摘要：環(huán)京地區(qū)一直以來與海南（樓盤）、廈門（樓盤）并稱中國房地產(chǎn)市場的風向標。在每一輪房價上漲浪潮中往往率先反彈，也在每一次嚴政調(diào)控下迅速偃旗息鼓。環(huán)京樓市可以看作北京樓市的附屬。從環(huán)京樓市過去4年一輪完整的牛熊周期可以看出，無論是2015年的快速上漲，2017年的下跌，2018年末的小幅企穩(wěn)，以及近期的明顯反彈，都是北京樓市的縮影，只是波動幅度被明顯放大。從長期來看，環(huán)京市場主要承擔承接北京外溢人口需求的作用，本篇文章通過交通區(qū)位、房價水平、配套設(shè)施、開發(fā)情況、發(fā)展規(guī)劃五個維度來分析環(huán)京城市群的投資價值，以此判斷環(huán)京最有潛力的地區(qū)。

       環(huán)京地區(qū)的概念界定

       環(huán)京樓市的最重要屬性是承接北京工作人群的居住需求，那么應該重點關(guān)注與北京的距離及通勤是否方便。從與北京的距離來看，按照國際都市圈發(fā)展規(guī)律，至多將北京為中心100公里以內(nèi)劃為環(huán)京地區(qū)。從通勤是否方便來看，一般認為北京大七環(huán)東、南、西部范圍內(nèi)為環(huán)京地區(qū)，其他區(qū)域超出北京的通勤極限。

       綜合考慮兩方面因素，我們將環(huán)京地區(qū)簡化為北三縣（燕郊、大廠、香河）、南三縣（固安、永清、霸州）、以及涿州、廊坊市區(qū)、淶水、武清十個重點市縣。

       1：環(huán)京區(qū)域的概念界定

       根據(jù)北京目前的規(guī)劃，未來北京的整體發(fā)展趨勢是“東南飛”。據(jù)此，環(huán)京地區(qū)市縣可分為四類。第一類背靠東部的北京城市副中心，接受北京市區(qū)和通州人口外溢（通州房價近4.5萬/平，與周邊房價梯度拉的很大），主要包括燕郊、大廠、香河。第二類背靠南部北京新機場，受益于臨空經(jīng)濟區(qū)帶動就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要包括固安、永清、廊坊市區(qū)。第三類除環(huán)京帶動外還有其他經(jīng)濟中心支撐，主要包括霸州（環(huán)京環(huán)雄雙區(qū)利好）、武清（背靠京津兩地）。第四類遠離各經(jīng)濟中心，炒作價值低，主要包括涿州、淶水。

       環(huán)京地區(qū)樓市表現(xiàn)：三輪漲跌后重現(xiàn)“小陽春”，與北京樓市同步但波動更明顯

       環(huán)京市場與北京樓市的波動周期基本同步，但由于環(huán)京地區(qū)的城市定位有其特殊性，供給少，產(chǎn)業(yè)輕，受政策調(diào)控的影響更大，因此會放大北京樓市的波動幅度。我們把廊坊看作是環(huán)京市場的縮影，從2010年至今，廊坊市場共經(jīng)歷了3輪漲跌周期：第一輪是2010年6月-2012年7月，上漲周期漲幅19%，下跌周期跌幅11%。2010年房地產(chǎn)政策收緊，首付比例和貸款利率不斷提高，廊坊房價漲幅收窄，至2011年5月轉(zhuǎn)為環(huán)比下跌。同期北京通州跌幅較大，最大跌幅達到了50%。第二輪是2012年8月-2015年7月，上漲周期漲幅22%，下跌周期跌幅5%。2012年6月央行重啟降息，開啟了一輪弱寬松周期，廊坊房價從2012年8月轉(zhuǎn)為上漲，直到2014年3月由于限購限貸政策收緊轉(zhuǎn)為震蕩下跌。第三輪是2015年8月-2018年12月，上漲周期漲幅94%，下跌周期跌幅8%（部分地區(qū)如燕郊最大跌幅超過35%）。2015年3月，“330新政”發(fā)布后，政策極度寬松，北京房價開始啟動，廊坊房價于2015年7月正式開始上漲周期。直到2017年3月廊坊一紙限購令變相封死了流動性，廊坊房價漲幅迅速收窄，并于2018年3月正式轉(zhuǎn)為下跌。代表性地區(qū)燕郊房價從1萬元/平上漲到2.86萬/平，近似翻了2倍。限購令發(fā)布后燕郊房價馬上開始下跌，到2018年10月已經(jīng)跌至1.6萬/平，跌幅近35%。

       2：廊坊房價經(jīng)歷了3輪漲跌周期，與北京房價波動基本同步

       2019年開始環(huán)京地區(qū)房價反彈伴隨著成交復蘇，市場流動性開始轉(zhuǎn)好。成交方面，1月燕郊商品住宅成交100套，成交面積0.77萬平方米，同比上漲約12倍。價格方面，1月燕郊二手房均價上漲到1.85萬/平，2月繼續(xù)上漲至1.89萬/平，與2018年12月相比上漲8%。二手房市場核心先行指標——當月掛牌價調(diào)增的小區(qū)占比也在上漲，1月份廊坊有72%的小區(qū)掛牌價上漲，2月份有85%的小區(qū)掛牌價上漲，表明市場進一步走強，預期樂觀。業(yè)主成交周期拉長，多存在捂盤惜售的心理。

       3：2月廊坊掛牌價上漲小區(qū)占比上升到85%

       4：業(yè)主成交周期被進一步拉長，存在捂盤惜售的心理

       環(huán)京樓市有著鮮明的地方特色，與全國、三四線和大城市周邊趨勢都不盡相同，以下是環(huán)京房價走勢的分析邏輯。

       一是房價具備較強彈性，調(diào)控政策是短期房價最重要的影響因素。從房價歷史表現(xiàn)上看，環(huán)京地區(qū)市場對北京樓市波動的放大效應明顯。2015年的全面寬松史無前例，廊坊漲幅達94%，同期北京漲幅僅為30%。在下跌時期廊坊代表性地區(qū)跌幅更是達到了35%，同期北京多數(shù)時間橫盤企穩(wěn)。這一輪環(huán)京地區(qū)房價上漲的主要邏輯為承接北京外溢的短期投資需求。這種短期投資需求的本質(zhì)是加杠桿，抗風險能力極差，會在短時間內(nèi)迅速推高房價，一旦受到政策精準打擊也很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂引起房價連環(huán)下跌。因此未來調(diào)控政策的主基調(diào)會更強調(diào)穩(wěn)定。目前除涿州和淶水外，其余地區(qū)限購政策都比較嚴，基本都是本地限購2套，外地限購1套并交3年社保，取得了比較好的調(diào)控效果。未來也不太可能全面放松限購限貸，而是傾向于定向放松和邊際放松，比如前期廊坊棚改新政對入駐新機場的企業(yè)員工定向放松限購，以及近日出臺的公積金新政邊際放松限貸。政策邊際放松是年后環(huán)京房價反彈的重要推手。

       5：環(huán)京地區(qū)限購政策匯總

       二是土地供給持續(xù)緊張，會對中期房價形成一定的支撐。前期環(huán)京市場的供給以新房為主，二手房市場流動性較差。但基于環(huán)京地區(qū)的發(fā)展定位，市場土地供給持續(xù)緊張，燕郊已經(jīng)3年沒有住宅土地供應，固安、香河也分別有6個月、2個月沒有住宅用地供給�？梢灶A計環(huán)京市場未來將進入以存量房為主的階段，二手房流動性增強，對房價有一定提振作用。

       三是居住屬性明顯，通勤和配套是長期房價最主要的決定因素。長三角、珠三角的發(fā)展規(guī)劃主要是鼓勵周邊城市積極與一線核心城市對接，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸引人口。而環(huán)京地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃并不支持大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，其戰(zhàn)略意義是打造生態(tài)優(yōu)美，人口適度，產(chǎn)業(yè)較輕的宜居新城鎮(zhèn)。因此長期來看，環(huán)京地區(qū)有開發(fā)極限。作為北京的睡城，環(huán)京地區(qū)吸引人口主要在于通勤價值和配套價值。

       環(huán)京各地區(qū)的投資價值

       長期來看，北京房地產(chǎn)市場供需矛盾依然是非常突出的，環(huán)京地區(qū)承接北京人口外溢的任務將成為長期發(fā)展的最主要動力。

       因此判斷地區(qū)長期的投資價值主要看五個方面，一是立體交通價值是否突出，在半小時通勤圈內(nèi)最佳。二是住房成本是否低廉，是相對價值洼地。三是配套設(shè)施是否完善，同時具備宜居性和功能性。四是可開發(fā)體量是否足夠，有能力承接人口外溢。五是是否背靠經(jīng)濟中心，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受益于經(jīng)濟圈建設(shè)。

       因此，我們從交通區(qū)位、房價水平、配套設(shè)施、開發(fā)情況、發(fā)展規(guī)劃五個維度來分析環(huán)京城市群的投資價值，以此判斷環(huán)京最有潛力的地區(qū)。

       1、燕郊：環(huán)京第一重鎮(zhèn)，地理位置最優(yōu)越

       交通區(qū)位：燕郊的地理位置是環(huán)京地區(qū)中的龍頭，是與北京通勤最方便的地區(qū)，通勤價值環(huán)京最高。燕郊與通州區(qū)隔潮白河相望，與天安門距離僅30公里，車程1小時，距離北京商務核心東三環(huán)國貿(mào)中心只有半小時的車程，目前也主要是靠國貿(mào)商圈帶動。從交通規(guī)劃來說，燕郊是目前唯一可以公交通勤的地區(qū)，通燕高速與京平高速、并徐尹路一起連接燕郊夏墊、三河市區(qū)與北京副中心。未來燕郊如果能夠受地鐵22號線（平谷線）和京唐城際、京濱城際的加持，整體交通規(guī)劃更加便捷，交通區(qū)位價值在環(huán)京地區(qū)獨一無二。

       房價水平：2019年2月燕郊的房價已經(jīng)回歸到1.89萬/平米，最大的樓盤首爾甜城成交價2萬/平米左右，市場在前期低位企穩(wěn)后反彈明顯，目前燕郊的價格是環(huán)京地區(qū)最高。

       配套設(shè)施：配套是燕郊的一大短板。由于燕郊是開發(fā)商最早入市的地區(qū)之一，城市沒有做很好的規(guī)劃，開發(fā)較為無序。尤其是城市排水系統(tǒng)沒有做好，每逢大雨必有積水，非常影響出行需求。

       開發(fā)情況：燕郊土地開發(fā)受到嚴格控制，幾乎沒有新增土地，開發(fā)體量受限。目前燕郊常住人口已達120萬人，供給緊張的局面將進一步加劇。

       發(fā)展規(guī)劃：北三縣背靠的通州副中心實力強大。2018年11月北京市政府遷入通州，通州副中心正式落地，未來預計會有近40萬人口流入通州。在京津冀一體化的過程中，北三縣的發(fā)展戰(zhàn)略更集中在承接副中心人口外溢需求，相對南部的主城優(yōu)化思路更有分量。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，燕郊著重發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)，中興燕郊產(chǎn)業(yè)園已初具規(guī)模。但是在北三縣中，燕郊產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平并不如大廠和香河，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對市場的支撐較弱。

       燕郊是環(huán)京地理位置最優(yōu)越的地區(qū)，屬于北京東部商務核心區(qū)半小時通勤圈內(nèi)，通勤價值非常高。作為北三縣的龍頭，背靠通州副中心，未來發(fā)展規(guī)劃整體利好。但存在的風險在于房價在環(huán)京處于高位，開發(fā)體量受限，配套沒有很好的跟上，再加上過去在價值炒作上用力過猛，目前的回暖可能只是前期超跌反彈，市場未來的走勢還需要看信貸政策的寬松力度。

       2、大廠：離通州新政府最近，配套設(shè)施最完善

       交通區(qū)位：大廠是北三縣離通州新政府最近的地區(qū)，也是京濱城際、京唐城際規(guī)劃的一站。尤以潮白新城離北京最近，距離六號線潞城地鐵站車程僅20分鐘。一旦連接大廠和通州的廠通橋打通，未來潮白到北京新政府的直線距離僅不到10公里，相當于6分鐘左右的車程。

       房價水平：大廠房價相對燕郊更加便宜，代表性樓盤潮白孔雀新城在17年的高點價格不到2萬/平，現(xiàn)在的均價為1.58萬/平左右，比要燕郊價格低不少。

       配套設(shè)施：與燕郊不同的是，大廠在做了很好的城市規(guī)劃后才引入開發(fā)商，開發(fā)相對有序，居住環(huán)境相對燕郊較好。未來隨著人民大學通州新校區(qū)大廠拓展區(qū)、人大附中大廠校區(qū)等重點名校相繼落地大廠，大廠的教育資源將成為環(huán)京小鎮(zhèn)中最有優(yōu)勢的地區(qū)。北京城市副中心生活區(qū)項目也計劃落戶大廠潮白河，屆時潮白新城宜居性和功能性都要更勝一籌。

      6：大廠的居住環(huán)境相對更整潔有序

       開發(fā)情況：環(huán)京各小鎮(zhèn)很難獲得新增建設(shè)用地指標，大廠也不例外，目前供給比較稀缺。但是與燕郊不同，大廠的人口數(shù)在環(huán)京地區(qū)中是最少的，不超過13萬人，未來可容納的人口空間更大。華夏幸福(600340)、榮盛發(fā)展(002146)等環(huán)京名企已經(jīng)進駐拿地，開發(fā)質(zhì)量有保障。

       發(fā)展規(guī)劃：同樣作為北三縣中的一城，大廠也受到北京副中心經(jīng)濟輻射，承接人口外溢需求。大廠的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對聚焦，重點培育影視文化、人工智能、總部商務三大產(chǎn)業(yè)，尤其是影視文化產(chǎn)業(yè)集群效應顯著，目前華夏幸福打造的大廠產(chǎn)業(yè)新城已入駐了59家優(yōu)質(zhì)文創(chuàng)企業(yè)。未來通州新政府也有可能與大廠啟動后花園式的合作，進一步建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境，以此吸引更多的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才聚集。

       大廠是環(huán)京離通州副中心最近的地區(qū)，尤其是潮白河地區(qū)通勤價值最佳，擁有北京副中心經(jīng)濟輻射利好。與燕郊相比，大廠城市規(guī)劃更好，配套設(shè)施也更完善，人大通州新校區(qū)的入駐，給大廠帶來了豐富的教育資源。大廠的房價比燕郊低，人口數(shù)也相對稀少，可開發(fā)體量稍大一些，有一定價值提升空間。

       3、香河：北三縣的價值洼地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有優(yōu)勢

       交通區(qū)位：香河是北三縣中與北京距離最遠的縣城，距離通州26公里，離天安門50公里。其中香河北部新城的位置最好，在國貿(mào)的東南方向，如果走京哈高速到國貿(mào)需1小時左右。

       房價水平：香河是北三縣房價最便宜的，均價1萬/平左右，但香河也是環(huán)京名企進駐最多的地方，綠地、富力、萬科、華夏幸福等超過30家名企皆在香河拿地或投資。

       配套設(shè)施：由于香河房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，香河配套比大廠甚至燕郊都要弱一些。相對利好的是首都師范大學將建立香河實驗學校，有利于改善教育配套。

開發(fā)情況：香河樓市開發(fā)起步較晚，新樓盤仍多施工，開發(fā)水平?jīng)]有燕郊成熟，目前二手房市場在售數(shù)量在北三縣中也是最低。但由于名企眾多，開發(fā)前景較好。目前香河的人口數(shù)在37萬人左右，環(huán)京地區(qū)倒數(shù)第二，未來可容納人口的空間還是比較大的。

       發(fā)展規(guī)劃：相比于燕郊和大廠，香河擁有自己的重點基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。香河家具制造展覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展已久，產(chǎn)業(yè)體系完善并具有一定的實力。與此同時，香河還積極發(fā)展機器人產(chǎn)業(yè)，引進創(chuàng)新項目。香河機器人產(chǎn)業(yè)港是目前是京津冀區(qū)域新興的機器人產(chǎn)業(yè)高地。

       香河的通勤價值和開發(fā)時間不及燕郊和大廠，但卻是環(huán)京名企進駐最多的地方，目前房價是北三縣的價值洼地，與環(huán)京其他地區(qū)相比也處于低位。香河的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)應該是北三縣最好的，而且有本地的重點產(chǎn)業(yè)，未來吸引人口流入的能力或進一步增強。

       4、固安：房價已處相對高位，臨空經(jīng)濟輻射利好區(qū)域發(fā)展

       交通區(qū)位：距北京天安門60公里，與大興區(qū)隔永定河相望，對于在北京南部工作人群來說通勤比較便利，開車到北京南三環(huán)玉泉營橋需50-60分鐘。固安距離北京新機場直線距離只有10公里，預計建設(shè)的京雄城際和天津至北京大興國際機場聯(lián)絡(luò)線都將路過固安，屆時固安會有固安東、固安南兩座高鐵站，完善立體交通價值。

       房價水平：固安的房價要低于燕郊和大廠，目前的均價為1.3萬/平，在環(huán)京地區(qū)屬于第二梯隊。但是與區(qū)位價值相似的永清相比高出不少。

       配套設(shè)施：固安發(fā)展時間較早，在南三縣中配套設(shè)施相對成熟。教育方面，固安城西、城南學校已經(jīng)開建，并規(guī)劃了大衛(wèi)城小學、大衛(wèi)城幼兒園等多個幼小教育資源。此外，融百匯百貨、蘇寧易購、聚品薈等大型百貨都于已于2018年開業(yè)，商業(yè)配套不斷升級。

       開發(fā)情況：固安的新增住房供給也非常緊張。目前總?cè)丝谶_到52萬，在南三縣中次于霸州，排名第二，供需緊張的局面將進一步加劇。

       發(fā)展規(guī)劃：在廊坊市十三五規(guī)劃中，明確固安要按照中等城市的標準規(guī)劃建設(shè)，形成“一北一南”兩大新城帶動的發(fā)展格局：北邊組團固安新城和南邊組團溫泉新城。固安新城積極發(fā)展總部商務、商業(yè)服務、金融服務、科技服務等服務業(yè)，溫泉新城打造以健康養(yǎng)生、溫泉商務、旅游休閑為主的現(xiàn)代田園新城。兩大新城共同加速周邊人口集聚，帶動區(qū)域整體發(fā)展。同時，固安還依托臨空經(jīng)濟輻射。北京南部新機場定位為亞洲最大的機場，年吞吐量達7200萬人次。將會形成一個包括航空、國際會展、酒店娛樂等行業(yè)的“空港經(jīng)濟圈”，預計拉動就業(yè)十萬人次，給臨近地區(qū)的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)帶來的較大的發(fā)展空間。

       固安的通勤價值不如北三縣，但在南三縣中居前。主要原因是離北京新機場距離很近，如果能夠受益于京雄鐵路和京津機場線加持，立體通勤價值會提高很多。固安的一個最重要的利好是背靠新機場經(jīng)濟圈輻射，兩大新城著力發(fā)展新型服務業(yè)也走了政策鼓勵環(huán)京發(fā)展的輕產(chǎn)業(yè)方向。但固安房價雖處于第二梯隊，已經(jīng)比條件相近的永清高出不少，房價優(yōu)勢就不是特別明顯了。

       5、永清：南三縣的價值洼地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最具潛力地區(qū)

       交通區(qū)位：永清位于固安的東南方向，距天安門70公里，開車用時1小時30分左右，距北京新機場直線距離30公里。只有機場北線、京霸高鐵建成，永清才能實現(xiàn)“五縱三橫一高鐵”布局：京港澳、京開、京臺、京滬、京津5縱高速網(wǎng)，大七環(huán)（G95）、津保高速、機場北線3橫高速網(wǎng)，京霸高鐵出京首站、京臺高速直達南四環(huán)的便捷。如果按照目前交通規(guī)劃，未來永清出口到南三環(huán)只需30分鐘即可，屆時通勤價值將進一步提高。

       房價水平：縱觀京南一帶的房價對比，永清是一個絕對的價值洼地。目前，永清的均價在9600元/平米左右，明顯低于區(qū)位相近的固安，與距離更遠的霸州看齊。

       配套設(shè)施：永清相對短板的就是配套。由于仍處于規(guī)劃紅利期，教育、醫(yī)療和商業(yè)配套短期內(nèi)不會有很大改善。但永清生態(tài)環(huán)境較好，45%森林綠化覆蓋，相對宜居。

       開發(fā)情況：永清的房地產(chǎn)市場開發(fā)比較晚，供給較少�？�?cè)丝跒?1萬，在南三縣中最少，可以承載外溢人口流入空間比較大。

       發(fā)展規(guī)劃：在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，北京亦莊·永清高新區(qū)是第一個在京津冀一體化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中獲批的實體高新區(qū)，得到地方財政近20億元的重點支持，是時下北京產(chǎn)業(yè)外遷最重要的一環(huán)。再加上空港發(fā)展紅利，對周邊的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠產(chǎn)生巨大的帶動效應。

       與北三縣和固安相比，永清的通勤價值并不是特別突出。京臺高速的開通大大縮短了永清到北京的時間。但只有京霸高鐵建成，那么永清的通勤價值才能迅速提高。但從房價上來看，永清是京南絕對的價值洼地，均價比固安低很多。永清也是京南承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力較強的地區(qū)，再加上受益于空港經(jīng)濟圈輻射，市場存在一定支撐。

       6、霸州：京津保腹地中心，新機場和雄安經(jīng)濟圈共同加持

       交通區(qū)位：霸州是南三縣中最南的城市，距離北京中心100公里，距雄安新區(qū)25公里，距天津70公里，處于京津保黃金三角區(qū)的交叉點，也是未來京津冀發(fā)展的核心區(qū)域。霸州是京南的重要交通樞紐，大廣高速、京臺高速、京滬高速、京九線直通北京，并與廊涿高速、榮烏高速形成以霸州為主的發(fā)展區(qū)域。如果按現(xiàn)在的正常通勤速度，從霸州到天安門開車要1小時40分鐘。霸州的通勤價值取決于京雄高鐵是否在霸州設(shè)站。如果京雄高鐵通過霸州，那么霸州北站至新機場站約13分鐘，至雄安站約7分鐘，至北京西站約半小時。

       房價水平：霸州的房價一直較低，目前均價僅為8800元/平，是環(huán)京地區(qū)價格最低的區(qū)域。

       配套設(shè)施：霸州的商業(yè)配套主要集中在老城區(qū)。醫(yī)療方面，6家大型公立醫(yī)院為二甲級別，能滿足市民的基本就診需求。教育資源相對豐富，霸州一中是河北省重點中學。此外，霸州還擁有廊南森林濕地、市區(qū)生態(tài)公園、牤牛河生態(tài)景觀等休閑景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，宜居性較好。

       開發(fā)情況：從人口數(shù)量來說，霸州總?cè)丝跀?shù)超過65萬，在南三縣中領(lǐng)先。實力開發(fā)商云集，共同開發(fā)霸州市場。住宅市場主要由華夏幸福把控，榮盛發(fā)展建設(shè)東部新城，恒大集團建設(shè)溫泉國際旅游城項目，整體開發(fā)有序。

       發(fā)展規(guī)劃：霸州最重要的城市價值是一城連雙都。既是環(huán)京區(qū)，又是環(huán)雄區(qū)。不僅是雄安新區(qū)、北京新機場發(fā)展建設(shè)的直接受益者，還是其產(chǎn)業(yè)、居住、養(yǎng)老外溢的主要承接地。按照規(guī)劃，未來雄安新區(qū)將容納540萬的人口規(guī)模，但是新區(qū)不建商品房，鄰近的霸州將率先承接其居住需求的外溢。

       7：霸州同時受益于環(huán)京區(qū)和環(huán)雄區(qū)兩大經(jīng)濟圈

       霸州作為環(huán)京二線環(huán)雄一線的城市，仍然有一定的發(fā)展?jié)摿�。但從地理位置上看霸州與北京距離比較遠，只有京雄高鐵落地霸州，其通勤價值才能顯現(xiàn)出來。霸州的房價是環(huán)京最低，配套比較完善，生態(tài)環(huán)境良好，整體開發(fā)有序，人口和經(jīng)濟發(fā)展又是南三縣中最強。與北京新機場空港經(jīng)濟輻射圈相比，霸州更是雄安新區(qū)最優(yōu)輻射區(qū)。由于雄安新區(qū)戰(zhàn)略定位的特殊性，未來霸州承接新區(qū)外溢人口的功能會更強。

       7、廊坊市區(qū)：通勤價值不及北三縣，空港新區(qū)帶動區(qū)域受益

       交通區(qū)位：廊坊市區(qū)包括安次區(qū)、廣陽區(qū)2個市轄區(qū)和廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。市區(qū)直線距離北京天安門廣場50公里，距天津中心區(qū)60公里，距北京新機場30公里。在通勤價值上，如果選擇高速入京，需要1個半小時的時間。安次區(qū)的通勤價值相對更高，因為廊坊的高鐵站在安次設(shè)站，到北京全程21分鐘。開發(fā)區(qū)距離廊坊到北京的高速出口較近，將來天津至北京新機場城際聯(lián)絡(luò)線也將在開發(fā)區(qū)設(shè)置高鐵站，并規(guī)劃了高鐵與區(qū)域內(nèi)地鐵可換乘，通勤便利度會大大提高。如果S6號線能順利開通，廣陽區(qū)的通勤價值才能提高。

       房價水平：廊坊市區(qū)的房價水平要低于燕郊和大廠，但要比南三縣高。目前廣陽區(qū)房價約1.45萬/平，在區(qū)域內(nèi)最高。安次區(qū)房價約1.4萬/平，但云集恒大、首開等知名房企開發(fā)。開發(fā)區(qū)房價約1.1萬/平，在市區(qū)中價格最低。

       配套設(shè)施：廣陽區(qū)的現(xiàn)代化開發(fā)較早，配套設(shè)施比較完善，擁有10余所大型商場，4所三甲醫(yī)院以及高爾夫球場、體育館、圖書館等文化配套。開發(fā)區(qū)各種企業(yè)較多，污染是一個比較大的問題，但是大學城板塊住宅集中，再加上大面積的高爾夫球場綠化，北師大附屬中學也已確定落戶開發(fā)區(qū)，教育資源豐富。安次區(qū)配套稍微落后，目前也正加緊完善配套，包括2所重點中小學和1所公園的建設(shè)。

       開發(fā)情況：廊坊市區(qū)土地供應比較緊張，新售樓盤稀缺。目前市區(qū)人口約93萬人左右，本地人口密集，承接外溢需求空間有限。

       發(fā)展規(guī)劃：廊坊市區(qū)三區(qū)域中，廣陽區(qū)被劃進空港新區(qū)的規(guī)劃區(qū)域中，后期發(fā)展?jié)摿�較大。廊坊空港新區(qū)擁有河北省經(jīng)濟增長的重要支點，冀京合作雙贏的示范區(qū)、首都經(jīng)濟圈核心空間增長點、環(huán)渤海地區(qū)海陸空聯(lián)運樞紐，廊坊市次中心區(qū)域五大戰(zhàn)略定位，帶動會展商貿(mào)、創(chuàng)新研發(fā)、國際物流、空港經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)集群的升級。同時吸引更多優(yōu)質(zhì)人才進入空港新區(qū)輻射區(qū)域的房地產(chǎn)市場置業(yè)。

       從通勤價值來看，廊坊市區(qū)并不如北三縣優(yōu)勢明顯。除安次區(qū)由于有高鐵站進入了半小時通勤圈，廣陽區(qū)和開發(fā)區(qū)則需要等待新機場線和S6號線的加持。廊坊市區(qū)的房價優(yōu)勢沒有南三縣明顯，住房供給也非常緊張，新房稀缺，可開發(fā)體量有限。只有廣陽區(qū)受空港新區(qū)建設(shè)利好，預計將帶動產(chǎn)業(yè)升級，進一步吸引人口流入。

       8、涿州：立體交通價值最完善，遠離經(jīng)濟圈輻射市場穩(wěn)定

       交通區(qū)位：涿州隸屬于保定（樓盤）市，距北京中心70公里，開車約1個半小時。京深高鐵與京港澳（G4）高速穿越，到北京西站僅需25分鐘，立體交通價值環(huán)京最完善。未來有廊涿城際鐵路將涿州與南三縣、武清與新機場緊密聯(lián)系起來，同時與環(huán)北京城際連接，與京唐城際鐵路、京沈客專銜接，通勤價值會更加凸顯。

       房價水平：由于涿州遠離通州副中心和空港經(jīng)濟圈的輻射，臨近的房山發(fā)展又比較滯后，導致涿州開發(fā)落后于固安和永清，目前均價在1.2萬/平左右，高鐵區(qū)域均價會稍高一些，在1.3萬-1.4萬/平左右。

       配套設(shè)施：在醫(yī)療資源方面，涿州擁有一洲質(zhì)子醫(yī)療中心是一大亮點。但商業(yè)配套比較缺乏，由于開發(fā)落后，高鐵新城又距離主城區(qū)較遠，沒有形成完整的商圈。

       開發(fā)情況：涿州與燕郊類似，是最早開發(fā)的地區(qū)，早期開發(fā)無序，除高鐵區(qū)外主要土地供應來源于拆遷，后續(xù)供應難度會加大。且涿州沒有名企開發(fā)商，開發(fā)進度停滯，無新盤出售。目前，涿州市人口數(shù)接近70萬人，后續(xù)可容納人口空間也較小。

       發(fā)展規(guī)劃：涿州是最早承接央企轉(zhuǎn)移的地區(qū)，集中包括了中石油、中國兵工、中國鐵建(601186)、中國水電和中國鋁業(yè)(601600)等多家央企的子公司，還吸引了航天科工等央企在涿州建設(shè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好。在城市規(guī)劃方面，涿州加快建設(shè)京南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，按照“兩園一帶”，即涿州創(chuàng)新科技園、碼頭國際健康產(chǎn)業(yè)園、拒馬河文化產(chǎn)業(yè)帶的空間布局進行發(fā)展，產(chǎn)業(yè)配套將更加完善。

       涿州的通勤價值比南三縣和廊坊市區(qū)都要更高一些，高速、高鐵和在建的城際鐵路打造了完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，使涿州也成為了半小時通勤圈的一員。與廊坊各縣不同的是，涿州受北京副中心、大興新機場和雄安新區(qū)三大經(jīng)濟中心的利好都比較小，臨近的房山發(fā)展又比較滯后，房價一直比較平穩(wěn)，由于早期開發(fā)無序?qū)е潞笃诳砷_發(fā)體量受限。

       9、武清：背靠京津兩地，戶籍和教育資源雙重利好

       交通區(qū)位：武清區(qū)位于天津市西北部，是京、津兩大直轄市的中心點，距離北京中心90公里，如果開車走京津高速需要1個半小時，如果乘坐京津城際鐵路只需20分鐘。未來在武清新城內(nèi)還將計劃興建武清城際北站，這也將會成為武清的第二座城際火車站。

       房價水平：2018年天津?qū)嵭腥瞬乓�進計劃前，武清的房價從17年的高點回落到1.3萬/平。人才引進新政出臺后，需求增加導致房價回升，現(xiàn)在又基本回歸平穩(wěn)，均價回升到1.5萬/平。武清區(qū)域人口入住率很高，說明剛需為主，市場健康。

      配套設(shè)施：武清作為天津的遠郊區(qū)，教育資源十分良好，武清楊村一中是天津市首批重點中學。同時，天津高考升學率高達89%，位居全國第一。如果想兼顧教育和戶籍，武清無疑是比較好的選擇。

       開發(fā)情況：武清受益于天津大幅降低人才落戶門檻，是吸引北京工作人群落戶的第一選擇。目前總?cè)丝谝堰_96萬余人，即將成為百萬人口城市。2018年武清區(qū)引進人才1.3萬人次，引才人數(shù)位于全市前列。且有首創(chuàng)、鴻坤等大型房企入駐開發(fā)，未來開發(fā)質(zhì)量有保證。

       發(fā)展規(guī)劃：武清背靠京津兩地，經(jīng)濟實力在環(huán)京地區(qū)中居首。2017年武清區(qū)GDP位居天津市第三名，民營企業(yè)活力十分明顯。未來武清的發(fā)展目標是京津綜合發(fā)展主軸上的國際化功能區(qū)和京津之間高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地和生態(tài)宜居城市，主動對接京津冀消費大市場，電子商務、高端商貿(mào)、休閑旅游等，在承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面更有優(yōu)勢。

       武清是天津離北京最近的區(qū)，城際鐵路使武清進入了半小時通勤圈內(nèi)。武清最大的優(yōu)勢在于天津放寬人才落戶的政策和豐富的教育資源，對北京工作人群的流入具有巨大的吸引力。如果想同時兼顧居住通勤的合理性和教育、戶籍優(yōu)勢，目前武清區(qū)房價又基本處在合理的調(diào)控水平中，無疑是性價比很高的地區(qū)。與廊坊各縣相比。武清的經(jīng)濟水平也更強一些。

       10、淶水：通勤價值較弱，淶水新城承接北京第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

       交通區(qū)位：淶水歸屬于保定市，位于京津冀三大發(fā)展軸之一的“京保石”發(fā)展軸上，距離北京市中心100公里。淶水周圍有京昆、京石和環(huán)首都高速環(huán)繞，駕車需1小時40分鐘。目前淶水與北京之間沒有高鐵直通，只有環(huán)北京南段的城際鐵路線建成后，才能優(yōu)化淶水與新機場、北京市區(qū)的交通問題。

       房價水平：目前是環(huán)京房價最低的地區(qū)，成交均價在8400元/平左右。

       配套情況：淶水的自然環(huán)境資源較豐富，擁有野三坡、云居寺、十渡等自然風景區(qū)和歷史遺跡。由于開發(fā)較晚，目前只有淶水新城是配套較好的區(qū)域。除基本生活功能和商業(yè)配套外，淶水新城在教育配套方面，簽約衡水（樓盤）中學，中英雙語幼兒園，引入國際小學。醫(yī)療配套方面，擁有淶水新城三甲醫(yī)院和便捷社區(qū)醫(yī)院。此外還有高端酒店配套和展館配套等。

       開發(fā)情況：淶水人口數(shù)僅35.8萬人，目前人口數(shù)較少，開發(fā)時間也比較晚。恒大已經(jīng)在淶水布局，未來開發(fā)空間還比較大。

       發(fā)展規(guī)劃：由于距離副中心和空港較遠，在沒有經(jīng)濟圈輻射利好的情況下，承接首都高端生產(chǎn)性服務業(yè)疏解的能力十分重要。淶水未來發(fā)展的重要看點一是依靠良好的自然環(huán)境發(fā)展旅游服務業(yè)。二是打造以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主的淶水新城。

       由于沒有高鐵加持，淶水的通勤價值就不是特別突出。淶水的總面積超過燕郊、香河、大廠、固安四縣面積之和，但人口卻只有35萬，開發(fā)程度低。目前淶水的均價是環(huán)京最低，而且并未限購，政府還提供購房落戶的支持，吸引了一定的剛需。但由于沒有經(jīng)濟中心輻射帶動，未來承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力是支撐區(qū)域房價的重要因素。