摘要：國(guó)管公積金中心在4月12日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬(wàn)元。新政自今日（2019年4月15日）起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

       所謂“國(guó)管公積金”，指的是中央國(guó)家機(jī)關(guān)及在京單位等國(guó)管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金。它區(qū)別于市管公積金，由中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理，使用者主要是央企職工等。

       一、新政變化有哪些？

       1、二套房認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”

       首先，住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)貸”。“房”是指借款申請(qǐng)人名下在北京市的住房，“貸”指在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)性住房貸款記錄和住房公積金貸款記錄。具體來(lái)看，借款申請(qǐng)人家庭在北京市無(wú)住房且夫妻雙方名下無(wú)住房貸款記錄的，按首套住房貸款政策辦理；借款申請(qǐng)人家庭在本市無(wú)住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無(wú)住房貸款記錄，或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。

       2、二套房最多貸60萬(wàn)

       新政此次也同時(shí)調(diào)整了首付款比例。首付款方面，根據(jù)規(guī)定，借款申請(qǐng)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的20%;購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的30%;購(gòu)買二套住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的60%。借款申請(qǐng)人購(gòu)買存量房屋的，購(gòu)房總價(jià)以房屋評(píng)估值和購(gòu)房合同總價(jià)兩者中較低者為準(zhǔn)。

       貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬(wàn)元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率;二套住房貸款最高額度為60萬(wàn)元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

       3、貸款期限不得超過(guò)25年

       在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入的60%。同時(shí)，貸款期限不得超過(guò)25年，最長(zhǎng)可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，最高不得超過(guò)65周歲。

       二、對(duì)樓市的影響有哪些？

       嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一政策體現(xiàn)了當(dāng)前公積金貸款的管控思路，“認(rèn)房又認(rèn)貸”說(shuō)明當(dāng)前公積金發(fā)放的節(jié)奏有所收緊，對(duì)相應(yīng)購(gòu)房者加大審核，防范一些投資投機(jī)性的購(gòu)房需求。不過(guò)同時(shí)，后續(xù)利用這部分公積金資源可以更加惠及剛需，剛需的樓盤(pán)銷售可能會(huì)更好，改善型樓盤(pán)相應(yīng)的市場(chǎng)交易可能會(huì)受到影響。

       北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，對(duì)國(guó)管公積金的購(gòu)房人有一定影響，畢竟認(rèn)房又認(rèn)貸之后，如果被認(rèn)定為二套房，貸款額度至60萬(wàn)，貸款只有4成。但是，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，影響不大。因?yàn)閲?guó)管公積金的繳存人大致也就占到公積金繳存人的10%左右，也不是每個(gè)人會(huì)劃到二套房貸的范圍。使政策更能有的放矢，保護(hù)了剛需，抑制了投機(jī)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，該政策本身所覆蓋的人群范圍并不大，并且主要影響北京市場(chǎng)的改善型需求。他說(shuō)，這次最主要的影響是針對(duì)一定程度上的改善性需求，手中賣了一套房，過(guò)去做過(guò)貸款。這部分改善性人群很難再用信貸杠桿工具了。

       同時(shí)張大偉也預(yù)測(cè)，北京樓市剛起來(lái)的小陽(yáng)春很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒(méi)有其他信貸寬松政策的影響，市場(chǎng)很可能比3-4月有所下行。包括本周這個(gè)數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場(chǎng)的確有回暖外，國(guó)管公積金收緊傳聞導(dǎo)致的恐慌性簽約也是主要原因。