摘要：上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《40城土地市場報告》顯示，前三季度40個典型城市年初累計土地成交建筑面積同比增長21.2%，三季度土地成交均價同比下跌31%。

       易居研究院報告預(yù)計，2018全年全國土地成交均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

       40城整體多項指標(biāo)增幅收窄

       土地成交建筑面積方面，前三季度累計同比增長21%。報告顯示，9月份40個典型城市土地成交建筑面積4811.3萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長27.7%。前三季度40個典型城市年初累計土地成交建筑面積36117.4萬平方米，環(huán)比增長15.4%，同比2017年前三季度增長21.2%。

       從年初累計土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)19個月的正增長態(tài)勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。

       土地出讓金收入方面，前三季度累計同比增長2.9%，增幅持續(xù)收窄。報告顯示，9月份40個典型城市土地出讓金收入為1740.5億元，環(huán)比減少15.9%，同比減少36.3%。易居研究院預(yù)計，隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

       2018年1-9月，40個典型城市土地出讓金累計收入16519億元,同比增長2.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月份以來收窄趨勢明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。從這個角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。

       分城市來看，1-9月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2億元。這代表今年以來，這幾個城市土地市場較為火熱。值得注意的是，杭州土地市場今年上半年持續(xù)火爆，不過三季度以來杭州土拍卻不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

       土地成交均價方面，三季度同比下跌31%。報告顯示，9月份40個典型城市土地成交均價為4354元/平方米，環(huán)比下跌2.6%，同比下跌25.6%。

       易居研究院分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于：一是，整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。二是，三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

       40城土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌，預(yù)計這40個城市全年保持同比下跌態(tài)勢。此外，易居研究院預(yù)計2018年全年全國土地成交均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。

       從季度數(shù)據(jù)來看，三季度40個典型城市的土地成交均價為4440元/平方米，環(huán)比2018年二季度上漲4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震蕩下行趨勢較為明顯。

       土地成交溢價率方面，創(chuàng)40個月新低。報告顯示，9月份40個典型城市土地成交溢價率15.2%，與8月相比下降2.1個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。

       報告指出，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。預(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。

       分城市來看，9月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為合肥、北海、寧波、襄陽和長春，土地成交溢價率分別為72%、43%、33%、32%和30%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。9月份，上海、蘇州、廣州、大連等9個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

       城市分類：一二線平穩(wěn)，三線依然火熱

       一線城市方面，成交面積環(huán)比小幅上漲。報告顯示，9月份4個一線城市土地成交建筑面積為277.3萬平方米，環(huán)比增長14.2%，同比下降29.1%；成交均價為14530元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，同比下降0.6%。

       一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌，今年6月份以來有所反彈與土地出讓結(jié)構(gòu)有關(guān)，溢價率持續(xù)維持在10%以下的低位。土地成交建筑面積自2017年年末以來也維持在2011年以來的較低位水平。易居研究院預(yù)計，到年底一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。

       二線城市方面，成交均價震蕩下跌。報告顯示，9月份二線城市土地成交建筑面積為3307萬平方米，環(huán)比下跌4%，同比增長17.2%；成交均價為4477元/平方米，環(huán)比下降5%，同比下降23.1%。

       二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震蕩下跌，8月增長較多主要是由于重慶、武漢、南昌等中西部二線城市成交面積增幅較大，和供地節(jié)奏有關(guān)，9月環(huán)比小幅下跌。土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道，5月份雖有所抬頭，但仍處于下行通道，8月份再次轉(zhuǎn)跌，9月繼續(xù)下跌，創(chuàng)2016年6月以來新低。易居研究院預(yù)計，到年底二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸降溫。

       三線城市方面，成交均價創(chuàng)新高，土地市場依然較為火熱。報告顯示，9月份三線城市土地成交建筑面積為1227萬平方米，環(huán)比上漲15.3%，同比上漲120.9%；成交均價為2339元/平方米，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲21.5%，創(chuàng)歷史新高。

       值得注意的是，10月8日晚間，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。此前8月底呼和浩特提出全面停止去庫存調(diào)控措施。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。易居研究院預(yù)計，在因城施策背景下，或?qū)⒂懈�多城市跟進退出去庫存政策。目前三線城市土地市場余溫尚在，但是隨著政策的變化和購買力的透支，預(yù)計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

       地市整體降溫趨勢不變

       整體來看，40 城土地市場維持了降溫趨勢。 報告指出，7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

       下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市，預(yù)計部分熱點城市調(diào)控政策還有升級的空間。同時，銀保監(jiān)會會議指出進一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。10月7日，央行宣布定向降準(zhǔn)1%，釋放約7500億元增量資金。對此，易居研究院分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對房企資金壓力的緩解作用有限。在調(diào)控趨嚴(yán)背景下，房企資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

       附：40個典型城市分類

       4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

       22個二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟南；

       14個三四線城市：揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。