摘要：近日，部分二線熱點城市土地市場出現(xiàn)明顯回溫，合肥、濟南等城市均再次出現(xiàn)溢價率超100%的土地。

       一線房企翻倍價格拿地

       3月21日，安徽合肥出讓6宗地塊，總成交價格達124.47億元，總出讓面積62.38萬平方米，競得人分別為融創(chuàng)、禹州、金地、華宇、旭輝、三巽+中梁+弘陽聯(lián)合體。

       值得注意的是，全國性的大型房企融創(chuàng)、金地、旭輝這三家均大手筆地投入到了土地爭奪中，獲得的3塊地的溢價率均超過100%。

       其中，融創(chuàng)以總價24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號地塊，折合樓面價17013元/平方米，溢價率132.65%。地塊位于濱湖區(qū)湖北路以東、揚子江路以南，總用地面積7.03萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.06萬平方米。

       禹洲27.30億奪得包河區(qū)S1901地塊，樓面價11625元/平方米，溢價率121%。地塊位于包河區(qū)歙縣路以北、北京路以西，規(guī)劃用途為居住用地(A居住38.73畝；B服務業(yè)設施20；C居住117.41畝)，容積率2.0。總用地面積11.74萬平方米，規(guī)劃建筑面積23.49萬平方米。

       金地以總價28.70億元競得包河區(qū)S1902號地塊，折合樓面價11700元/平方米，溢價率140%。該地塊位于包河區(qū)歷口路以東、龍川路以南，規(guī)劃用途為居住用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地，容積率2.0�？傆玫孛娣e122634.60平方米，規(guī)劃建筑面積24.53萬平方米。

       旭輝以總價17.66億元奪得肥西縣[2018]26號地塊，折合樓面價7950元/平方米，溢價率104%。地塊位于上派鎮(zhèn)江淮大道與翡翠路交口西南側，用地性質為商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積14.21萬平方米，規(guī)劃建筑面積28.42萬平方米，容積率為商業(yè)用地不大于2.6、居住用地不大于2.0。

       剩余兩宗土地的成交溢價率雖然沒超過100%，但也都超過了50%。

       其中，華宇以總價17.49億元奪得包河區(qū)S1811號地塊，樓面價8667元/平方米，溢價率73%。該地塊位于包河區(qū)花園大道以南、重慶路以西，用地性質為居住用地;商業(yè)服務業(yè)設施用地商住用地，總用地面積11.21萬平方米，規(guī)劃建筑面積20.66萬平方米，容積率為商業(yè)用地不大于2.5、居住用地不大于1.8。

       三巽+中梁+弘陽聯(lián)合體總價9.28億元奪得地塊編號E1903，樓面價7837元/平方米，溢價率63%。該地塊位于瑤海區(qū)豐樂亭路與半塔北路交口東北側地塊，用地性質為城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積5.92萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.85萬平方米。

       此外，廈門2019年首場土拍也是戰(zhàn)局激烈。3月22日，廈門公開出讓翔安新城X2019P01、X2019P02地塊，其中，X2019P01地塊共吸引了22家品牌房企參與競拍，包括中海、金地、龍湖、保利、旭輝、融創(chuàng)、招商、中南、聯(lián)發(fā)、正榮、金科、國貿&世茂、雅居樂、首創(chuàng)&翔發(fā)、陽光城、住宅、中梁、中駿、融信、美的、平安、融僑。

       最終，經過74輪舉牌競價后，被中南以總價9.2億元收入囊中，成交樓面價26211元/平方米，溢價率46%。這也是中南首次進入廈門。

       據(jù)悉，該地塊建筑面積雖僅有35100平方米，但因地處翔安新城，與樓面價3.7萬元/平方米的融創(chuàng)東南府等高地價地塊僅一路之隔，且周邊聚集了遠洋、世茂、陽光城、保利、融僑等多家知名企業(yè)開發(fā)的項目，競品售價均在3萬-3.5萬元/平方米。

       拿地進入死循環(huán)

       “現(xiàn)在重點二線城市搶地很激烈，大房企都在扎堆搶地，感覺也并不是拿地的好時機。”一位多次參與近期土地拍賣的房企負責人告訴筆者，現(xiàn)在拿地進入死循環(huán)，不拿不行，但拿了高價地后市銷售也會面臨很大壓力；三四線城市則是不敢去拿。

       天風證券分析認為，部分二線城市出現(xiàn)高溢價率地塊主要因為二線城市房價比較平穩(wěn)，銷售有所增加，迎來樓市“小陽春”。部分成交地塊，之前曾出現(xiàn)流拍的情況，后經過降低出讓價格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力。此外，今年房企融資方面較2018年有所寬松，為達成銷售增長目標，房企在年初回歸一二線城市補貨，獲取優(yōu)質土儲。

       事實上，自2018年下半年起，全國各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場呈現(xiàn)降溫趨勢。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，較2017年同期下降15.7個百分點。

       進入2019年，熱點城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態(tài)中。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50個大城市合計土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個城市土地出讓溢價率下調。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從大的趨勢及企業(yè)策略角度來講，今年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但由于一線城市推地量比較少，所以房企會將重點放在二線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經濟發(fā)展情況比較好的城市會作為布局重點。在核心城市周邊的三四線城市可能會繼續(xù)被關注，其他三四線城市則面臨去庫存的壓力，拿地會比較謹慎。整體而言，三四線城市土地市場會持續(xù)降溫，一二線城市推地量年初較少，估計到二季度以后，尤其是下半年可能會增加。整個土地市場拿地的活躍度可能在二季度以后尤其是下半年，在二線城市會回升。