摘要：受益于一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期等因素刺激，A股房地產(chǎn)板塊從2月開(kāi)始走出一波“小陽(yáng)春”行情，板塊內(nèi)上百只個(gè)股跑贏大盤(pán)。不過(guò)，受日前中共中央政治局以及住建部方面最新表態(tài)影響，地產(chǎn)股4月22日大面積走弱行情，截至收盤(pán)，中體產(chǎn)業(yè)、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份跌幅超過(guò)7%，中南建設(shè)、萬(wàn)科A、華僑城A、粵泰股份、金地集團(tuán)等也下跌6%以上，保利地產(chǎn)、我愛(ài)我家等也下跌了5%以上。同花順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)下跌2.41%，下跌幅度居行業(yè)板塊前列，整天凈流出70億元。

　　地產(chǎn)股的“小陽(yáng)春”

　　今年2月以來(lái)，受一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期等影響，A股房地產(chǎn)板塊在前期出現(xiàn)一波大漲行情。數(shù)據(jù)顯示，1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)11.8%，3月單月同比增長(zhǎng)12%，仍處高位。一季度經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)的預(yù)期也反映在地產(chǎn)股票上。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)了今年2月1日至4月21日，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)劃分為房地產(chǎn)業(yè)個(gè)股的股價(jià)表現(xiàn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，大名城、市北高新、榮豐控股三只個(gè)股均以超過(guò)1倍的漲幅，居A股房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)漲幅前三位，大名城更是以累計(jì)漲幅高達(dá)175%雄踞榜首。數(shù)據(jù)顯示，2月1日至4月21日上證綜指累計(jì)漲幅為26.55%，在地產(chǎn)股中，自今年2月1日至4月21日，上百只個(gè)股跑贏大盤(pán)。在此期間，房地產(chǎn)板塊指數(shù)累計(jì)上漲幅度則達(dá)到42.21%。

　　不過(guò)地產(chǎn)股這波行情在4月22日嘎然而止。

　　22日，房地產(chǎn)板塊內(nèi)共140只個(gè)股，除去停牌的個(gè)股5只，共有113只股票出現(xiàn)不同程度的下跌，占比達(dá)到83.7%。

　　消息面利空來(lái)襲

　　消息面上，政治局會(huì)議對(duì)于“房住不炒”的再次定調(diào)以及住建部對(duì)部分房?jī)r(jià)波幅較大城市進(jìn)行預(yù)警提示，被業(yè)內(nèi)視為導(dǎo)致此次地產(chǎn)股大面積走弱的主因。

　　據(jù)悉，中共中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行部署。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

　　而據(jù)新華社4月19日?qǐng)?bào)道，近期住建部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，住宅銷(xiāo)售平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，上述樓市調(diào)控方面的表態(tài)對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)相對(duì)較大的利空，22日早盤(pán)地產(chǎn)股的大面積下跌，其實(shí)也是對(duì)行業(yè)利空的最直接反映�！罢{(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大，中央再次強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，意味著在‘因城施策，分類(lèi)指導(dǎo)’的過(guò)程中，中央可能要祭出‘殺威棒’，去找回各個(gè)城市的市場(chǎng)健康與房?jī)r(jià)穩(wěn)定，讓地方政府負(fù)起主要責(zé)任來(lái)�！惫�毅如是說(shuō)。

　　“小陽(yáng)春”或到頭

　　值得一提的是，伴隨著政策收緊預(yù)期的加強(qiáng)，多位行業(yè)專(zhuān)家指出，今年的“小陽(yáng)春”至此或?qū)ⅰ暗筋^”。

　　郭毅分析稱(chēng)，政策層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管控，一個(gè)最直接的影響就是此前不同城市出現(xiàn)的“調(diào)控松綁”現(xiàn)象可能會(huì)告一段落，與此同時(shí)，也會(huì)對(duì)樓市的成交量產(chǎn)生一定的抑制作用�！八�以從全國(guó)層面來(lái)看，針對(duì)企業(yè)端的‘小陽(yáng)春’局面，確實(shí)可能會(huì)面臨著放緩，甚至是終結(jié)的效果�！�

　　由此，郭毅預(yù)測(cè)，基于不同城市的不同市場(chǎng)現(xiàn)狀，考慮到地方政府后續(xù)對(duì)于樓市政策的收緊，或者在調(diào)控執(zhí)行尺度上的漸趨嚴(yán)格，各地的樓市表現(xiàn)可能會(huì)呈現(xiàn)一定差異�！坝械某鞘锌赡茉诙唐趦�(nèi)作用較為明顯，有些城市則可能需要一個(gè)更長(zhǎng)周期的消化。預(yù)計(jì)在三到六個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，政策收緊預(yù)期的加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的抑制作用會(huì)逐漸明顯地顯現(xiàn)。”

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策�！痹谥性�地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，一季度部分市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，主要在于信貸政策的寬松，而從現(xiàn)在看，最近的政策有可能逐漸開(kāi)始平穩(wěn)收緊。

　　“首先，一季度超過(guò)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，給了房地產(chǎn)調(diào)控收緊空間，部分城市‘小陽(yáng)春’可能遇到政策約束。其次，消息面上，分類(lèi)指導(dǎo)也帶來(lái)了更多的監(jiān)管，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以‘地方主導(dǎo)、住建部與中央指導(dǎo)’為主。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變�！睆埓髠パa(bǔ)充道。

　　除了大盤(pán)因素外，另有專(zhuān)家稱(chēng)，房企的經(jīng)營(yíng)基本面同樣重要�！爱吘蛊髽I(yè)的業(yè)績(jī)好、有利潤(rùn)，股票會(huì)表現(xiàn)的好一點(diǎn)。”同策研究院首席分析師張宏偉表示，近期市場(chǎng)的確有所復(fù)蘇和回暖，但利空政策對(duì)整體市場(chǎng)走勢(shì)影響較大，最終會(huì)反映到資本市場(chǎng)層面。當(dāng)前監(jiān)管層對(duì)樓市調(diào)控再定調(diào)，加之大家對(duì)于今年的市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀，一定程度上又加劇了房企對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。

　　不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，雖然“小陽(yáng)春”的走勢(shì)或會(huì)受到一些影響，但是政策層面也不見(jiàn)得會(huì)完全打壓，打壓的主要是一些不規(guī)范的市場(chǎng)交易，所以房企也不用過(guò)于悲觀。