)下發(fā)問(wèn)詢函，根據(jù)年報(bào)，泰禾集團(tuán)短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元，貨幣資金該負(fù)債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率同比均出現(xiàn)下降。因此，深交所要求泰禾集團(tuán)結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回款情況、融資能力等，說(shuō)明相關(guān)資金安排，分析說(shuō)明即期負(fù)債的償債來(lái)源以及是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，5月16日，泰禾集團(tuán)稱將延期回復(fù)問(wèn)詢函。

　　5月20日，深交所在對(duì)金科股份下發(fā)的年報(bào)問(wèn)詢函中稱，截至2018年底公司資本負(fù)債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平，速動(dòng)比率0.38%，同比下降0.06個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債600.9億元，同比增長(zhǎng)54.46%，貨幣資金余額298.52億元，不能覆蓋其一年內(nèi)到期的有息負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。因此，深交所要求其說(shuō)明公司是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

　　因此，上述行業(yè)分析師指出，從目前來(lái)看，部分短期負(fù)債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力，建議二級(jí)市場(chǎng)投資者盡量回避。