摘要：近日，海南打響“去房地產(chǎn)化”第一槍。當?shù)爻雠_規(guī)定，擬向開發(fā)商有償回收存量住宅用地，同時，鼓勵存量商品住宅用地改變用途，用于產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。  

       房地產(chǎn)，是旅游島之外海南的另一個標志性符號。海南的房地產(chǎn)依賴度連續(xù)多年冠絕全國，而三亞的房價收入比甚至超過北上廣。  

       這種背景下，海南居然愿意退地退錢，可見“去房地產(chǎn)化”不只是說說。  

       然而，壯士斷腕談何容易？海南的“去房地產(chǎn)化”會帶來多大影響？會不會有省份或城市復制？  

       房地產(chǎn)依賴度有多大？  

       海南，在中國房地產(chǎn)史上，是一個極其高頻的存在。  

       1990年代，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，一度留下“天涯海角爛尾樓”的傳說。海南房地產(chǎn)泡沫，也與溫州、鄂爾多斯等樓市劇烈下行，并列成為中國房地產(chǎn)史上為數(shù)不多的幾個另類典型。  

       2006年后，海南旅游島定位進一步明確，上一輪房地產(chǎn)泡沫的歷史遺留問題清理完畢，海南樓市才重上軌道。由于天然且不可再生的海景資源，海南成為外地人蜂擁而入的投資高地。  

       正因為此，海南成為全國房地產(chǎn)依賴度最高的省份，而三亞的房價一度趕超廣州，房價收入比更是超越北上廣，成為三四線城市中最大的異數(shù)。  

       2018年，海南房地產(chǎn)依賴度（房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP）高達35.49%，位居全國各大省份之首，也是全國唯一超過30%的省份。與之相比，位居第二名的重慶，房地產(chǎn)依賴度僅為20.9%，而經(jīng)濟第一大省廣東，則只有14.8%。  

       具體到城市，三亞和�？诘姆康禺a(chǎn)依賴度同樣冠絕全國。2018年，三亞房地產(chǎn)依賴度高達67.7%，�？跒�40.3%，而一線城市深圳僅為10.6%。  

       要知道，這還是海南強力調(diào)控之后的結(jié)果。  

       2017年，海南的房地產(chǎn)依賴度高達46.01%，三亞則高達100%以上，2018年相比于前一年已經(jīng)大幅降低。  

       全域限購：樓市調(diào)控的威力  

       樓市調(diào)控到底有沒有用？海南提供了一個現(xiàn)實案例。  

       2018年4月，海南實施全域限購。史上最嚴的樓市調(diào)控落地未久，樓市就應(yīng)聲而落，經(jīng)濟增速不免受到影響。  

       2018年，海南GDP為4832.05億元，同比增長5.8%，相比于2017年7.0%的經(jīng)濟增速，下滑1.2個百分點。  

       這其中，房地產(chǎn)成為最大拖累。  

       2018年，海南固定資產(chǎn)投資下降12.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%，非房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.4%。  

       全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，同比下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，同比下降23.2%。  

       接近四成的銷售降幅，在全國排在前列，全域限購可謂見血封喉。  

       時間進入2019年，房地產(chǎn)的下滑態(tài)勢有增無減。2019年1-2月，海南房地產(chǎn)投資額增速為-35.3%，在全國范圍內(nèi)排名倒數(shù)第二。  

       所以，一如凱風君在《全國房價收入》排行一文中所說的，樓市調(diào)控到底有沒有用，不僅要看政策能否見血封喉，更要看樓市調(diào)控能否堅持到底。  

       壯士斷腕：去房地產(chǎn)化有多難？  

       房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，賣地收入支撐財政，這是房地產(chǎn)依賴高熱不下的根本原因所在。  

       同理，正是因為房地產(chǎn)依賴、土地財政依賴等問題的存在，才讓“去房地產(chǎn)化”變得無比艱難。  

       其一，房地產(chǎn)一旦降速，會對短期經(jīng)濟形成明顯拖累。2018年海南全域限購之后，經(jīng)濟增速從7%下滑到5.8%。按照當?shù)亟y(tǒng)計部門分析，如果剔除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后，海南經(jīng)濟增速反而提高到7.6%。換言之，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長的拖累為1.8個百分點。  

       其二，去房地產(chǎn)化，必然面臨稅收滑坡和土地財政滑坡的影響。在稅收方面，2017年海南房地產(chǎn)稅收占比高達49%，幾乎相當于半壁江山。具體到三亞，情況更加嚴重。2018年上半年，三亞市地方稅收收入約50.31億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占比超過六成。  

       其三，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，去房地產(chǎn)化影響的不只是房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)之所以被各地視為增長利器，就在于房地產(chǎn)不僅本身具備強大拉動效應(yīng)，而且還能帶動建筑建材、家電家具、按揭服務(wù)等40多個行業(yè)的發(fā)展。  

       正因為如此，房地產(chǎn)不僅是經(jīng)濟繁榮期刺激更快增長的武器，更是經(jīng)濟下行期穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)增長的利器。  

       但房地產(chǎn)同樣有負面效應(yīng)，無論是對其他行業(yè)的擠壓，還是高房價對于社會的影響，以及金融風險的不斷累積，都表明房地產(chǎn)依賴是一把容易傷及自身的雙刃劍。  

       所以，套用一句話，去地產(chǎn)化，無異于一場刀刃向內(nèi)的改革，不只是壯士斷腕，更是主動割肉。  

       海南啟示錄：去地產(chǎn)化能成功嗎？  

       房地產(chǎn)依賴最高的省份，率先吹響“去房地產(chǎn)化”的號角，就連主政者都發(fā)出“海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠”的強硬表態(tài)，這具有強烈的信號意義。  

       不過，海南有壯士斷腕的勇氣，更有大步轉(zhuǎn)型的底氣。過去一年，海南自貿(mào)港、自貿(mào)區(qū)、國際旅游島、賽馬等政策不斷落地，為海南長遠發(fā)展形成強大支撐。