摘要：5月18日，住建部在4月19日對6個城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

根據(jù)住建部的預(yù)警提示，哪個城市的房價漲幅高于GDP漲幅，哪個城市就要升級調(diào)控，反之，哪個城市的房價過快下跌，就要給政策刺激穩(wěn)定房價。

“預(yù)警提示”敲警鐘，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，住建部此舉一方面旨在進(jìn)一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，另一方面，也表明我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度仍將維持之前的“高溫”狀態(tài)。

局部區(qū)域樓市調(diào)控升級“一城一策”以維穩(wěn)為重

國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月有67個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，3月為65個城市。其中，漲幅居首的城市是秦皇島，漲幅達(dá)1.8%；北上廣深漲幅分別為0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇島之外，廣州、昆明、西安、濟南、武漢、杭州、洛陽、重慶、北海的漲幅也超過1%。

數(shù)據(jù)發(fā)布后不到三天，銀保監(jiān)會、住建部相繼“喊話”預(yù)警提示房地產(chǎn)市場。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機構(gòu)從股權(quán)與公司治理、宏觀政策執(zhí)行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險、重點風(fēng)險處置等五個方面開展整治；非銀行領(lǐng)域各類機構(gòu)按照相關(guān)要點開展整治，突出處罰和問責(zé)，下大力氣解決違規(guī)成本過低的問題。其中，整治內(nèi)容中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購房。

5月18日，住建部在此前預(yù)警6個城市的基礎(chǔ)上，再次預(yù)警4個房價漲幅較大城市，并再次強調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。住建部要求，各地要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進(jìn)一步加強市場監(jiān)測分析，及時解決市場運行中出現(xiàn)的問題，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

由此可見，局部區(qū)域樓市調(diào)控升級，“一城一策”以維穩(wěn)為重。

調(diào)控政策未轉(zhuǎn)向“預(yù)警提示”常態(tài)化

2019年以來，隨著貸款利率下行和多地樓市政策微調(diào)，市場預(yù)期較2018年年底有所改善，特別是3月以來多地出現(xiàn)一波“小陽春”的行情。步入4月，蘇州、杭州、南京、天津等地的銷售勢頭持續(xù)回暖。

在土地市場，隨著流動性改善和銷售的回暖，加上國家對大型城市落戶政策的放松，使得開發(fā)商對后市預(yù)期改善，并加快對強二線城市的布局。近期，包括合肥、杭州、蘇州、武漢、西安、天津等多個城市的土地升溫明顯。

一些城市住宅銷售市場和土地市場的“雙升溫”引起了政府的重視。5月11日，蘇州出臺相關(guān)調(diào)控政策來穩(wěn)定地價，并對部分重點區(qū)域?qū)嵤┫拗妻D(zhuǎn)讓措施來抑制投機，穩(wěn)定樓市預(yù)期。而此前已有國管公積金實行認(rèn)房又認(rèn)貸的收緊政策；此外，西安、合肥、長沙、丹東等熱點城市的樓市政策均有所微調(diào)收緊。

仲量聯(lián)行對中國經(jīng)濟時報記者分析，近期的樓市政策變化表明，在堅持“房住不炒”的基調(diào)下，各地政府繼續(xù)針對自身市場特點“因地制宜”地對當(dāng)?shù)卣�策進(jìn)行調(diào)整。而后期地方政策也將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”來引導(dǎo)住宅市場健康、穩(wěn)定地運行。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為：“住建部再次明確要求‘房住不炒’，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)�！�

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成，并開始常規(guī)性運行。未來，房地產(chǎn)調(diào)控將以地方為主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。